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rainbow

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　位於緬街和艾德大道交口處的中國城超級市場舊址，華裔開發商計劃在當地建14層樓商住混合樓宇。【本報記者徐佳攝】 =k*%4
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法拉盛將再添高檔公寓%)w(D
擬建中國城超市舊址一戶兩千平方呎NJImrz
2007-05-31Vso.
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【本報記者徐佳紐約報導】皇后區法拉盛緬街與艾德大道(Elder Ave.)交口明年將出現一樓一戶的高級商住混合樓宇，開發商、中國城超市負責人鄧龍表示，隨著法拉盛地區居民對生活品質要求的提高，他相信這樣的高級住宅樓宇一定會受歡迎。;
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緬街與艾德大道交口原本是中國城超級市場，為臨時建築，去年8月，樓宇局以該建築非法搭建，結構有問題為由，要求該超市停業進行整修。4 yVws
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鄧龍表示，中國城超級市場在2002年購買這塊地時，原本就有打算要建商住樓。但因為這塊地以前是加油站，地底下有不少漏油，直接蓋樓難免危險，所以才決定暫時蓋個臨時建築用作超市。去年樓宇局要求整修，他們在經過慎重考慮之後，決定正好趁這個機會，實現當初的計畫，該一幢高級住宅樓宇。ko
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目前該樓興建計畫已經得到樓宇局的批准，只等環境部門評估同意之後，就可以開建。順利的話，明年就可以建成。&
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按照計畫，這棟樓高14層的樓宇，地下室和二樓都將作為停車場，以解決前來購物的民眾以及住戶的停車問題。一樓則仍為超級市場，但配合高級公寓，所售的商品將增加高級用品以及有機蔬菜(Organic Vegetable)等。3樓到14樓將全部是兩千平方呎一套的共有公寓(condominiums)，一共12套。5
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對於在法拉盛地區首次推出一樓一戶的高檔公寓，鄧龍表示，新建大樓的地點不僅交通方便，由於一邊是凱辛納走廊公園，一邊是皇后區植物園，景色優美，興建公寓非常合適。他認為法拉盛地區近年來的生活品質不斷提高，高級公寓的買家一定不少，興建大樓應該不愁銷路。x_m

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A Tale of Two Cities - 華爾街的繁榮 versus ordinary residents who don't work on Wall Street. 8|`s9
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漢普敦豪宅1億元出售創全美最貴住宅紀錄 R+YK
2007年5月24日cC,(
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【紐約郵報二十三日訊】位於漢普敦的一處豪宅將成為美國最貴的住宅。Uik
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金融家巴倫 (Ron Baron) 已經同意支付1億元買下這幢位於他的東漢普敦豪宅邊上的這幢建築。@"f4a
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一位消息人士說：「已經簽署了一份合同，這筆交易將在6月份的第一周完成。」)"~HFq
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這個價格將輕易打破漢普敦此前一幢住宅4,500萬元的紀錄，超過了紐約市上東城一幢5,300萬元的房子創下的紐約州紀錄以及另一位紐約億萬富翁在佛羅里達州棕櫚灘以7,000萬元出售房子的全國紀錄。)
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《紐約郵報》曾在2005年報道過一位石油家族的財產繼承人曼尼爾在出售這處40英畝大的臨海房產，當時的售價是9,000萬元。巴倫在2006年夏天就開始認真考慮出價。曼尼爾在2006年末宣布，她打算把這塊地皮上的幾所釀酒屋捐給東漢普敦鎮。這些房子在4月份被運到新址。k"K
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長島豪宅交易火爆新潮房租價達80萬 );7?<
2007年5月26日;8v*v
明報©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 j
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【紐約州家登城二十五日美聯社電】華爾街經濟節節攀升連創新高，令長島漢普頓的豪宅交易火爆。_"I
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　主持人蓋恩斯在主題有關漢普頓文化的電台節目中說，該地的豪宅售價通常都在1,000萬至1,500萬美元之間，富人們甚至想都不想就豪爽地支付20萬美元，包下從國殤日至勞工節整個夏季的房屋使用權。sfxLW
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龍蝦每磅達100美元IX89
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　蓋恩斯說，不僅房價高得驚人，就連雜貨店裏出售的龍蝦也貴得出奇，每磅達100美元，成了名副其實的富人區。?pG
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　金融家巴龍斥資逾1億美元，大手筆購下東漢普頓一片40公頃土地，大規模興建豪宅。xB}Z
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　蓋恩斯說：「售價在1,000萬至2,000萬美元之間的住宅十分搶手，這反映華爾街近年來的繁榮。」B
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　據Town & Country地產公司總裁迪西德里奧估計，購買該地房產的顧客有75%是曼哈頓的政治掮客。s
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　她說：「當紐約市和華爾街的經濟轉好時，高端房產市場也相應火爆。但全國樓市普遍冷卻降溫時，曼哈頓和漢普頓卻是例外。」et
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　今年夏天，花5萬至20萬美元可在漢普頓租下一棟面積4500平方呎的度假屋，不僅帶遊泳池，還可享受服務生的禮儀招待。oQhJY}
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　 少數造型新潮的房屋租價甚至高達75萬或80萬美元。uw

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汽油貴蔬果價扶搖直上>^'
民眾憂生活受影響 vs[D$(
2007年5月27日8dn:q_
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【明報記者劉真報道】油價飆升，紐約華人社區感同身受，記者近日在採訪中發現，華人超市中蔬菜水果價格有一定程度上揚，消費者的購物熱情被打消不少，經營蔬果的商家在上貨時也趨於謹慎，對價格太高可能銷路不暢的水果乾脆少進貨或不進貨。\!\3=>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Se>0
記者在華埠新美美、海星等超市看到，水果價格升幅較明顯，油價攀升前，1元錢3磅的香蕉目前已經賣到1元錢2磅，蛇果從1元錢4個上升到1元錢3個，增長幅度在20-30％之間。葡萄、沙田柚等水果價格均有小幅增長。增幅最明顯的是草莓，價格暴漲到每盒5元，比去年同期上漲40％。由於草莓的價格過高，許多超市的水果架上都難找其蹤影。^eg<
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蔬菜的價格則略有增長，芥蘭從每磅8毛錢漲到1元，白菜、黃瓜、空心菜等蔬菜價格也各有不同程度地增長。_P
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在華埠海星超市，正在購物的陳太告訴記者，蔬菜水果都是居家過日子必需的。價格上漲後，在購買時挑選得更小心，能暫時不買的就盡量先放一放。張太則表示，有些水果富含營養，是孩子不可缺少的，價格增長後會增加家庭每天的開支。&9,BTo
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :
據粵華蔬果中心的業者余家梁介紹，油價上升增加了運輸成本，水果的零售價格上揚較明顯，而目前蔬菜大量上市，所以油價增長對蔬菜價格影響不大。業內人士認為，隨著天氣日益趨暖，蔬菜和水果的上市量將逐步增加，未來幾周如果氣候不出現異常，蔬果的整體價格將逐步回落，但是回落的幅度仍要視油價而定。>h

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亞裔狂購屋擁房率增最快#)jpd
紐市總體置業比率15年升5% 創歷史新高_3i!
2007年5月28日ORHy.
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【紐約州二十七日美聯社電】據《紐約時報》27日報道﹐紐約市的房屋擁有率15年間增長5%﹐創歷史新高。其中亞裔購房人數的漲幅最明顯﹐從31%躍增至40%﹐成為非西語裔白人外﹐房屋擁有率最高的族裔。i,`K%h
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 i]
非西語裔白人的房屋擁有率最高。該族裔中﹐購房者比例從1990年的38%漲至2005年的44%。亞裔位居第二﹐但漲幅最大。再次為非裔﹐該族裔中的房屋擁有率從21%增至28%。西語裔則從12%漲至16%。+?
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 gO
該報援引皇后學院人口統計學家的分析報告稱﹐紐約市房屋擁有率從1990年28.7%升至2005年33.2%。 \]h=#p
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　紐約大學房地產和城市政策中心主管比恩稱﹐2005年的房屋擁有率創歷史最高紀錄。4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 K9
　全市各大種族﹑族裔和貧困地區房屋擁有率的漲幅均為史上最高﹐其中包括南布朗士和哈林中區。Sc8<F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4Q(9
從紐約市整體來看﹐2005年在外國出生的購房者佔總數的40%﹐而1990年為30%。購屋者增多的原因包括房屋數量的暴增﹑租賃式公寓改為可銷售式﹑一些公寓租賃協議的中止﹐以及近年來有利於買方的貸款政策。M?X
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *g"(
　不過﹐對於許多紐約居民來說﹐擁有一棟房子或公寓仍不算輕鬆的事情。1990年15%購房者必須將收入的35%用來繳購房款﹐而2005年此類購房者的比例幾乎翻一番﹐達32%。^{Ei5u
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 U1Rf~
　房屋的租金也在上漲，同期的中間房租從823元漲至909元，許多房主已從房價的暴漲中獲利。教堂管理員普勞登說﹐她1992年在布碌崙東紐約社區花11萬元購下一棟房子﹐現在的市值已經翻了兩番。她說﹕「擁有房產使我有更多選擇﹐將來我可以賣掉房子養老。」8>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 px!72
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~k
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布碌崙人口漲逾1成華裔增長最快[w
州參議員助理籲華人出聲表達訴求 pq}
2007年5月28日<V|flF
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 D$27o^
【明報記者黃維義報道】布碌崙近數年人口急速膨脹﹐去年增長率高達11.2%﹐其中又以華人增長最快﹐區內無論交通、教育、運輸等都受到不同程度的影響。DK}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 o80?~
日落公園州參議員奧迪茲(Felix W.Ortiz)的華人助理梁偉柏表示﹐初來美國的新移民﹐也應該多反映區內的種種問題﹐讓政府部門能真正了解社區在變、各項公用資源都呈現緊張的情況。[h
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 nB
梁偉柏以自己居住的賓臣墟為例子﹐單在78街一帶近年來有很多華人遷入﹐不少意裔原居民都將房子賣給了廣東住戶﹐令賓臣墟的華人佔了70%以上﹐數條街道都以廣東恩平人為主﹐顯示了廣東移民喜愛賓臣墟的優靜及安寧。但事實上﹐隨著人口增加﹐地鐵在繁忙時間更擁擠了﹐學校也出現了「人滿為患」的情況。這些與華人生活息息相關的問題﹐華人都應透過不同渠道反映。DJs)l(
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 n6g
梁偉柏說﹐據一項調查顯示﹐去年布碌崙人口增長了11.2%﹐其中華人的增長最快。F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 26
梁偉柏說﹐華人移民遷入新社區﹐應多學習本地主流的文化﹐改掉一些不好的陋習。例如，小巴為求方便﹐在路中央停車上下客人﹐會令人認為華人不守規矩﹐而主流社區也有小巴存在﹐但很守規矩﹐在指定的地點上下客。華人若遇到問題﹐應多與所屬的州眾、參議員陳情﹐令問題得以改善﹐而這些辦公室也是作為政府與民間的溝通橋樑﹐聽取民間對施政不當的聲音。Q6s'

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地鐵擬加快車速改善擁擠aw$
紐約捷運局亦考慮加長車廂設置報告卡讓乘客評分(P:"
2007-05-26zND
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 m$
【本報訊】紐約一號頻道網站25日報導，目前地鐵列車一般時速在30至40哩之間，最高超過55哩。紐約捷運局局長羅伯茲(Howard Roberts)正研究方法加快列車速度。#zluY
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *c[p
羅伯茲說：「現正考慮把列車的時速提高至50哩或80哩的可行性。」!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I7WNkW
他說，長遠目標是增加現有地鐵線路的班次，另一項減輕擁擠情況和應付日漸增長的乘客人數的可行性計畫，是使用較長列車，但需要擴展月台。這些計畫可能難以實行，但仍比挖掘新隧道便宜，因挖掘費用每哩達20億。Cp-
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 pJWXKP
羅伯茲其中一項初步計畫將是設立乘客報告卡，要求乘客就他們的滿意程度計分。他說，是乘客付錢坐車，應由他們決定如何按優先次序分配經費。[T
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .
羅伯茲的上司，大都會運輸署MTA)主席桑德(Elliot Sander)曾說，明年可能加車費。羅伯茲認為，紐約市民最好還是多付車資，免至運輸系統惡化。FU
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "bM"
他說：「目前的運輸系統比1980年代初、1983或84年可靠四百倍或更多，我們再不能走回頭路。」bXQ08
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 NZ(0_U
他希望把運輸系統推進到一個光明的前景。kK[4-

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　鄰近上東城的東哈林區沿公園大道路段也有不少昔日產業巨子的豪宅。 (世界日報圖文：吳錫欽) <Jt
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曼哈坦地產市場暢旺，推動東哈林區多項共有公寓開發計畫。圖為東96街上多家新樓盤正在發售。 (世界日報圖文：吳錫欽) [o$4RF
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東哈林漸脫惡名房價飆升=nC[v
2007-05-27g
世界新聞網y7
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五年前，沒有人會預想到東哈林區（East Harlem）的地產市道復甦，或是上東城最北面的這個社區會成為曼哈坦又一新熱點。時至今日，這一位於五大道以東、96街至125街之間的東河沿岸社區卻讓越來越多的本地居民，享受到物業價格飆升所帶來的財富增長。&@
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紐約市將一些新建公寓單位專門預留給中、低收入人士。除此之外，東哈林區還擁有多種多樣的租賃公寓、共有公寓以及合作公寓物業。z
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據紐約時報報導，此地公寓配套設施和服務差異很大，有些低價公寓並不提供門衛或是健身房。但像One Carnegie Hill這樣的半共有公寓、半租賃公寓大樓，則附設游泳池、寵物美容院、健身房、戶外燒烤區、屋頂花園以及兒童遊戲室。-
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One Carnegie Hill公寓大樓無疑是當地市場上的頂級新樓盤，兩臥室、兩衛浴的單位售價介於132萬元至149萬5000元之間。當然，該樓盤位於東96街，社區環境相對更接近上東城，而不是典型的東哈林區。rd
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {M35[E
在更為偏北的東哈林區，公寓售價則更為合理，從標價40萬元的一臥室共有公寓，到要價69萬9000元的1345平方呎三臥室、三衛浴單位不等。zd
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房價飆升正在成為當地社區變革的推動力。東哈林區長久以來一直被認為是紐約市最貧窮的社區，時至今日仍缺乏零售商店和餐飲服務。&H7LG
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據當地經紀人多明戈斯介紹，在東哈林區購房的人們更注重增加居住面積，而不是社區服務或是大樓的奢華配套。她表示：「他們願意放棄門衛或健身房等配套設施，而祗是買下公寓單位。人們來這裡購房是為了尋求實際價值。」lI
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公共項目數量眾多!F,;|.
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東哈林區共有13個公共住宅項目，是紐約市最為集中的地區之一。當地居民人口達到3萬5000人。隨著近年來的地產開發逐步升溫，可供興建住宅的空地也在迅速消逝。S
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東哈林區主要居民為年輕的西裔新移民家庭。得到紐約市部分資助的私人住宅開發商往往提供租賃公寓和共有公寓兩種選擇，其租金也得到嚴格限制。M
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諸如位於麥迪遜大道和五大道之間、東118街上的Town House項目就提供租售兩便的選擇。由Glenwood Management公司興建的Hampton Court項目擁有230個租賃公寓單位，而由BFC Partners公司和L & M Equity公司興建的Aspen公寓樓群則提供238個租賃公寓。這些租賃公寓有20%的單位專門預留給低收入租戶。作為交換，開發商會從市政府免費獲得地塊，或是由紐約市或紐約州發行低息債券，為其提供低利率開發貸款。PPL^
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當地經紀人斯考特表示，東哈林區的新入住者包括市政府工作人員、法庭警官以及各類藝術家和年輕專業人士。他說：「許多新人都是單身貴族，或是帶著新生兒的年輕夫妻。」7#
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位於東119街上的Palm和Rio大樓是兩幢新建的中等收入合作公寓，由Briarwood Organization公司開發。110套公寓單位中有52個單位以抽籤方式售與單身專業女性。,
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而像Stamford大樓這樣的豪華租賃公寓中也不乏高收入的單身貴族。負責Stamford大樓租賃業務的經紀人多明戈斯介紹說：「我們大樓裡有三位常春藤盟校畢業的律師、一位外科醫生以及一位醫師，都不過二十多歲。」LN&^l*
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多明戈斯解釋說，許多剛剛從大學或研究院畢業的高收入人士缺乏信用歷史，有些人被下城租賃公寓拒絕之後祗能選擇東哈林區。?`E|Cu
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普拉雅夫婦在找房一年之後，買下了位於東112街一個1250平方呎的一臥室共有公寓，成交價格為56萬元。他們在附近社區租住了三年，非常喜歡這一地區。之所以決定在此買房，是因為這裡方便開車上下班。身為健身教練的普拉雅太太可以開車去Scarsdale上班，而普拉雅先生則在長島Manhasset管理一家餐廳。普拉雅太太說：「我回家的時候總能找到車位。」',4TM
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房價不菲租金適中.
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位於二大道和東110街的Crown公寓樓擁有30套共有公寓單位。其中一套2800平方呎的四臥室、四衛浴三層公寓外帶1100平方呎戶外空間以及兩個停車位，開價350萬元。另外一套900平方呎的兩臥室、兩衛浴單位則開價60萬元。市面上掛牌的Town House中則有一幢位於東101街上的四層樓、九個房間的物業，開價130萬元。大多數新公寓樓中的兩臥室、兩衛浴單位每月租金一般為2500元到3000元之間。而新近接受租金管制的Town House兩臥室公寓月租金則介於1700元至2000元之間。7zsf
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交通方便四通八達qG 1b/
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便捷的地鐵快線使得東哈林區通勤族可以方便往返曼哈坦所有商業區和布碌崙市中心。2號、3號、4號和5號地鐵快車停靠125街，而6號地鐵則沿Lexington大道提供區間站服務。UoB t
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城市巴士沿96街、106街、116街和125街停靠，提供南北向通勤服務。捷運局-北方鐵路在125街和公園大道有火車站停靠。一些新的公寓樓提供往返地鐵站的免費巴士接送服務。此地還有M60巴士往返La Guardia機場。?&)2;
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餐飲風格日趨多樣]3Pdw
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位於麥迪遜大道和118街拐角上的Harlem Tea Room開業才兩年。這是近年來不斷改變東哈林區餐飲風格的許多新餐館之一。先前此地的知名餐館包括Patsy's Pizzeria這樣的義大利餐館以及非名人莫屬的Rao's餐廳。l~
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Harlem Tea Room提供三文治和麵食。當地的Camarades餐廳則提供瑜珈飲食。Orbit East Harlem餐廳的菜單相對折衷衷。除此之外，東哈林區還有Ricardo牛扒屋，另有Piatto d'Oro餐館提供獨家義大利美食。MoBay餐廳則供應加勒比海菜式。tVPLE
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此地購物者不久就可以光顧建築面積達47萬5000平方呎的東河購物廣場，這裡的Target連鎖店將在2008年開張，該店址先前也曾被是Costco看中。Home Depot也將在該購物中心開設分店。這家購物中心是Blumenfeld Development Group和Forest City Ratner的合資開發物業。該公司發言人還透露，在125街和公園大道興建一家220個客房的Marriott Courtyard酒店計畫已經被放棄。^
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除了鬱鬱蔥蔥的中央公園之外，東哈林區還擁有面積達20畝的Marcus Garvey紀念公園，位於120街至124街之間的麥迪遜大道旁，以及佔地15畝的Thomas Jefferson公園，位於一大道、Franklin Delano Roosevelt Drive、111街和114街之間。l#n
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這兩座公園內都有游泳池以及健身中心，提供設備齊全的健身房、舉重室、電腦房，以及籃球場、排球場、田徑場、足球場和舞蹈課程。Marcus Garvey紀念公園裡的Pelham Fritz休閑中心還提供老年活動中心。|/p1Z
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高中稀缺學生不足e$NJ*
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　　東哈林區的學生家長有許多小學和初中可以選擇，但這裡高中數量較少。大多數學校學生少於五百人，有些甚至不到三百人。Ki<4
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這裡一些新建學校中有些相當專業，諸如位於東109街的TAG Young Scholars School就提供幼兒園至八年級的課程。該校擁有430名學生，其中四年級學生在英文和數學方面百分之百達到或超過年級平均水平。八年級學生在數學方面91%達到或超過年級水平，英文方面73.5%達到或超過年級水平，科學課程則有98.5%達到或超過年級水平。`
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另外一家專門學校是Pleasant大道上的Manhattan Center for Science and Math學校。該校提供七年級至十二年級課程。2005年SAT平均英文成績為455分，低於紐約州的平均497分；數學部分平均成績為508分，亦低於511分的州平均水平。~
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^
東哈林區有兩家羅馬天主教學校，提供幼兒園至八年級課程。它們是位於東98街的St. Bernard's School以及位於東110街的St. Ann's School。7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W1*3~5
社區變遷族裔交替<m{:b
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坊間傳聞將東哈林區與其人口眾多的波多黎各裔相關聯，但根據紐約市百科全書記載，東西哈林區一度是僅次於下東城的猶太裔社區。在1917年，大約有九萬名猶太裔住在上城，與1880年代末開始在此居住的義大利移民為鄰。MX&B.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 T
波多黎各裔的影響力在1920年代乃至1950年代迅速膨脹。此地目前擁有大量的墨西哥裔，並正在日益成為一個族裔多元化的社區。4I
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 }-:IT
展望未來經濟多元Wxx|N2
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寬敞的街道、開闊的河濱大道以及樓層較低的建築以及許多新建項目，使得東哈林區不像曼哈坦其它地區那樣令人感到擁擠不堪。q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 l":
假如零售業和餐飲業能夠趕上住宅開發的步伐，這裡將成為一個族裔和經濟更為多元化的宜人居住區。(圖文：吳錫欽)^D

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月租近2000美元曼哈頓車位貴過住房VM7E
2007年6月3日L)
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【紐約郵報二日訊】調查表明，曼哈頓最貴的停車場的月租金幾乎高達2,000美元。比下城一個一居室公寓的租金還貴。 ,CMV2W
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這項調查指出位於東76街4號的Garage Inc.的停車場租金最貴，每月1,940美元。ed2
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (
今年中城停車場的平均月租首次達到1,000美元。調查負責人摩爾說，去年的平均水平為887美元。曼哈頓也是北美停車最貴的地區。 j#
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `
東77街帕克和麥迪遜大道之間的Champion Parking對豪華車每月徵收1,049美元的停車費。位於西72街15號的Rapid Park，普通車每月需交822美元。n}l}t
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 9@G
有關人士稱曼哈頓交通擁擠，需要更多的停車位。曼哈頓住宅停車費甚至更高。Imperial 785 Garage Corp. 對單個停車位每月徵收1,104美元的費用。 g

發表文章時間 2007/06/04 04:04am　IP: 已設定保密 [本文共 759 位元組]　

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華埠推出第三豪宅售價最高500萬元1]q2F
喜士打街209號成「樓王」eqEl
本報記者陳嘉輝紐約報道A2
2007-06-05(
星島日報O#
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ]<?
繼喜士打花園(Hester Garden)和123巴士打街花園(123 Baxter)後，近日再有地產發展商在華埠喜士打街(Hester St.)推出全新豪華住宅樓盤。位於209號的「機器交易坊」(Machinery Exchange)，雖然名字難以令人聯想到住宅大廈，但其14個康斗單位售價由最低的160萬元至最高的500萬元不等，打破華埠歷年來新建住宅單位的開售價格，昂貴程度令人咋舌。}w
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「交易坊」的地產代理發言人卓曼(Michael Chapman)上周接受訪問時，表示自3星期前正式開售以來，已成功出售其中兩個單位，雖然買方目前尚未簽約，但整體市場反應良好。BZREl
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y'(
卓曼表示，發展商的顧客對象主攻較年輕的專業人士，尤其喜歡居住在華埠、蘇豪(Soho)和諾烈特區(Lolita)，同時崇尚交易方便和鄰近食肆的特色。他又指出，華埠更加是新樓盤的主要賣點之一。_M
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ,
據了解，「機器交易坊」在成為豪宅前，自1915年興建以來一直被用作工業倉庫，至2005年現任發展商以1040萬元購下該棟7層高大樓，旋即為它進行大變身，改建為共有14個單位的住宅大廈，當中包括頂層兩個複式(duplex)單位，定價500萬元，打破華埠有史以來，最貴新建住宅單位的售價。$VV`gB
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 P"
根據市財政局最新的樓宇交易記錄顯示，由2006年1月至今年4月為止，成交價界乎50萬元至100萬元的華埠住宅單位高達62個；超過100萬元的單位則有15個。榮登榜首的是位於拉菲逸街129號頂層一個單位，以332萬5000元易手；僅次的是格蘭街161號一個逾1800平方呎的單位，成交242萬5000元。OaU'I
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 $5
業界分析指出，華埠去年錄得較多的豪宅交易量，除了與紐約的房地產市道造好有關，個別原因是158號的喜士打花園自2004年落成後，在市場推出60多個單位，直接刺激中至高價的住宅供應。事實上，當局的資料顯示，由去年至今售出的喜士打花園單位中，面積僅550平方呎的低層單位，最低成交價亦已達50萬1930元。-0k
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 SFvy-P
由於較早前有報道指同樣在喜士打街的123巴士打花園開售反應欠佳，被問到會否擔心全美房產市道下調構成衝擊，卓曼表示，紐約市的房產市道有別於其他地區，其金融中心的地位令市場有大量資金流動，他對未來樓市持續向好表示樂觀。J
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 =^
長期爭取可負擔房屋的亞洲人平等會副行政總監陳倩雯昨(4日)直言「交易坊」的售價「好貴」，但強調住宅貴族化的現象不止在華埠才有發生。她引述曼哈頓下城砲台公園(Battery Park City)的租金報道，指出40年前該處的房屋有三分之一單位原為低至中收入人士而設，但近年不少住客也要承受昂貴租金之苦，其中有兩房兩廁的住客，租金由2003年月租3250元，連升三級至今年5200元，升幅令人震驚。09VS
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 C
陳倩雯說，單單依賴政府增建可負擔房屋並不足夠，必須配合保存僅餘的可負擔房屋，才可令市民更容易找到自己的安樂窩；否則，不但窮人在紐約市無處容身，連中產階層人士亦會被逼走。$8l6

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下城亞裔人口大增0Q*T5
華爾街年輕新貴撐起樓市9
星島日報7
2007-06-04GK:
本報記者榮筱箐紐約報道qdg)i>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 26~^
紐約下城地區亞裔人口大增﹐速度超過其他族裔﹐在華爾街地區工作的亞裔新貴越來越多選擇居住在公司附近是造成這種增長的主要原因﹐這是最近發表的一份報告指出的。-Sa7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 cK
這份由市規劃局作出的報告建立在人口普查數字之上﹐報告顯示在堅尼路以南的曼哈頓下城地區﹐2002到2005年間亞裔人口增長了35%﹐而白人人口只增長了15%。總體來看﹐亞裔人口目前已經佔到這一地區居民的10%。95%的該地區亞裔人口都是美國出生的本土亞裔﹐其中60%是華裔﹐15%為韓裔﹐印裔佔9%。7VVezI
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "l.F!
一些地產界人士分析﹐這種增長與下城地區居住房屋增長﹐以及亞裔進入華爾街職場人數增多，而這些具有相當經濟實力的華爾街新貴寧願多花錢而住在公司近旁有關。1995年政府出台了421g等住宅樓開發減稅政策﹐9/11後自由重建債券的發行也為一些地產開發商提供了資金﹐結果是2000年以後﹐曼哈頓下城地區的居住房屋單位大增。到2005年的5年內﹐這一地區的居住單位增長了5200個﹐超過了整個90年代10年的增長速度﹐也是下城地區從之前的純金融區轉化為金融和居住混合區。>k6C)N
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 aO^P
下城金融區附近的住房很多是從之前空置的辦公樓改建﹐其中80%是出租房屋。因為地區優勢﹐這些房屋的租金比曼哈頓其他地區高出很多。下城地區單位房中間租金為1775元﹐而此外的曼哈頓其他地區中間租金只有1110元。dhcGDy
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 iCFo
不過，對於在華爾街工作的亞裔年輕人﹐這筆租金花費完全值得。「華爾街的工作幾乎不分晝夜﹐住在公司旁邊可以省出很多時間﹐至少可以讓自己在早上多睡一會。」在一家金融公司工作的Linda Chu說。gw}\

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人擠房貴法拉盛問題H$S$|5
10年間密度增52% 中低收入難負擔!u
2007-06-13q@vkI
世界新聞網E@azE
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【本報記者邱紹璟紐約報導】根據統計，法拉盛地區在十年間人口擁擠程度和房租壓力都有增長，1990年僅5700住宅單位中每個房間住超過1.5人，2006年此數據增加為8700個住宅單位；另外，法拉盛有四分之一的租屋居民，要用一半以上的收入支付房租。j
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 O|%u
亞洲人平等會12日在皇后區法拉盛辦公室公布「法拉盛的財富：這門戶之地是否將被豪華住宅取代？」(Flushing's Fortune：Will Gateway Give Way to Luxury Development？)最新報告。報告指出，法拉盛像「經濟引擎」一般不斷蓬勃發展，但隨著地產價值、商業及住宅租金的攀升，也讓首次購屋者、領固定薪水者無法負擔。;pw
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d{
亞平會行政總監瞿遠義表示，發布這項報告旨在點出問題，開啟社區和各組織之間的討論空間，亞平會旨在創造社區和政府部門間能達成共識的管道，討論出合理、可行、公平的解決方案。Z#nO?
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 q[0
亞平會皇后區計畫經理高娟(Joan Gauer)透過投影片指出，法拉盛現有14萬人口，根據2000年人口普查資料，顯示出法拉盛主要問題是過度擁擠和房租過高。R
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Nb!klA
法拉盛十年來擁擠程度增長52%。'a
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 )
根據亞平會社區發展基金這項資料，2004至2006年間購買二家庭至四家庭房宅人數下降了23%，越來越多人選擇較能負擔的共有公寓(condo)和合作公寓(co-op)；2006年有超過三分之二的亞平會服務對象購買了共有或合作公寓。mP76
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 kp*?
報告中提出13項建議，主要包括有：n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?"
保存及增加平價房屋，讓工作階級、中產家庭、耆老、新移民能負擔得起；鼓勵創造混合使用區(mixed-use districts)，以保存特定的輕工業和商業大樓，同時增添適合工作家庭和耆老的新住宅區；創造政府和私人企業合作機會，吸引私人開發商投資；透過政府來降低土地價值；清理荒廢的工業區，用來興建房宅或商業區；保存租金穩定公寓樓，並根據人口變化來制定新的計畫。c&*C
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 u
昨日包括皇后區長辦公室代表、市議員劉醇逸辦公室代表、法拉盛第七社區委員會主席凱爾提 (Eugene Kelty)、紐約市大皇后學院亞美研究中心主任康德爾華 (Madhulika Khandelwal)、法拉盛許多金融業、商家代表等約70人與會。X>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 pP
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ID}*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Tqf'N
法拉盛未來10年人口將急升8q
移民激增居住問題急不容緩 |]{
2007-06-10O
(本報記者陳裕光紐約報道)tN7k$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 a>
亞洲人平等會昨(12日)公布一份有關法拉盛社區未來十年發展調查報告(Flushing’s Fortune)，同時由包括羅格斯大學教授，專家、教會、民意代表及社區人士舉行的座談會，共同為亞裔人口佔52%的皇后區商業重鎮法拉盛至2030年人口激增帶來的危機把脈，集思廣益化解成良機。=t h
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 E
平等會行政總監瞿遠義強調，如何從法拉盛多元移民聚居面對的衝突中找尋平衡點，資源適當分配，政府與私人構加強合作，善用法拉盛有限的土地建造以老人、勞工階層和中等收入家庭的平價房屋，是積極解決法拉盛移民大量增加帶來的危機的良方之一。 ;*I
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 J-g
瞿遠義指出，社區團體與政府，以及私人發展商加強合作，一起工作是化解法拉盛未來十年面對人口增加，市場需求，造成房地產水漲船高，移民人口付不起貴租，面臨「望樓輕嘆」困境的局面。4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 [
政府以積極態度建平價房 WhH
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 )F`*3x
瞿遠義同時又指出，平等會與紐約市都市規劃局合作進行對法拉盛未來發展調查報告，最大目的是以調查收集到的數據，掌握社區發展脈搏，提供給市府與發展商，作出未來十年法拉盛平衡發展政策的參考。瞿遠義表示，預計隨著美國移民政策改變，大量的亞裔人聚居，多元民族相處可能產生的問題，特別是房屋問題，從多角度探討，找到資源平衡分配，讓法拉盛居民解決居住問題，同時大小商業健康的成長。j)xpM
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瞿遠義補充說，從法拉盛社區未來十年發展調查報告顯示，法拉盛是紐約市大門之一，優越的地理位置，華、韓、印度等亞裔人口，是法拉盛繁榮的主力，加上不同族裔移民共同努力，未來十年，法拉盛將有一番新景象，但同時，人口密集，高昂的房地產造成負面影響，是法拉盛未來十年到2030年面對的挑戰。 Fvm(
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 vKcV[t
法拉盛社區未來十年發展調查報告指出，聯邦商業部人口調查，從1990年到2000年，法拉盛人口增加15%，亞裔人口已超過白人、猶太和西語裔，佔總人口的52%，估計到了2030年，皇后區增加人口約30萬到50萬，選擇在法拉盛落腳的佔多數，因此，居住問題是法拉盛未來十年面最大的挑戰和必須解決的危機。 wo#
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法拉盛90%是豪華公寓 9f:x2
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 N$<
調查報告指出，1994年法拉盛的房屋密度，一臥房平均居住1.5人的房屋有5700間，到了2004年，已增至8700間。而法拉盛居民，有50%每月收入的一半用於支付租金，超過可擔的30%界線，反映了法拉盛社區需求平價房屋，比全市任何一區迫切。 p+R
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調查報告又提出，法拉盛佔了90%的房屋，售價平均都在20萬至40萬之間的豪華公寓，與紐約市平價房屋所訂標準平均12萬，多出三分之一以上，因此，現時已難以接受的高價房地產，未來十年將更加高漲，有能力購買房屋的新移民和中產階級，如鳳毛麟角。wN
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調查報告提出建議，政府與私人發展商合作，在法拉盛空置的土地，如法拉盛西南邊工業區，法拉盛河邊，大學點大道夾羅斯福大道空置汽油站等，投資建造供中產階級、老人和勞工家庭居住的平價單位，以紓解高價房產造成的衝擊，讓更多人實現「居者有其屋」的安居夢。UXQvR(
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 P2TrB4
法拉盛社區未來十年發展調查報告又對法拉盛的商業金融前景作了評估，隨著人口增加，帶動零售和各行業的向前，尤其是金融服業最得益，現時法拉盛緬街等銀行林立現象更可觀，紐約州銀行廳數字顯示，法拉盛所有銀行的存款達到30億，龐大的存款數目，與亞裔移民勤儉，良好的儲蓄習慣息息相關。 |

發表文章時間 2007/06/17 02:12am　IP: 已設定保密 [本文共 4784 位元組]　

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下城復興精品名店進駐%;
BMW早卡位愛馬仕今開張第凡內10月重回(6vm3l
2007-06-21{82/!,
世界新聞網^4g6
　©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Iu)hV2
【美聯社紐約十九日電】170年前發跡於曼哈坦下城的著名珠寶商「第凡內公司」（Tiffany & Co.）將在今年10月重回老家，在華爾街開分店，加入進駐金融區的其他精品店行列。<bq
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包括寶馬（BMW）和愛馬仕（Hermes）在內的高級零售商表示，他們想參與曼哈坦下城九一一恐怖攻擊後的復興，同時也想在有錢人聚集區占得一席之地。w
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過去，華爾街的金融區，從下班後街頭一片死寂轉變為24小時都活力十足的社區的過程，在世貿中心2001年被毀時已展開。下城一從恐怖攻擊開始恢復元氣，商業大樓改建為豪華公寓的步調也再度起飛。根據紐約下城聯盟（Alliance for Downtown New York）本月發表的調查，錢伯斯街（Chambers）以南地區從九一一事件以來增加了1萬7800居民，而且中位家庭年收入高達24萬1967元。該聯盟主管行銷的副主席瓦蕾莉‧路易斯說：「這是高級零售商做生意的好地方。」mNz
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總部設在巴黎的高級商店愛馬仕21日在紐約證券交易所對面的Broad街開分店，這是該公司在紐約的第二家分店，與第凡內一樣。寶馬2005年在華爾街推出展示中心，高級男裝店Hickey Freeman和 Thomas Pink最近也在下城開店。高級健康食品超市 Whole Foods 明年初也將在華爾街設立據點。^
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第凡內本周在曼哈坦中城第5大道的總店召開記者會時，宣布發放三百萬元補助金給三個團體，以保存和復原下城的環境。第凡內基金會董事庫沃斯基說：「支持保存下城美景和著名紀念碑的組織，有助在都會環境創造綠地，讓下城居民和訪問這個歷史區的觀光客享用。」A{ K

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住屋需求龐大零售市場蓬勃x_0~1
市場報告稱布碌崙前景佳2R$7
本報記者陳嘉輝紐約報道o`*6
星島日報gag
2007-06-210FLuw4
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昨(20日)一分最新的市場研究報告指出，正值市場轉型的布碌崙在未來數季甚至數年，將會保持強勁的經濟增長，其中今年內將增加逾3千個工作職位；新增的零售空間將達66萬平方呎，遠超去年的3.3萬平方呎；部分具零售潛力的商業地區，每平方呎的租金將會上升5.5%至36.93元。kzZb'*
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專門進行市場調查的Marcus & Millichap地產投資服務公司，昨日針對布碌崙發表報告，從經濟、建築、空置率、租金趨勢等8方面分析布碌崙的發展前景。經濟方面，過去12個月內紐約市新增6萬個工作職位，較之前同期的5萬6000個有顯著上升。)m%TO
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布碌崙在整體氣氛的帶動下，教育和保健服務兩個行業增加3400個職位；今年年底前預期將可增加2900個。不過，製造業的職位則繼續萎縮，去年減少1400個，而隨著輝瑞藥廠(Pfizer)關閉位於布碌崙的廠房，在2008年結束前將會減省600名人手。zbL
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為了追上區內的住屋需求，地產發展商將會加快建築的速度。現時布碌崙約有90萬平方呎的土地正在動工，預計今年完成的零售面積將達66萬平方呎，遠超2006年僅3.3萬平方呎。e=v!a
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雖然空置率連續於2006年和今年上升，但報告指出，情況無損布碌崙的租金上揚。繼去年每平方呎上升5.5%至35元後，估計今年的升幅是3%。而由於租戶對已具規模或具潛力的零售走廊(如下城一帶)趨之若騖，租金查詢價每平方呎將達36.93元。en
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報告認為，布碌崙本地投資者在零售市場將繼續以穩健的步伐前進，而對龐大的住屋需求，其他生活配套包括餐館將如雨後春筍蓬勃發展，亦會刺激混合用途的樓宇在市場的比例。除了商業集中的布碌崙下城地區，投資者對其他次市場(submarket)將表現濃厚興趣，有利全區的整體發展。ol\"f

發表文章時間 2007/06/24 01:52am　IP: 已設定保密 [本文共 1515 位元組]　

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快速回覆主題:	美國紐約市樓價逆市飆漲19%布碌崙布朗士增幅最大
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