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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/01/14 06:11pm 第 2 次編輯]F
It's so true.  New York City has not seen any slowdown in real estate market.  More people are moving in, so are the tourists during major holidays!!!!!!!!!!!!!!!!!#3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 sXXCjH
During the Christmas holiday last month, the tourists invaded every available space in Manhattan.  Everywhere I went, there were tourists, tourists, more tourists blocking the streets, occupying restaurants, Broadway shows, museums, etc.  \
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紐市樓價逆市飆漲19%布碌崙布朗士增幅最大 
2007年1月13日 

 【紐約時報十二日訊】市府12日宣布﹐紐約市的樓價無視地產市場疲軟﹐本市所有物業的總值大幅上升19%﹐從去年的6,741億上升至8,024億﹐其中布碌崙和布朗士地區的房屋以及公寓大樓和商業樓宇樓價的升幅最大。b}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 v

市財政局12日下午公布新財政年度臨時地產估值時﹐本市所有5個區及所有4類物業的樓價全部大幅上升的估計，是給人印象最深的重點。　　1L
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 E

假如市長彭博和市議會不降低地稅稅率﹐1家庭､兩家庭以及3家庭房屋的平均地稅，將從3,098元增加4.5%至3,236元。共有公寓(condo)業主的地稅將平均增加2.1%﹐從6,449元增加至6,587元；而合作公寓(co-op)業主的地稅將增加6.6%﹐從3,952元增加至4,214元。　　"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d.a|H

但由於本市短期財政前景光明﹐減地稅實際上不可避免。　　~ix3L
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 a4yI

市府將於15日開始﹐向98萬零911個要課稅物業的業主寄出地產估價通知。小型獨立屋業主如果想挑戰他們房屋價值的評估﹐必須要在3月15日前提出。其他類別房屋業主必須要在3月1日前提出。　　qK?
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {XL

房屋價格的最終估價將在5月25日公布。地稅稅單將在7月1日起開始寄出。"@AszP








發表文章時間2007/01/14 05:09am　IP: 已設定保密[本文共 1482 位元組]　 
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  紐約房價 逆勢漲9?lG
去年第四季 曼哈坦售價比前年上揚5.1% 皇后區則升4.3%)Ro
世界新聞網rih
2007-02-03XR/H|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 nW67)Y
【本報紐約訊】儘管全國房地產商協會（NAR）表示過去一年全美房市走低，但紐約市五區房價卻朝著與全國房價相反的方向前進。nN,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !W*|B
「克萊恩紐約商業周刊」（Crain's New York Business）報導指出，根據紐約房地產業者普天壽集團地產公司（Prudential Douglas Elliman）針對長島及皇后區房地產市場的市場調查，皇后區住房的售價中間價格，在去年第四季度上升至46萬5000元，比2005年同季度上升了4.3%。DvuM)
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不過，皇后區周邊地區的房屋的售價卻不見上升。9}eG*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~,(i
例如長島納蘇郡(Nassau County)的房價中間價格在同期下降了2.3%，平均房價為47萬4000元；長島蘇福克郡(Suffolk County)的房價也持平。6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *~
總體上來說，儘管皇后區及長島地區去年第四季度的待售房屋的總數量，比第三季度3萬3632棟下降了18.4%，但仍比2005年同季度增長了29.5%。,i
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負責上述調查統計、房地產估價公司Miller Samuel Inc.指出，在待售房屋的模式方面，皇后區與曼哈坦非常相似，後者的待售房屋總量在去年第三季度略見穩健，但卻在年底出現快速減少的情形。l
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這家公司稍早時曾在另一份報告指出，曼哈坦公寓出售的中間價，在去年第四季度比2005年同期上升了5.1%，達到79萬9000元。$`








發表文章時間2007/02/04 04:10am　IP: 已設定保密[本文共 1096 位元組]　 
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   Starret City, seen accross the Spring Creek, BrooklynGc!.
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   Starrett City, apartment houses, BrooklynoH
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Indeed, "政府樓變黃金城".  Starret City was originally built as low-income housing.  JErr
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紐約房市魅力不減 政府樓變黃金城y11
財團13億高價購「小星城」引爭議7ps9
2007年2月9日.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :`f
【紐約時報八日訊】投資集團伯克夏公司(Berkshire L.L.C.)8日凌晨3時同意﹐以13億元高價購買位於布碌崙牙買加灣的中､低收入家庭住所「小星城」(Starrett City)。專家說﹐這樣高的價錢生動顯示紐約市的地產市場是如何的紅火。Lx
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >
這個出售承諾結果，竟然轉變為一場有關可負擔租金問題的激烈爭執。在這個交易達成後僅幾小時後﹐約100名「小星城」住戶和來自全國住房權益組織「Acorn」的組織者以及坐滿兩巴士的「小星城」的住戶﹐一大清早齊集買家伯克夏公司在布碌崙波洛公園總部前﹐高聲呼喊﹕「我們愛『小星城』。我們需要『小星城』。不要拿走它。」B"
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平均而言﹐伯克夏公司為「小星城」的每一個單元付出約22萬1,000元。_r)eT
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .a@
相比去年阿波羅地產顧問和塔科尼克伙伴公司付出9,000萬元購買「小星城」對面的一個住宅區﹐平均每個單元的買價為9萬1,556元。p
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地產專家認為﹐伯克夏公司付出這樣高的價錢購買「小星城」﹐顯示他們看好紐約市的地產市場。而這正是住戶和住房權益分子所擔心的。%8t
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <}
租戶､住房權益分子､地方政客和州及市府官員均希望﹐「小星城」46棟高樓的共5,881個單元應繼續是工薪階層及中產階級可負擔的住所。XEQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 A
他們擔心﹐新業主會提高因用天價購入這些大樓而提高租金﹐或削減服務。「小星城」是全國最大聯邦津貼的住宅區﹐在70年代按照州的有關法律﹐設計為有聯邦政府資助﹐適合中產階級居住的合作公寓(co-op)。這個住宅小區有自己的購物中心､學校､教堂､發電廠及配備武器的保安人員。5#l4:
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 x-
買家是在擊敗6名對手後中標。買家說﹐很有可能將在這個占地140英畝的綜合住宅區空置土地，發展豪華及低負擔住所。l"/H(j
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 [u
但他們堅稱﹐「小星城」現有的大樓將繼續維持低租金。州府和市府官員還未對這宗交易發表意見。rUZ








發表文章時間2007/02/12 02:50am　IP: 已設定保密[本文共 2029 位元組]　 
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  很多人搬到紐約市和附近的郊區 - 紐約市的房地產市場 (無論租或買)  還是強的一個理由, 推高對公共交通捷運卡 (MetroCard) 的需求, 地鐵和公車當今很 crowded。U<=h{
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~y]2kL
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 a||#
紐市去年售450萬捷運卡=/bzt
三成使用月票 比例創新高iG1
2007年2月7日fK
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【每日新聞六日訊】紐約市大眾運輸局(NYCTA)於去年1月至11月售出450萬張捷運卡月票﹐比前年同期增加13%﹐創造最高紀錄。目前所有乘客中﹐約30%使用無限次乘搭月票﹐為1998年啟用這種捷運卡以來的最高百分比。ZRxvIh
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自2005年調高車費以來﹐乘客開始從捷運卡7天票改用這種30天的票﹐因為對每天出門的乘客來說﹐較長期的票更為合算。g
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應維護捷運乘客權益人士的要求﹐只要乘客用信用卡或銷賬卡買月票﹐該局還向丟失月票的乘客退款。僅在去年11月份﹐該局就通過其「保障結餘」計劃退還5,500餘張丟失月票的餘款。1$"z,
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該局發言人弗蘭格斯說﹕「沒有人在紐約購買零售票﹐特別是結餘有了保障之後。」c








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/02/12 04:02pm 第 1 次編輯]F,9_1

下面引用由rainbow在 2007/02/12 03:55pm 發表的內容：}M{
很多人搬到紐約市和附近的郊區 - 紐約市的房地產市場 (無論租或買)  還是強的一個理由, 推高對公共交通捷運卡 (MetroCard) 的需求, 地鐵和公車當今很 crowded。Ur

[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 F<#)E
長島 (Long Island) 是紐約市其中一個郊區。一些長島本地人不能負擔在那裡居住，他們搬出長島地區.wL^Ku
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *xy%G
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~w
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長島房價狂漲 中產階級難負擔&yK
2007年1月27日7
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【紐約時報二十六日訊】對於年收入在10萬元以下的紐約客而言﹐2006年在長島掛牌銷售的房屋中僅2%是他們能負擔的。而6年前﹐這一比例為60%。約有60%以上的長島家庭年收入少於10萬元。Xr}kI
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *\&lX
地方經濟及社會發展趨勢的年度調查報告──「長島指數」指出﹐該比例在6年中出現驚人的跌幅﹐收入增長停滯､住房成本飛漲是造成長島可負擔房屋銳減、許多居民搬離長島的原因之一。5ef4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 SR |
報告稱﹕「長島的形象一直是富裕社區﹐但目前的實情卻是﹐更多的人淪為房奴。」-
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 qK
雖然長島房價在近幾個月中出現回落﹐但仍處於歷史高位﹐這為長島的房屋業主帶來紙上的富貴。0*JVeR
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領糧食券人數增20%/+1
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 kM7-
作為二戰後建立的社區﹐長島聚居3百萬名中產階級。導致長島房屋可負擔性下降的因素還有高薪工作的流失以及低薪工作的增加。在10年前﹐長島的收入水平超過全國平均數字16個百分點﹐但如今只有5%的領先優勢。長島的平均收入在2003年之後就停滯不前。從2000年到2003年長島居民領取糧食券的人數增長20%。!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 K60
報告稱﹕「我們的收入優勢正在消失﹐許多家庭面臨轉折點。」調查報告訪問808名長島居民﹐58%的人稱付清每月的住房賬單使他們捉襟見肘﹔54%的人稱考慮過離開長島﹐搬到較為便宜的社區。82%的人稱﹐長島適合居住﹐或長島是個理想的居住地﹐但48%的人說﹐長島處於正確的發展方向。Adt
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 p.
報告還警告﹐長島將在經濟競爭中負於其他地區﹐除非它拓展商業、興修住宅、降低稅收。f0B
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4`Zg=
除了房價和購房貸款利率居高不下意外﹐長島居住成本也受到高地稅的困擾。長島地稅之高已經是名聲在外。報告指出﹐長島地稅的漲幅超過通貨膨脹。g
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 i2:0
即使年收入在11萬元以上的家庭也有43%的人稱﹐難以付清住房賬單。U9
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 b4x&]
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 u+{L








發表文章時間2007/02/12 03:01am　IP: 已設定保密[本文共 1940 位元組]　 
 rainbow 

 

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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/02/18 05:51pm 第 1 次編輯] a+"
我希望政府可以阻擋這筆 R.E. 交易。6[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 PUw%fQ
紐約市不僅僅有富人, 有很多窮人做低工資的工作。f#n#cV
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 O57%VV
如果你弄得窮人被迫搬到更遙遠的新家，who will do the low paying and menial jobs? ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~'I-MwE
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {
小星城交易 聯邦擬阻止FL|o
2007年2月17日>]0i:/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 HV9R}
【紐約十六日美聯社電】聯邦住房部長16日在小星城這個全國最大的政府津貼房屋出租公寓對房客們發表講話說﹐政府會考慮阻止將這個位於布碌崙的地產以13億元出售給房地產開發商的交易。j L
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房屋和城市開發部長積遜說﹐對於這筆交易的決定將於2周內根據州檢察官括模提供的可能的新買家信息作出。gzPVPE
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 AZ
積遜說﹕「這筆交易威脅到了低收入居民的住房市場和那些最需要的人們。出售斯塔里特市會很快讓這裏的大部分居民被迫搬走。」ixM!PF
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當地居民們紛紛鼓掌表示讚賞並高呼「阿門」。積遜說這個提議中的交易可能導致「人類災難﹐摧毀紐約市最安全最友好的社區之一」。UjR
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這筆交易是紐約市歷史上最大規模的交易之一﹐由小星城聯合會擁有的近6,000個單元亷租房屋在上周被以13億元的價格出售給Clipper Equity公司。Q>HoO?
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包括彭博市長在內的市官員已經對Clipper Equity公司的合伙人比斯特里瑟加以注意。比斯特里瑟擁有其他71幢建築﹐但共有8,792項違規紀錄﹐包括建築裏有老鼠､蟑螂､漏水以及門窗牆壁破損。而該公司發言人稱這些違規現象中許多是該公司買下這些房產的時候就已經存在的。4c
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~g+@7
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出售小星城 兩眾議員不滿BBKVI
要求國會褐?了解交易對低收入戶影響AR:R
2007-02-12\FQ
世界新聞網zyISL
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【美聯社紐約十一日電】民主黨籍布碌崙國會眾議員唐斯(Edolphus Towns) 和韋納(Anthony Weiner)11日在小星城舉行新聞發布會，要求國會房屋和社區平等小組委員會主席、國會眾議員華特斯(Maxine Waters)，就上周以13億出售小星城(Starrett City)的交易舉行公聽會。小星城是全國最大的政府補貼公寓住宅群。K42zD
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占地140畝，約有六千個低、中收入家庭的住房分布於46棟公寓的小星城，8日出售給Clipper Equity LL-C。`8I8.
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唐斯和韋納要求國會聽取這宗交易，及最近紐約市和全國各地其他平價屋的交易，對公眾造成影響的意見。m>v
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唐斯說：「業主實質上已明確表示，他們將會加租、減低服務和建造市場租值的公寓，以榨取更大利潤。」唐斯的選區包括小星城。XIWdFu
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韋納說：「紐約市市民最基本的住房需求，對中產階層而言已變得大昂貴了，他們正為此而掙扎。」韋納的選區部分在布碌崙，部分在皇后區。|;bB*&
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新買主，由David Bistricer領導的Clipper Equity和Sam Levinson集團表示，他們大有可能在小星城的空置單位內同時發展豪宅和平價住宅。David Bistricer曾表示，現有的公寓樓將維持可負擔範圍的租金。G_b
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小星城由聯邦補助，住戶每月約付出二百元至四百元租金，住戶家庭的收入約每年二萬至四萬元。8|xV"
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____________________________________________________ 3q
小星城售案 舒默促聯邦封殺1
數千住戶面臨房租上漲而搬離 住房部長重視`t3
2007-02-13*jx
世界新聞網Ec;]
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【本報訊】NBC新聞網站12日報導，聯邦住房和都市發展部長傑克森（Alphonso Jack-son）12日說，他將積極審議全國最大的政府補貼公寓住宅樓群小星城13億元的出售案，以檢視出售是否對紐約市的房屋市場構成威脅。國會參議員舒默12日也說，將要求國會採取措施，使住房部長封殺小星城出售案。H_m
國會兩眾議員上周批評說，布碌崙這片140 畝、近六千戶低中收入住宅樓群的出售，將使數千住戶因房租上漲而被迫搬離。議員的批評引起住房部長傑克森的重視，他說：「小星城不僅只是一塊土地，更是一個社區，我將認真關注，積極審議此案。」.Q
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國會參議員舒默（民主黨、紐約州）12 日說，他將要求國會採取措施，使住房部長封殺小星城出售案，他說：「現在的問題是，住房部是否有權封殺，或者我們需要授予住房部封殺的權力。」9wEV?F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4=
經過投標競爭，小星城8日被賣給David Bistricer領導的Clip-per Equity公司。小星城的新主人表示，他們將為中等收入家庭購進州府的米契爾拉瑪（Mitchell Lama）計畫，小星城現有住房仍將是能夠承受的房價。他們還承諾要維持可承受價格的住房，將與當地官員和住戶一起制定小星城的發展規劃，要求人們屆時根據發展規畫來做出判斷。可因售價高達13億元，新主人很難提供大規模中產階級可以負擔得起租金的住屋，否則難以回收投資。7M>;L?
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ s
舒默誓言力阻財團購「小星城」fe4-JF
2007年2月13日)
明報©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 c{G.z
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紐約州聯邦參議員舒默12日與地方政界人物出席在布碌崙「小星城」舉行的記者會時說﹐他將設法阻止這個全國最大的政府補助租的公寓住宅樓群的轉售交易。面積廣達140英畝的「小星城」的46棟公寓大樓﹐共有安置中低收入家庭的近6,000個單元。據悉﹐「小星城」已於8日售予Clipper Equity LLC.公司。圖為舒默在「小星城」的公寓大樓外擁抱5歲的布朗。(美聯社)%$F W
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~}=lxj
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斯靜格承諾全力興建廉價屋#{]9V
曼哈頓區長首次施政報告面面俱到A
2007年2月13日}=XSu
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【明報紐約訊】曼哈頓區長斯靜格昨(12)日在市政廳發表他上任後的首次施政報告。面對伍銳賢、廖君明等數百位各族裔代表﹐斯靜格承諾﹐新區府將竭盡全力興建廉價房屋。他還批評教育局未能為家長提供足夠的資訊和服務﹐要求教育局減少教師人數﹐提高教學質量﹔加強執法﹐清理堵塞街口的車輛﹐緩解曼哈頓交通擁擠狀況。此外﹐斯靜格還在社區委員會改革與發展、保護環境與綠化建築、防止和打擊家庭暴力、醫療衛生、公共安全等方面﹐闡述了新一屆行政團隊的願景和計劃。/oy(
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　　斯靜格表示﹐對全區的社區委員會進行改革是他上任後首先進行的工作之一﹐經過改選重組﹐全區社區委員會原先四分之一無人問津的空缺委員職位，現在空缺率不足2%。區府將通過對社區委員的培訓﹐使社區委員會的效率得以加強和提高。R:$:W
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　　斯靜格說﹐新一屆區府已經完成對全區房屋空置率和可開發空地的調查﹐這樣的全面調查在曼哈頓尚屬首次。經過調查﹐區府對土地開發﹐尤其是興建廉價房屋的空間瞭如指掌﹐區府將與市規劃局、開發商以及社區委員會密切合作﹐盡可能多地為曼哈頓居民提供廉價住房。f%R
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　　教育及兒童服務也是斯靜格施政報告的重點之一﹐他嚴厲批評市教育局組建的社區教育理事會未能為學生家長提供足夠而有效的服務﹐同時﹐教育當局也未能解決公校教室擁擠等問題。斯靜格不無自豪地表示﹐他組建的「曼哈頓區長青少年體育聯盟」將為1千名以上的兒童提供體育運動服務﹐也將為更多學童提供更多課後活動項目。{vh`
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　　斯靜格說﹐紐市的議員和市民500多人對全市交通狀況進行了徹底調查﹐市長彭博也提出了修繕地鐵和道路、拓展捷運系統等計劃﹐這些都是必要的﹐但卻是遠遠不夠。曼哈頓交通最大的問題是車輛過多﹐塞車嚴重。他的辦公室曾經對10個最繁忙的路口進行9個小時的現場調查﹐發現在此期間﹐至少有3000輛車堵塞在路口﹐而執法者卻是視而不見﹐未開出一張罰單。新區府將與相關機構合作﹐加強執法力度﹐對違規堵車嚴懲不貸。A
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平價屋及教育列重點BLE~W
區情咨文未提華埠令人失望Bcv
2007-02-13W"C3rx
星島日報&49
本報記者榮筱箐紐約報道4V|
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曼哈頓區長思靜格昨(12)日在市議會大廳發表零七年區情咨文﹐區長列舉曼哈頓不同的社區面臨的問題﹐指出增建平價房屋､改善教育､緩解交通擁擠等將被列為今後工作的重點。但參加會議的華裔社區人士表示﹐沒有聽到區長談及華埠令他們頗感失望。3NS
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思靜格在講話中總結區長辦公室在過去的一年中在改革社區委員會﹐推進社區發展等方面做出的成績﹐他指出他最初制定的社區委員會「去政治化」的方案進行勢態良好﹐目前的社區委員篩選已經從之前的政治標準先行轉化為任人為賢﹐社區委員職位的空置率也從之前的25%下降到2%。另外區長辦公室推出的曼哈頓規劃研究項目﹐招收優秀大學生與社區委員一起工作﹐為社區發展提供新鮮的視角﹐也很受歡迎。在各社區委員會的配合下﹐很多發展項目得以順利進行﹐比如結合土地用圖重劃為八大道中城地段的文化類非謀利組織建造辦公地點等。wf(
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在談及未來的工作時﹐思靜格表示推進有利於建造更多平價房屋的土地重劃方案將是他的工作重點之一﹐他說﹐諸如Mitchell-Lama等項目中的平價房屋目前正以前所未有的速度流失﹐曼哈頓的住房危機也因此日益加劇。他說在3月1日﹐區長辦公室將舉行專門會議商討解決辦法。}I;I>B
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在教育方面，四年級學生閱讀成績從2003年起止步不前令區長憂慮﹐課後項目的不足也令他眉頭緊鎖。區長辦公室將推出青年體育團(Youth Sports League) ﹐項目第一年將為1000名學生提供課後體育項目。在環境方面﹐思靜格提出﹐曼哈頓的7個汽車總站中有6個設在96街以上的哈林地區﹐使該地區很多孩子因為呼吸不清潔的空氣而患上哮喘﹐他認為這種「環境歧視」應當得到改變。\/<
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區長在演講中提及曼哈頓很多地區﹐但華埠卻並未被列在內﹐使得到場的社區人士感到失望。中華公所主席伍銳賢態度相對溫和﹐只是「希望明年的區情咨文會有所進步」，而華埠共同發展機構的廖君明則直截了當的說﹐「太令人失望了。」他說﹐華埠有很多問題需要區長幫忙﹐房屋､環境等在華埠也是嚴重問題﹐但卻沒有被提出。OI
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思靜格則說﹐曼哈頓有很多社區﹐如果逐個提及將拖延有限的演講時間。但他表示﹐幫助華埠地區的社區委員會多增加亞裔委員一直是其辦公室的重點。第3社區委員會委員陳兆文表示區長辦公室在這方面已經做出很大推進﹐他剛剛當選委員時﹐該委員會只有兩名華裔﹐現在則有四名。他鼓勵華人多參加社區委員會的志願者活動﹐只有這樣循序漸進﹐才有可能在出現職位空缺時補充進來。(








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  紐房價逆市飆升32%#}
曼哈頓布碌崙公寓「瘋」了vH3
2007年2月22日(s
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　　【明報專訊】據21日公布的一份地產報告說，曼哈頓公寓十分搶手，其售價在2006年逆市而上，合作公寓(co-op)與共有公寓(condo)的中位數售價上升7%，達77萬5,000元。其中曼哈頓東城公寓中位價更大幅飆升32%，而布碌崙的最大升幅達16.6%。d0
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　據地產協會的紐約市曼哈頓住宅銷售報告說，曼哈頓的共有公寓中位數售價已上升至85萬元，合作公寓中位數售價也上升至65萬2,000元。Ui\-0)
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曼哈頓東城2006年的房價帶動曼哈頓區房市的升勢。那裏公寓的中位數售價上升17%達93萬元。其中共有公寓的中位數售價更大幅飆升32%至112萬5,000元。合作公寓中位數售價上升9%達81萬6,000元。$;g0=
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曼哈頓共有公寓每平方呎的中位數售價上升10%至1,026元。每間房間的中位數售價上升3%達19萬4,000元。o
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紐約地產協會主席斯皮諾拉在聲明中說：「2006年是曼哈頓住宅市場的又一個表現突出的年份。房價全面上升，而且曼哈頓的房價還會繼續上升。我們預期，這個上升趨勢將持續至2007年。」7-[",G
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在21日公布的另一份報告顯示，布碌崙的房價去年也大幅上升。據由地產估價公司HMS協會公布的報告說，布碌崙的房價在2006年平均上升8%。XpA:S|
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該報告顯示，錄得房價最大升幅的地區是卡納爾西(Canarsie)。那裏的平均房價大幅上升17.7%達51萬0.314元。布碌崙高地的房價升幅達16.6%，達213萬6,891元。該報告包括了布碌崙16個社區的一家庭、兩家庭獨立房子及共有公寓的資料。|F+
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該調查報告還發現，本市其他地區的房價在2006年也有上升，其中包括鮑倫丘(Boerum Hill)、卡羅爾園(Caroll Gardens)、威廉斯堡、萊德灣(Bay Ride)、公園坡(Park Slope)、綠點(Greenpoint)、皇冠高地(Crown Heights)及羊頭灣。.3#1^
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平均周薪1,453元 曼哈頓薪水超全國兩倍3
2007年2月22日iEM
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　　【紐約郵報二十一日訊】華爾街的豐厚收入，令曼哈頓的薪水增長速度，比美國其餘地方的都快。但皇后區居民的收入相差也不太遠。r
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20日公布的聯邦統計數字顯示，曼哈頓人拿回家的收入，不僅在全國325個大城市中最高，而且他們的收入也超出全國平均水平的近兩倍。曼哈頓人的平均周薪為1,453元，相比全國的平均周薪為784元。 `K1|"
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在大蘋果的其他區，唯一可以超過全國平均水平的是皇后區。皇后區居民的平均周薪為792元，布朗士的平均周薪為760元，布碌崙為691元，史泰登島為708元。9k)/
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就工資增長速度而言，曼哈頓是全國增長速度最快的郡。曼哈頓工資在2006年第二季度增加7.8%，大大高於全國同期增長速度的4.4%。皇后區工資同期增長5%。布朗士、布碌崙和史泰登島分別增長3.5%、3.1%及2.0%。Mc+~p
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聯邦勞工統計署地區專員杜爾夫曼說：「不僅曼哈頓的周薪在全國325個大城市中最高，在增長最快的頭10個郡中也名列前矛。」他續說：「曼哈頓的收入現正以比其他地方都快的速度上升。」_K
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杜爾夫曼說，曼哈頓薪水的上升是拜華爾街所賜。華爾街的平均年薪為14萬6,000元，即周薪2,810元。這個數字還不包括獎金。P
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杜爾夫曼指出，華爾街的薪水在2005年同期上升10.8%。這「正在推動曼哈頓其他地區的經濟」。Y$,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 j=>psq
杜爾夫曼說，皇后區的強勁表現，應歸功於它是拉瓜地亞機場和甘迺迪機場所在地。他說：繼華爾街之後，在資訊業工作的人收入也不菲，其中包括記者、電台及電視台工作人員和互聯網工人。他們平均周薪為1,826元。其次是經理級人馬，他們的周薪為1,660元。>$
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三藩市南部矽谷的加州聖克拉拉的周薪為全國第二高，為1,386元，其餘依次為弗吉尼亞州的阿靈頓(1,335元)和華盛頓特區(1,300元)。`AOZtp
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Besides the City Tax, there are Federal Tax and State Tax.a
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紐約稅率　百元抽十/esN
高出全美47%'0
2007年2月22日X
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　　【紐約二十一日美聯社電】21日公布的分析顯示，紐約市的稅收遠遠超出全國其他都會地區的水平。/ym
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　　獨立預算辦公室的報告稱，紐約市府從每100元可納稅資源中徵稅9.02元，而全國大多數人口稠密城市的平均稅收為6.16元。前者比後者高出47%。4sOLT
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　　費城的稅收水平位居第二，該市每100元徵稅7.16元，洛杉磯緊隨其後，為6.88元。9大城市中，達拉斯稅收最低為5.2元。r,p,
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　　分析家根據估算每個城市的可納稅資源總數，包括市府日常收入和商業盈餘，得出以上資料。紐約市的可納稅資源總金額為5,021億元。o
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　　報告指出，紐約市的稅務負擔之所以高於其他城市，主要原因是它承擔了「醫療補助」(Medicaid)等貧困計劃。雖然聯邦、州政府與各市府共同分擔此類計劃的支出，但與其他地區不同，紐約市承擔的開支比例更大。S9c4
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　　報告稱，該分析根據2003年和2004年的資料得出。-2dA
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報告指出，如果分析其他財政年度，所得資料可能略有不同，但紐約市與其他城市的稅收差距則不會發生變化。="
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_________________________________________________________________rS~g_h
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紐約兩區房價 豬年興旺eFV8
業界估布碌崙漲8% 曼哈坦公寓供不應求 東區中間價達93萬元r
2007-02-24DB.hX%
世界新聞網o5$:
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【本報記者那凌紐約報導】曼哈坦共有公寓（Condominiums）和合作公寓（Co-ops）價格在2006年明顯攀升，供不應求的情形下，兩類型公寓的平均中間價約為77萬5000元，較前年整體上漲7%；另外，布碌崙房價去年也開始大幅上漲，皆引起房地產商的注意。.<$4=
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房地產協會預估，這波漲價潮會在2007年持續。0hcc&3
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根據紐約房地產委員會（Real Estate Board of New York）日前公布的一份調查統計，曼哈坦的共有公寓和合作公寓售價在去年都有上升，其中東區更位居全區之冠，增加17%，平均房價中間價達93萬元。&(Yo]
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另外，布碌崙的房價在去年也大幅上漲，根據專門評估房地產價格的公司HMS Associates的調查顯示，布碌崙地區去年平均房價上漲了8%，該份報告針對布碌崙16個地區一家至多家庭、共有公寓進行調查，其中增長最顯著地區是Canarsie，平均增長17.7%，達51萬314元；布碌崙高地(Brooklyn Heights)的房價上漲16.6%，位居第二。<v
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紐約房地產委員會主席史賓諾拉(Steven Spinola)表示，2006年是曼哈坦住宅銷售市場成功的一年，價位都有增長。他估計曼哈坦房價在2007年仍會維持銷售增長勢頭。S^20
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 h~;;Nr
雖然全年的平均房價上漲，不過不少華人房地產商都指出，2006年的房價事實上直到年底才見好轉。3`O[&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 JA%~LB
Corcoran集團地產經紀人胡麗麗表示，2006年房地產普遍在市場停留時間較長，直到11月才開始恢復。胡麗麗說，曼哈坦的房地產一直以來都很強勢，房價雖高，但也不可能出現過高於平均價格（overpriced）的情形。e$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 byW<@B
胡麗麗分析，由於華爾街去年年終獎金提高，為今年地產市場帶來上漲空間；另外，布碌崙部分地區因靠近曼哈坦，房產價位因此較高，很受歡迎，目前有許多地產商積極在當地開發住宅，以滿足市場需求。N
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d71B
21世紀曼哈坦房地產經紀人雪莉(Sherri)也指出，2006年春夏季期間由於建築過剩、利息上升，影響曼哈坦房市，年底才有好轉，不過她覺得沒有2004年和2005年的增長幅度大。V\/H
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_________________________________________________________________s`
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The article is quoting money in U.S. Dollars.<
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 x0HN
曼哈頓地產太貴 買家過東河購屋9#8
布碌崙房價去年逆市漲16%zv>
2007年3月7日5
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 EMj)U
【紐約郵報六日訊】這是一個房市經濟的典型例子﹕由於相對低的住房供應量以及對住所的需求激增﹐布碌崙的住宅市場現正在大幅飆升。由紐約地產協會進行的調查說﹐布碌崙的房價中位數價格在2006年大幅上升16%。a'V.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .S@bM*
意大利薄餅店經理､43歲的迪巴爾托洛道出個中奧妙。「答案非常直接﹕人們再也不能負擔曼哈頓的貴房租。所以他們搬遷到這裏。這裏的租金較便宜。而且﹐這裏有不同的族裔團體﹐這是非常吸引的。」_r
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *2;
布碌崙的房市對於賣家來說一直是好消息。有的樓價的升幅與曼哈頓的相比不相上下。Prudential Douglas Elliman地產經紀奈米說﹐他剛做成一筆交易﹐在Carroll Garden的一個面積1,100平方呎的共有公寓(condo)住所以87萬5,000元售出。而這樣單元去年的售價才為75萬元。5.Au
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鄰近曼哈頓的棕色石頭樓房社區的吸引力更是與日俱增。房市興旺令布碌崙的不少業主待價而沽。mi;
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雖然房市對於賣家來說是好消息﹐但對於準買家來說確是壞消息。後者眼睜睜看着布碌崙的房價不斷飆升﹐但成交的買賣卻屈指可數。ll
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Carroll Garden房價的升幅更高。那裏豪華的合作公寓(coop)號稱是布碌崙平均售價最高﹐在2006年為68萬1,000元﹐比對上一年上升12%。但Carroll Garden的房價升幅與DUMBO-Fulton Ferry社區的共有公寓的平均售價相比﹐卻是小巫見大巫。後者更高達100萬。bpr
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這個調查報告也談及布碌崙每一個社區一家庭､兩家庭及三家庭獨立房子的售價。報告發現﹐這這一類房屋中﹐布碌崙高地的房價升幅最大。那裏的獨立房子中位數動輒超過300萬﹐比一年前上升21%。CL)A








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  紐市乘地鐵人數創紀錄syu
2007年2月24日_+T3A^
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【新聞日報二十三日美聯社電】紐約市地鐵在2006年的乘客人數達到了自1952年以來的最高水準，共有15億人次乘坐地鐵。lS%rF
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而如果把巴士乘客流量也計算在內的話，乘客人次則達到22億，這是自1969年以來的最高水準。1969年的乘車費用是20美分，當年Mets隊奪得了第一個冠軍頭銜。N>~$b
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每個工作日的平均客流量是720萬人次，比2005年上升了1.9％。運輸官員稱這種客流量持續上升的情況是由於經濟的強勁增長以及使用有折扣的捷運卡的人數增加而造成的。~L
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如果把那些獎勵乘車和無限次乘車卡也計算在內的話，平均每人次的乘車費用是1.29元。幾乎有85％的乘客使用某種形式的折扣捷運卡，並且有一半的乘客使用周卡或月票。}#l
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tl"CG
N線布碌崙段乘客增長最快tXOh@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 =$B*y
N線地鐵的布碌崙段乘客人次增長最為迅速，估計達1千2百萬人次，增長13％。官員們稱這是由於這條線路附近的居民人數增加以及車速加快。J+OXQ)
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紐約市捷運署還正在N線上試驗新型的高科技R160車廂。sKN
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©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 c\
去年搭地鐵人數 創55年新高,
達15億人次 與經濟增長、使用折扣捷運卡增多有關?uIm$$
2007-02-23_}L%J
世界新聞網M
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~2
【本報紐約訊】紐約市搭乘地鐵的人數，2006年達到過去55年以來的最高峰。捷運官員認為，這與經濟的持續增長及使用折扣捷運卡的人數增加有關。;IPR*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 }
根據「amNewYork 」獲得的資料，紐約市地鐵旅客搭乘率2006年達到自1952年來的最高紀錄，共有15億人次。sIEF_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 1P
如把公車算在內，旅客搭乘率達到22億人次，是自1969年以來的最高紀錄。當年車票為20分錢，而大都會隊(Mets)贏得第一次世界大賽冠軍。C
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 } H:'
根據最新的資料，2006年間，平均平日搭乘率達720萬人次，比2005年躍升1.9%。7(MT
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 neK/5
捷運官員表示，持續的增長因紐約市強大經濟和享有捷運卡折扣的人口漸增所造成。在所有搭乘者中，將近85%使用某種形式的折扣卡，近半數使用每星期或每月無搭乘次數限制的捷運卡。CawkRm
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 C]
布碌崙部分的N號地鐵的乘客成長最多，全年旅客搭乘總數約1200萬人次，比前一年增加13%。官員歸因於N號地鐵服務的地區人口成長，以及該線沿著曼哈坦大橋提供更快速便捷的通勤。p'B7V
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 A9"x-
紐約市捷運局目前正沿著N號地鐵，測試嶄新的高科技R160地車。統計資料也指出，沿著白原道路(White Plains Road)路段的二號和五號車、Myrtle大道一帶的M線，以及中央公園西部分的A、B、C和D線，都有明顯的乘客增長，增幅約在6%和8%之間。A6)TV7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 u
全市公車乘客搭載人次2006年為7億4100萬，比2005年增加0.7%。周末搭載率事實上降至250萬人次，比2005年約減少了4萬7000人次。)vE








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/03/26 04:07pm 第 2 次編輯],QmeK
注意: 其實，人口數字被低估因為:{
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (`TKI
人口普查局 不能追蹤非法入境者, 非法居留的人。5
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~]5IQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Q=
紐約市人口 史島成長最快W15
六年增3.4萬人 曼哈坦成長率4.8% 排次-Cr<
2007-03-23fAB*]
世界新聞網BaCR
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 NoGGR|
【本報訊】紐約郵報22日報導，史泰登島的人口在過去六年成長了7.6%，是紐約市人口成長幅度最大的區，也是紐約州人口漲幅第二大的郡。u*|F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 85];1
人口普查局最統計資料顯示，史泰登島行政區里奇蒙郡(Richmond County)2000年人口普查時，約有44萬4000人，而到去年，增加了將近3萬4000人。)I
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紐約州僅有橙郡(Orange County)的人口成長幅度超過史泰登島，從2000年至2006年，該郡人口成長10.3%。研究人員判斷，該郡增加的人口，部分是2001年九一一事件後，從紐約市遷入居民。!ed?#`
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?vC\jL
紐約市人口在過去五年也有成長，但僅增加20萬人。布碌崙成長率1.8%，增4萬3295人，達到250萬8820人；曼哈坦區成長率4.8%，增7萬4209人，達到161萬1581人；占地最廣的皇后區成長率1.2%，達到225萬5175人。Nl
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紐約市人口成長速度也超過紐約州其他各郡，大部分的郡在2005年遷出人口比遷入多。而上州人口之所以減少，有部分原因是學生人數減少所致。@so4
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根據去年12月公布的全國統計資料，紐約州人口維持在1930萬人左右，是全國自2005年以來，人口沒有成長的四個州中的一州。人口流失的郡包括長島的納蘇郡 (Nassau County)，減少5958人，紐約市的布朗士區則減少3093人。f2iZ-b
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &bK_G6
____________________________________________________Z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 VR
這表明紐約市人口多麼擁擠的，甚至富裕的住區也增加了人口。*!j!,e
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Cg;
因為增加了人口，郵政局不能有效地處理增加了的郵遞服務，郵遞區號 (Zip Code) 從 1 個分為 3 個。(zV
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "8
不單紐約市增加了人口，紐約的郊區人口中也見證了人口增加。[5'VnE
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~{Tm3R_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 HMb P=
上東城改郵編居民憂降身價/
2007年3月21日o
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XqBy_
【紐約郵報二十日訊】紐約市最富裕的居住區上東城原有的郵政編碼10021，將從7月1日起被郵政局分為3個。lg"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /9YD1
只有從東61街到東80街､從第5大道到東河之間的居民，以及從東69街到東76街的居民將得以繼續保留10021的郵編。而從東61街到東68街的地址將採用10065的新郵編﹐從東77街到東80街的地址郵編則改為10075。3GS12
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 gr54
郵局官員說﹐增長很快﹐「我們已經用完了數字」來增加郵政編碼，以便讓投遞更為有效率。Y&-N
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :w0uvb
不過對很多人來說﹐這是個身分問題。住在東68街42歲的奧斯汀說﹕「這讓我惱火極了。」Pql
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 F,oK
「上東城歷史地區之友」主席沃頓說﹕「人們會對他們的郵編有安全感﹐因為這是上東城的象徵。」B:IN^G
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 47Ny}{
住在東70街26歲的萊尼擔心，這會對他的公寓價值產生影響。他說﹕「如果這影響了市場價格﹐我會很失望。」O








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/04/02 04:47pm 第 2 次編輯]bj65
是 Good news!  也顯示郊區華人有購買力可以支持這些商店。;z\>k
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其他紐約的郊區:  在新澤西州，在紐約市北部的 Westchester 郡和在康州，已經有超級市場和中國人餐館。他們不需要前往緊窄道路的唐人街 or Flushing 做 weekly 購物。7)rm")
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除非這些人決定不在那裡居住，房地產市場還有很多支持。[\l
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　華人超市向停車方便的郊區拓展，中國城超市集團已在長島小頸鎮簽下營業面積1萬3000多平方呎的店面，即將開張新店。本報記者曹健攝 _>
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華人超市 進駐小頸W
面積萬餘呎 停車位上百 法拉盛業者憂客源流失_/Z=&"
2007-03-28\-yK
世界新聞網CF
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?
【本報記者曹健紐約報導】紐約皇后區法拉盛超級市場林立，但業者和顧客常為停車位緊缺而煩惱，加上近年商鋪租金高漲，華人超市業者逐漸將眼光放遠到「郊區」，在皇后區東邊緊臨長島的小頸鎮（Little Neck）近期內即將有一間大型中國超市開張。 Pz
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連鎖的中國城超市集團，經過長時間的努力尋找，近日簽下了位於長島快速路（I-495）32出口附近一間停業的大型超市，營業面積1萬3000多平方呎，後方停車場有上百個車位。"k|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (
中國城超市集團負責人鄧龍27日表示，隨著新移民的大量湧入，法拉盛的擁擠程度讓前往購物的開車族頭疼，停車一位難求，不是停車場過擠導致新車易被刮，就是在路邊停車時動轍被開百元罰單。尤其是在節假日，有些超市公共停車場雖不收費，車位卻更難找，法拉盛幾乎沒有一間超市能讓開車一族安心地停車、放心去購物。所以，他及其他超市業者積極地向周邊地區擴張，尋找交通方便又擁有大型停車場的地點來開辦超市，以解決停車難題。tN
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0OY
鄧龍相信，小頸的中國城超市開業後，將能吸引皇后區東部以及長島地區的顧客，使他們不必再到法拉盛購物，結束停車和罰單的煩惱。0cj>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~
獲知中國城超市即將進駐小頸的消息，許多住在附近的華裔民眾都感到很開心。IRYc%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 KI
居住在馬拉松大道的滿女士表示，她每周都開車到法拉盛買菜，停車太難、人潮擁擠，每次都感覺耗盡了時間和精力，十分疲憊。她說，自家住宅附近有了中國超市以後，她一定和親友、鄰居前去捧場。 b
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 V*|
法拉盛一些超市業者，對小頸華人超市開張不免有點顧慮，擔憂這會使他們失去眾多來自長島的客源，這些顧客通常只在周末到華人社區購物，但購買力驚人，習慣於購買滿車貨品，供一周食用。)@#K
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 B
超市業者符先生說，華人超市向郊區發展已成趨勢，近兩年來新澤西、紐約上州、長島納蘇郡等地都陸續開設了中國超市；即便是在人口密集的皇后區，凱辛娜公園附近、皇后大道等地區也有比法拉盛市中心區停車稍微方便的超市。 u@%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 M{
小頸的中國城超市不但會有許多東方食品和大量的生鮮產品供應，還將推出部分美國本土商品及有機蔬菜（Organic Vegetable）。mMq:c








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  由戲院改建 社委會支持4yG&
華裔大型超市進軍灣脊區7
星島日報z](
2007-03-034#7GYf
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 gP98Y
(本報記者林意善紐約報道)在社區委員會的全力支持下﹐一個華裔大型超級市場將於今年進軍灣脊區﹐據了解﹐這家已在美東多區開設分店的華人超市已租下灣脊區福哈明頓公園大道夾67街的一家前戲院﹐計劃改成一個面積高達兩萬平方呎的超級市場。~yFy-%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Nw2J!
灣脊區第10社區委員會區經理柏蔓(Josephine Beckman)指出﹐由華裔經營的大中華超級市場(GW Supermarket)已經租下該前戲院﹐準備開設分店，她表示﹐社區對該華人超市在灣脊區開設表示歡迎﹐因為這除了為居民提供購物方便外﹐也是在社區的投資﹐對社區經濟發展具積極的影響作用。Qr}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &~)T6
柏蔓指出﹐該所由私人公司擁有的戲院因生意下跌在兩年前關閉﹐在一年前﹐市教育局曾有意購買後改建成一個提供幼稚園至二年級的學校，計劃獲得社委會的通過﹐但該局的撥款卻遲遲未見下來。_"U
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :3Xa[
該戲院的業主因市教育局一再拖延已面對巨大的損失﹐結果在去年開始招租﹐而在去年杪由大中華超級市場集團租下﹐她表示﹐該戲院因是私人擁有，因此改建計劃無須社委會通過﹐但該會對這家超市表示歡迎。4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 zI
柏蔓指出﹐福哈明頓公園大道是灣脊區一個繁忙的商業區﹐附近商店林立，包括藥房﹐餐廳等﹐該超市的開設將進一步促進地區的經濟發展。l
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 BP=,E
大中華超級市場的東主張利惠受詢證實﹐集團將在上述地址開設另一家分店﹐裝修工程已在進行中﹐預料在今年內開業，成為該集團的第8家分店﹐集團目前在法拉盛﹐艾姆赫斯特區﹐新澤西州﹐維珍尼亞州設立分店﹐除了灣脊區的分店外﹐今年也將在亞特蘭大開設另一分店。 j
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z{:
上述灣脊區地點離開日落公園的8大道相當遠﹐但張利惠指出﹐超級市場開設在熱鬧的街道上﹐同時提供地下泊車場﹐方便華人僑胞﹐他也說﹐該集團設立的各區的超市的顧客也不全是華裔﹐平均非華裔顧客佔3成以上。S?$








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  曼哈坦首季住宅銷售增50%V
今年來庫存減少、售價提高、交易期縮短 較小公寓單位最好賣;6
2007-04-04S"9
世界新聞網4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 DDM)A
【本報訊】紐約地區房地產公司最新季度報告顯示，繁榮的經濟、穩定的房貸利率和對房地產的強烈需求，帶動紐約市的住屋銷售持續旺盛，曼哈坦地區今年第一季的住屋銷售，比去年同期勁升50%。*q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Au7^*
「紐約郵報」3日報導，根據普天壽集團地產公司(Pru-dential Douglas Elliman)的報告，曼哈坦住屋市場2007年仍供不應求，不但成交數量增加，上市成屋數量減少，售價更是不斷高漲，房屋交易時間也縮短。b
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 SHtxx
該報告繪出一幅紐約市房地產市場的美麗前景的圖畫，與全國大部分地區房市榮景不再的情況，成一強烈對比。Eb
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 [Y
華爾街的巨額年終獎金和穩定房貸利率，也是上一季紐約市房地產市場飆升的原因之一。m
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 p(>
更令人印象深刻的是，房地產估價公司米勒薩繆爾(Miller Samuel)的報告指出，其房屋銷售增加了73%。jQI?
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XmEH~
分析家說，大量的銷售紀錄主要來自面積較小的公寓單位，特別是套房公寓。20
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 i"F
普天壽集團的報告指出，曼哈坦合作公寓上一季的平均售價是132萬2000元，比去年上升3.6%，但比前一季上升達8.1%。%d
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Ypxm6
與此同時，共有公寓的平均售價則比去年下跌了1.8%，約145萬元，比前一季下降2.11%。gnu!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 AIUe&
布朗哈里斯公司(Brown Harris)的報告則指出，高價位房地產市場，在過去一年大幅上升，比率達兩位數。y
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 FzvH
_________________________________________________________________M6T
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 _
紐約樓市q>`
一枝獨秀:!0O
2007-04-04hSma\L
星島日報AV
(本報訊 )FO-v
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Ph$S">
盡管目前全美房地產市場仍面臨餘屋太多與房價疲弱窘境，不過紐約市區房價卻呈現一枝獨秀。CNNMoney周二報告，根據多家不動產仲介商報告顯示，紐約房價第一季出現上漲，一間公寓平均價格攀高至120萬美元以上，扭轉去年第四季跌勢。8V'h_y
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +o?
根據Brown Harris Stevens觀察，豪宅市場表現尤其強勁。一間擁有大面積的四房公寓平均價格為790萬美元。p
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >c;ZJ
根據Brown Harris Stevens、Corcoran集團、Halstead Property與Prudential DouglasElliman等不動產仲介公司周二發布報告，紐約市場一間公寓平均價格預估介於128萬到136萬美元之間，與去年第三季相較，漲幅約在4%至13％之間。6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 5|KT
Corcoran集團執行副總裁赫爾表示，「我們首先要感謝的是華爾街」。去年底投資銀行高達239億美元的優渥紅利，有大部分湧入當地房市，支撐紐約房價不墜。nloJQk
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 54p
此外，房地產交易也同步增加。PrudentialDouglas Elliman報告指出，首季銷售與上季相較大幅成長42％。Prudentail Douglas Elliman的調查則指出，三房公寓均價為360萬美元，是兩房公寓的兩倍多。Halstead總裁瑞梅茲認為，大面積公寓目前在市場上格外搶手。1)aQE
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 kn[
在房價最貴的曼哈頓地區，公寓價格中位數在今年第一季升見83.5萬美元，或升1.2%，為2002年首季以來最慢增幅。其中四房或以上單位的中位價格，上升11%，報645萬美元。H=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?s
紐約的火紅房市表現與目前全美低迷房市景氣出現強烈反差。全美第四季房價較一年前下跌2.7％。
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 E%
美股週二大幅攀升，道指上漲了近130點，至12510.30點。fy
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I;W
原油期貨下跌了1.30美元，報收每桶64.64美元。diBK








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  投資銀行競相擴展交易廳空間O
華爾街辦公室市場 炙手可熱aE
2007-04-04x\
星島日報S`#c-
(本報訊)G:A^%}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y:
近年來由於股債市交易熱絡，導致華爾街業者必須擴展交易廳（trading floor）空間，來容納新增聘的交易員。而投資銀行爭相擴展交易廳的競賽，也意外成為推升紐約市商用不動產多頭市場的新力量。dCPB
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4LZiM
《華爾街日報》報道指出，被紐約金融機構視為引爆這場擴展交易廳競賽的高盛集團，正在曼哈頓下城興建一棟嶄新大樓。內部擁有6個配備最尖端科技的龐大交易廳，每廳可容納超過900名交易員。高盛這項獨資蓋樓的計劃，意外掀起華爾街其他投資銀行跟風，他們忙著在紐約市尋找可以自行興建或租用的辦公大樓，並要求內部要有最先進的科技設備。 M_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 D]v8Af
這場辦公空間競賽也凸顯出紐約如何維持，與加深它在過去五年半穩居美國金融首都的龍頭地位。在「911」事件後，紐約市政府曾擔憂華爾街銀行會遷移到郊區避難。不過相反的，這些銀行依然留在紐約，並再度提振當地經濟。\3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tV;VPs
因此，這也讓曼哈頓的辦公室市場需求就如同它在以往般緊俏，根據不動產研究公司Reis調查，到2006年底該區的空置率約為7％。k_<
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;
在同時，債市與股市在近年來的多頭走勢，則是讓投資銀行的交易獲利大增，並激勵他們僱用更多交易員來因應該熱絡情況。此外，這些銀行也感受到要把金融交易員集中在同一地點的壓力，以更迎合客戶要求。因此，五年前才搬進時代廣場附近新大樓的雷曼兄弟，現在正考慮與Vornado Realty Trust簽訂交易，以在第七大道的賓州旅館（Hotel Pennsylvania）現址設立新的總部與交易廳。X:_79y








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  紐市今年就業市場勢頭勁q~#Q
工作增幅達1.5%超預期 工資也將提高|vg(2^
2007年4月4日~,XM"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *r
【明報專訊】聯儲局經濟學家3日說﹐紐約市迅速發展的就業市場提供足夠的勢頭﹐本市今年的就業機會可望增加1.5%。MAZ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {aOxB
聯儲局經濟學家預期﹐紐約市今年私營行業的就業增長率為1.7%﹐大大高於他們預期的紐約州和新州0.8%的增長率。其中健保業､餐館業､商業和專業服務為增長最強勁的行業。8:Ba8
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *+x
今年較早時﹐《Crain's紐約商業周刊》估計﹐紐約市今年就業機會將增加5萬4,000個﹐令本市的就業人數增加至370萬，增長率與2006年相約。}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 #02
聯儲局紐約分局資深經濟學家羅森說﹐本市的失業率在未來1年也將下降。這種下降趨勢是由本市的就業機會增加以及創紀錄的反向通勤所驅動。現在愈來愈多的本市居民遷移到新州､威切斯特和康州居住﹐但在紐約市工作。}(A~n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 A]
聯儲局紐約分局經濟學家布拉姆估計﹐商業地產市場收縮，可能將部分辦公室增長推到布碌崙和皇后區或到郊區。紐約市在整體上應可以吸收預期的白領工作增加，不會給辦公室空置率造成過分的壓力﹐因為﹐很多公司已因預期的增加人手增加租用面積。iBh
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4iR
羅森女士預期﹐工資增長也將繼續強勁。過去1年本市每一個行業的工資增長，均超過通脹率的1%或2%。F$M~








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  夏季尚早 度假屋炙熱9L
長島海濱租屋破紀錄 越貴越難求w?!A,
2007-04-05*Bc
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【本報訊】夏季雖然還有兩個多月才來臨，長島漢普頓地區的海濱度假屋已一屋難求。根據紐約太陽報報導，漢普頓的租屋市場今年非常紅火，近80%的度假屋都已被租走。KEO@"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 oF`
Corcoran集團 East End 辦事處副總裁霍夫曼（RickHoffman ）說，「這可能是我們2003年以來最好的兩個月」，不但高價房屋都能迅速找到買主，度假屋更供不應求，「我們今年的租屋業務將打破紀錄」。)2'>t(
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ]=}YWb
從5月底國殤日至9月初勞工節這三個多月，漢普頓度假屋的租金為兩萬至90萬元，價錢差別在主要在與海濱的距離、房屋的新舊與設備。當地房地產經紀表示，最昂貴的房屋反而很難租到，霍夫曼說，該公司到目前為止，已租出的度假屋比一年前增加10%，沒有任何房客討價還價。Z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XWJ_
去年金融業發放的年終獎金打破歷史紀錄，也導致度假屋市場紅火。Corcoran經紀史迪威（Gene Stilwell）說：「這是華爾街人的遊戲場。即使有人要出高價租豪華度假屋，亦難以找到房子。我每次打電話詢問高價度假屋，都碰了壁。8000平方呎的房子根本就沒了。」 En
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 QU?O6g
據Prudential Douglas Elliman房產公司經紀尼格洛（Laura Nigro）估計，標準度假屋的租金今年上漲10-15%，一季租金在10萬元以下的度假屋，或一個月租金超過20萬元的房子，目前市面上還找得到，其他的就很難說了。至於房價，去年要價六百萬元的房屋現在索價一千萬。 -W5dQ








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©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ,rG\
　高門控股將對拉菲逸街「假日酒店」進行全新裝修，另一座高尚酒店也在堅尼路與拉菲逸街交界處建成，近期準備開業。【世界日報記者周雨婷攝】  9=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y.
高檔酒店搶進華埠{Jvp
假日旅館進行改建 另一家也在裝修z
2007-04-11k,|)oQ
世界新聞網q/
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【本報記者周雨婷紐約報導】在曼哈坦擁有六千個旅館房間的高門控股公司（Highgate Holdings），在2005年購買了位於華埠拉菲逸街138號的「假日酒店」（Holiday Inn）後，近日將對其進行徹底裝修，將旅館建成「具有時代感」的高檔次酒店，成為蘇荷區（SOHO）的一座標誌性建築。w&V$n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 %
據紐約郵報10日報導，高門控股總部位於德州，在曼哈坦擁有超過六千個旅店房間，2005年該公司以4250萬元的價格，收購了華埠拉菲逸街的假日酒店，旅館共14層，擁有230個客房。8$*T
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 H&y>:\
華埠假日酒店緊鄰曼哈坦下城和蘇荷區，地鐵、巴士等公眾交通方便，飲食、購物更是近在咫尺，入住率常年居高不下，平均客滿率超過九成。然而，高門控股的總裁Mahood Khimji仍決定將其進行徹底改造，將酒店裝修成高檔次的時尚地標。
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 $S~LEE
整個裝修設計將由AvroKo公司完成，高門控股並已與一些知名的餐飲業著取得聯繫，在酒店內修建一個「前衛、時尚」的小型餐館。qX,Vt
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <[,Xj
酒店業諮詢公司「Lodging Advisors」行政總監Sean Hennessey表示，從傳統觀念上看，假日酒店的位置處於「邊緣地段」，離蘇豪區稍遠，然而，這一社區如今變得越來越現代，與蘇豪區幾乎融為一體，地產商對此地段的爭奪也開始日漸激烈。#q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 l=T&PB
除假日酒店外，拉菲逸街從獲架街（Walker Street）至堅尼路一段，一個全新的、九千平方呎大的街頭零售商鋪正在修建，日後將公開招租，另一個高尚酒店已經基本建成，現正進行裝修，也將在不久的將來營業，酒店由Mondrian Hotels經營。+m








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  海外資金搶購紐市樓房vk)
美元疲軟 地產物超所值+A]
2007年4月10日:uG$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z0
【紐約郵報九日訊】在全球地產普遍降溫的同時﹐紐約市的樓市卻愈加炙手可熱。逆市飈漲的房價雖令紐約客瞠目﹐卻吸引大批海外購房者瘋狂搶購。;]:
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (_/_mx
現在﹐紐約市的房地產經紀和開發商開始瞄準海外顧客。自巴黎､倫敦､首爾和莫斯科的買家﹐不僅青睞紐約市穩步上升的地產價值﹐更想趁美元疲軟的時機﹐再多賺上一筆。愈來愈多市值數百萬美元的曼哈頓共有公寓(Condo)﹐換來的是歐元､英鎊､韓幣和盧布。-Ix0
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 8w:w
一家英國投資集團正在紐約市物色樓宇﹐計劃買下數棟公寓，負責人紐頓說﹕「儘管如此﹐美國的利率仍然低於英國。」9Wa&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *lxfb
曼哈頓樓價10年間暴漲了200%﹐海外購屋者卻聲稱﹐樓價還會繼續走高。英國大型地產經紀公司Hamptons Int’l國際銷售部經理沃恩說﹕「與英國和歐洲的樓價相比﹐紐約市的地產更物有所值。」1$O*T
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 hE C{
沃恩對金融區幾個新項目非常滿意﹐其中包括威亷姆街(William Street)夾比弗街(Beaver Street)一棟47層﹐330個單元的威亷姆比弗大樓。這棟豪華新建共有公寓每個單元的售價在95萬元至425萬元之間不等。他興奮地說﹕「極好的建築﹐極好的價值。」%4o-
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 \$EXP
雖然許多海外買家將紐約市視為投資聖地﹐但一些人也在這裏購買第二處自住房屋。p
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I
旅館經營者兼地產開發商施雷普說﹐他在邦德街(Bond St.)40號買下一個單元居住﹐全樓共28個單元﹐其中一半買家都來自海外。A"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 #
施雷普說﹕「我們生活在全球化的世界﹐也成了擁有多處住所的人。很多人一年分別在不同國家渡過。」qqg$








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  人口成長高達28% 學校爆滿 交通擁擠3|TBR
法拉盛生活品質追不上發展H
2007年4月16日%{b)(
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tC#y<
【明報記者廖錦清報道】近幾年法拉盛市區周邊發展快速，在凱辛納走廊公園、緬街旁的荷利社區(Holly)最近即冒出一棟棟新建住房大樓，該社區住民組織副主席吳令華表示，這幾年高達28％的人口成長率，已經造成區域學校爆滿，很多家庭的學童只好紛紛「越區」求學。~h
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 h*I
法拉盛地區近幾年商業成長迅速，市中心寸土寸金，市區周邊的住宅區也建起一棟棟高住屋單位的大樓，人口成長迅速。荷利社區住民組織副主席吳令華表示，根據市政府的資料顯示，該社區近幾年來的人口成長即高達28％，造成社區內24小學以及237中學爆滿，許多家長只好忍著車程辛苦，把小孩送到貝賽等其他區域的學校就讀。B<# ^x
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 O[P
吳令華表示，目前該社區的友聯街(Union St.)以及櫻桃大道(Cherry Ave.)，又即將有數棟住宅大樓興建完工，他們非常擔心大量人口進駐後，除了衍生學校不足的問題外，還會帶來更嚴重的交通等問題。她指出，現在除了社區裡的凱辛納走廊公園一隅，用於興建成紐約醫院皇后區分院的停車場外，許多聯外的交通道路也擁擠不堪。Y\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 a(M&
吳令華繼續說，現在連30呎不到的荷利大道等兩條如同巷道寬的道路，也將被237中學拿來當作行走學校巴士的道路，到時候不只是交通擁擠的問題，還會發生無法會車，或是容易撞到路邊停車等事故，目前社區已向市政府相關單位反映，但是都還未獲得回應。她強調，目前都還沒有見到人口增加帶來社區繁榮的好處，但是已經看到帶給社區交通擁擠等種種後遺症了。zPy








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  曼哈坦寸土寸金 一屋難求J0l
數百筆土地空置 令人意外`%
2007-04-22U,}
世界新聞網[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 g5
【美聯社紐約二十一日電】曼哈坦寸土寸金，只有衣櫥一般大小的公寓，租金之高，令人瞠目結舌，一棟普通的共有公寓，也可要價超過百萬。許多人都認為要在曼哈坦找一塊空地，幾乎不可能，但根據一項最新調查，曼哈坦有至少還505筆未被開發的地產。;m$~oQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 V#)?
21日公布的一項非正式調查顯示，曼哈坦可能還有1723筆空地未充分利用。曼哈坦區長斯靜格（Scott Stringer）說：「這一結果與人們一般的想法剛可相反，曼哈坦還有可開發的空地，現在的任務是要找到其空置的原因，盡我們所能使之成為有價值的地產。」"5{-G
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 IP
斯靜格說，這些空地可興建近2萬4000個住宅單位，這將有助於未來人口增長的需要。wh6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;g
根據這項調查，這些空地有50%屬於私有，71%位於96街以北。5qj1








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  盈餘44億　彭博履諾退地稅400元 Ext
2007年4月27日/M4c
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XD*mM
　　【明報專訊】紐約市長彭博 26日說﹐本市2007年財政年度有44億元這個歷來數額最大的預算盈餘，這要歸功於數額巨大的大樓出售以及華爾街股市好景。彭博因此重申他的承諾﹐下一個財政年度將減地稅5%﹐此外每年給業主的400元地稅退稅的做法將繼續。8s:
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ,
　　但彭博也警告說﹐預期本市到2009年開始的3年內將面臨預算赤字90億元。他表示﹐他不提倡大幅度減稅或增加開支﹐反而是要求市府各機構今年及明年繼續削減開支。但他指出﹐大部分削減的開支主要是通過提高效益取得﹐而不是削減服務或計劃項目。他還將部分盈餘存起來以應不時之需。C$UCV
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Kk-c?
存起部分盈餘應急g=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 8 V
　　彭博在市政廳發表的行政預算演說中說﹕「好消息是一切進展良好，而令人擔心的消息是﹐沒有事情是永恆的，總是會有你沒有預期的開支。全國經濟現在顯然放緩，有理由認為﹐這裏的地產市場不會回軟。但如果地產市場只是增長沒有那麼快﹐那對於我們來說將是一個問題﹐因為﹐我們以後幾年仍會有預算赤字。」z6zr8
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　
取消銷售稅　租客卻無受惠U1ry+_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 eH_
　　彭博在演說中表示﹐他認為市府有足夠的能力執行他今年1月宣布的總數達12億元的一攬子減稅計劃﹐其中包括在下一個財政年度將地稅降低5%﹐繼續給業主每年400元的地稅退稅﹐以及取消紐市對衣服鞋襪徵收的稅。但彭博沒有考慮市議長柯魁英提議的，給本市租客300元退稅的提議。>*k (
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4
　　彭博還開始為他構思的本市2030年實現的計劃籌集資金﹐在7月份開始的財政年度首先留起了2億元。Q[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 vf,'8
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~0gDs
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {e~<F
紐約市稅收暴增44億Np+S
彭博警告 不得揮霍 有90億潛在赤字 MP|J:B
2007-04-27,<T4K
世界新聞網hb-z+A
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 9$@k$
【美聯社紐約二十六日電】紐約市府稅收因房地產交易熱絡及華爾街獲利較往年高，暴增44億元，使2008年度總預算高達590億元。市長彭博26日表示，仍要未雨綢繆，撙節開支。k3d
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 j3
彭博上任後，就以大力扭轉紐約市自九一一事件之後不振的經濟頹勢，獲得好評。雖然市府過去五年盈收頗豐，彭博這位億萬富翁卻在26日提出警告，不得揮霍，因為預期2009年至2011年會有90億的潛在性赤字。>-4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Al
市府稅收大增的原因，一個是房地產稅收，其中的兩筆天價交易，包括曼哈坦第5大道摩天大樓以18億元賣出，以及曼哈坦靠東河一處公寓樓群創紀錄的54億元交易。'{
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^\
另一原因則是去年華爾街獲利高出市府預期兩倍。紐約市經濟倚賴華爾街甚深，市場上每獲利一百億元，市府就可從直接稅收和間接盈收，獲取七千萬元。V"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 nk
縱使市府稅收傳出好消息，彭博仍要求市府人員削減今年及後續年度的預算，但主要以增進效率為著眼，而非減少服務及計畫。ry"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 9A'P
彭博此舉已獲得跨黨派監督團體「市民預算委員會」的讚揚。而博彭也會以減稅方式回饋納稅人，如1月份所公布的12億元稅賦紓解方案。vL;*_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;^.Xrq
紐約市2008年會計年度預算，將自今年7月1日起執行，市府及議會必須在6月30日以前通過所有預算計畫。wj-(<








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  5個月內第4宗 發展商紛來投資;u
拉菲逸街150號建高級酒店>;tn
星島日報{a
2007-05-080u
本報記者陳嘉輝紐約報道j"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :2c
華埠拉菲逸街的樓宇變身可謂一浪接一浪。消息指出，樓高12層的150號多用途商業大廈，將會搖身變成25層高的高級酒店,預料耗資將達2千萬元。由於與大廈相連的「佳運洗腎中心」是華埠區內唯一的洗腎設施,其去留遂成為今次發展計劃的焦點所在。不過,中心負責人表示,改建將無礙運作,但未明確指出是否會提前解除租約。nA}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 yVr
位處蘇豪與華埠交界的150號大廈,過去數月外牆已經圍上黑色的工業用防塵網,為改建工程準備就緒。根據市樓宇局(DOB)在今年1月的記錄顯示,業主已經入紙申請改建項目,由現時的12層加建至25層,投資額約為2千萬元。雖然當時的申請未獲當局批准,但本月2日的最新記錄指出,新計劃將包括大型宴會廳,餐館食肆和酒吧,但能否通過審批則仍是未知之數。CzyR
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 l{|8z
雖然暫時尚無資料顯示大廈將由哪間酒店入駐,但有消息指出,在美國經營連鎖高級酒店的「蒙得里安酒店」(Mondrian Hotel)極可能會出現在拉菲逸街這個黃金地點。若消息屬實,則將會是蒙得里安開拓紐約市場的一個重要里程碑。yZ|k
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 oVg!.
負責蒙得里安對外事務宣傳的公關公司,在較早前以必須與總部了解為由,表示未能作出回應。#@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ]frA?
今次已經是過去5個月內﹐在拉菲逸街第4宗大型發展項目。上月中﹐拉菲逸街93號的業主有意興建一棟向內傾斜的商住兩用大廈;此前兩星期,138號的「假日酒店」(Holiday Inn)傳出準備改裝成五星級酒店的消息﹔今年3月初﹐對街的148號一幢12層高的商業大廈﹐其新買家證實將會斥資把物業改建成高級商廈。在完成翻新工程後﹐將於今年下半年保留以商業單位招租。tpcl
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 *
跟其他發展項目不同的是,與150號相連的後座,即Crosby街9號的佳運洗腎中心,是區內唯一設備最先進齊全的洗腎中心,其服務的病患更加是以華人為主。前座改建酒店對後座會否造成影響遂成為社區關心的話題。lJ48|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7=vx
據了解,華裔病患比例佔9成半的佳運洗腎中心,在開業初期是設於150號前座。其猶太裔的負責人當時認為下城缺乏類似的醫療設施,因此毅然投入資本,與業主簽定10年租約,目的是為區內的華人提供優質的洗腎服務,數年前中心遷往後座的兩層高建築,至今發展至25張洗腎專用病床,數目較同樣設有洗腎設施的下城醫院更多。i:x5Um
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &
資深腎病專科醫生孫維濯表示,需要洗腎的腎病患者,一般每周洗腎3次,每次約3小時。以佳運的規模計算,每日可為4批病人洗腎,人數可高達100人。除了佳運和下城醫院外,華埠附近已沒有其他洗腎設施,因此來自紐約市各區的腎病患者均會乘交通之便前往佳運洗腎。=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 2
被問到中心會否受改建影響而必須另覓新址時,佳運的管理層人員未有予以明確回應,但她表示,中心將會繼續為社區服務。而一名不願具名的腎病患者則表示,希望類似的醫療設施能夠承受到急速商業發展的衝擊。-Mh








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  華人購屋熱 房價穩中升>PeB
紐約都會專業人士置產高峰 皇后區、布碌崙公寓搶手='-.#u
2007-05-08nG$]&{
世界新聞網HC
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tTC!Ne
【本報記者曹健紐約報導】美國房地產市場自年初以來萎糜不振，僅管一分報告指出亞裔屋主房貸沉重，不過紐約卻在逆勢中反彈，華裔地產經紀也表示，紐約華人購屋熱情持續不減，堪稱一枝獨秀，支撐起皇后區和布碌崙的房價不墜，而且穩中有升。GJ,9
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「史蒂文斯」(Brown Harris Stevens)、「普天壽」(Prudential Douglas Elliman)等多家不動產仲介公司近期聯合發表的報告顯示，全美房價一片疲軟，紐約房地產今年首個季度的銷售卻成長了42%。專家分析指出，去年紐約股市繁榮使金融業紅利大增，促使大量資金流入房市。zM
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (K
不過在眾多華裔地產經紀的眼中，華人聚居區以及學區、治安較好的高尚住宅區的房市，華人買家的貢獻可不容小窺。在非華裔地產經紀舉步維艱的時刻，華裔經紀卻普遍意氣風發，業績扶搖直上。 qm`t*O
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專門銷售皇后區森林小丘和雷哥公園一帶公寓住宅的地產經紀姚陳以汶，過去幾個月成功售出多套單位。在她看來，房市依然暢旺，除了去年11月前後的銷售速度有所放緩，近期的房價從未下跌，特別是距離地鐵站較近的皇后大道南北兩邊，都是熱門區域。pQ<~CT
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紐約華裔地產律師陳楷，也沒體會到房市低迷的滋味，幾乎每天都忙著與購屋者和售屋者會面，簽合同、審條款，見證交割(Closing)，客源不斷。辦公室設在曼哈坦華埠的華裔律師方利明，近期最忙時，一天內奔波於皇后區、布碌崙和曼哈坦，參加三場房屋買賣交割儀式。dQG<p
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y
花旗銀行華裔房屋信貸專員陳波，對華人逆勢購屋熱也有同感，經常要加班見客戶、準備文件、安排估價。一般銀行發放貸款，估價通常不會超過房屋售價，但以雷哥公園市價約20多萬元的合作公寓為例，花旗銀行的估價超出實際售價一萬多元，由此可見華人房市的熱絡和價格。 {;!DSl
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華裔地產經紀普遍認為，當今的華人房市風向有些轉變，主要反映在購屋投資者有所減少，購屋自住者不斷增加，其中收入較高、家庭穩定、依法報稅的專業人士比率明顯上升。 5,GO
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 x
熟悉移民法的地產經紀汪先生說，專業人士購屋熱的出現，與幾年前H1-B簽證名額每年有19萬多個時有密切關係，那批就業者如今多取得永久居留身分、擁有金額不小的存款，進入生育和置產高峰期。 |qfn
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "0K=
華人房市的另外一個變化是，購買紐約市內獨立屋的比率有所下降，購買共有公寓(Condo)或合作公寓(Co-op)的比率不斷上升。造成這種狀況的原因是獨立屋的價格太高，即使是高收入的打工家庭也難以承受得起，而公寓的售價比較能夠被首次購屋者接受。PE5i=j








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/05/13 03:38pm 第 1 次編輯]Xe
經濟復蘇造就財富 美元貶值更增吸力{j>:*
愛爾蘭人搶購曼哈頓樓房o
2007年5月9日_P@cK
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;
【紐約八日美聯社電】8日一家報紙報道﹐愛爾蘭人想在曼哈頓佔有一席之地﹐很多人正忙着購買曼哈頓的共有公寓、整座樓宇和未竣工的高層公寓。房地產專家說﹐愛爾蘭人正佔有這個城市的一部分。愛爾蘭經濟復蘇給愛爾蘭人不斷帶來新的財富﹐再加上美元貶值﹐使得他們在紐約購置房產比在愛爾蘭和英國要划算。{}PJ
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36歲的貝爾法斯特企業家麥肯說﹐「去曼哈頓買房子是愛爾蘭人的夢想。」麥肯剛剛花60萬元買下格雷默斯公園(Gramercy Park)附近一個一臥室的公寓。cAJwu
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 UY
Corcoran地產公司的莫瑞說，大多數愛爾蘭人一次購買一兩所公寓，他們經常在公寓還未完工時就花錢買。由於他們購買曼哈頓房產的需求不斷升溫﹐售屋者經常帶着精美的廣告手冊趕到都柏林和貝爾法斯特去。這樣，買房者就不必跑到曼哈頓去看房。愛爾蘭人不是全球唯一熱中投資曼哈頓的民族﹐但是最近興起的新浪潮。M=N$3q
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一家房地產諮詢公司的總裁米勒說，他已經注意到這個趨勢。他說﹐「由於美元疲軟﹐很多歐洲人來曼哈頓買房﹐但是愛爾蘭人佔很大比例。」Jx8 I
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房地產經紀人和開發商說﹐愛爾蘭人在繁華地帶購房﹐包括中心一帶的幾個街區、洛克菲勒附近的一座高層建築和大劇院區一個122單元、43層高的共有公寓。$Eo?
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_________________________________________________________K;?q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 w_T
房市形勢不佳 買房不如租房分租Ghi
紐市房租今年料飆漲15%CS\[
2007年5月11日M[x
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【紐約時報十日訊】紐約市房屋的空置率永遠低於國內其他城市。隨着新居民的不斷湧入﹐去年紐約市的房租已飆升8.3%﹐業內人士預計今年房租將再漲15%。1Fi0
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　日益走衰的樓市令不少買家下定決心﹐買房不如租房。在此形勢的推動下﹐地產經紀公司「Prudential Douglas Elliman」執行副總裁考特勒說﹐預計今年紐約市的房租將再漲15%。雖然他的客戶付得起高額房租﹐但實際上他們也無更多選擇。<
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　考特勒說﹕「紐約市的房屋供不應求﹐開發商未修建足夠數量的出租房。幾年來﹐由於地價和建築開支不斷飛漲﹐建造出租房已不再可行﹐開發商紛紛轉向投資共有公寓(Condo)。」Mmz\>v
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低薪房客只好通過分租方式支付高昂的房租。據大型房屋租賃經紀公司「Citi Habitats」的統計數據﹐曼哈頓單卧室公寓的平均月租金為2,567元﹐兩卧室為3,854元﹐像上西城和翠貝卡等搶手地區的房租更是貴得驚人。_'x^yH
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　由於房東通常要求房客的年薪為月租金的40倍﹐因此單卧室公寓租客的年薪應不低於10萬2,680元﹐若租用一套兩卧室公寓﹐年薪則至少為15萬4,160元。E
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　不過﹐地產律師雅格博森說﹐年輕人分租房屋分攤房費的做法不僅縮小他們的居住空間﹐也容易引發房屋違規的現象﹐如阻擋防火通道和非法搭建等。lx>:IS
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　但對於大多數租客來說﹐如果不與他人分租﹐就根本付不起昂貴的房租。27歲的阿波維茨是一名鼓手和圖形設計師﹐她和4名室友在布碌崙同租一套面積1,500呎帶1個洗手間的公寓﹐月租金為2,600元。　P
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這個價格還是她討價還價的結果﹐該地同樣條件的公寓租金應為4,500元。她們不得不在房間內搭建5個卧室﹐用隔音板和地毯填充料減少噪音。阿波維茨說﹕「分租房屋是個可行的方案。」:%u!








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  牛奶水費汽油一路漲價a~^
百物騰貴華人嘆日子難過:_
2007-05-18Z?Z'
星島日報`N
本報記者榮筱箐紐約報道"-H,f
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雖然去年底華爾街的巨額分紅給世界留下了紐約滿街富豪的印象﹐但對於工薪階層的低收入紐約客﹐日子卻遠遠沒有想像中輕鬆。尤其是近一個月內﹐很多生活必須品價格接連上漲﹐令普通百姓感受到切膚之痛。gf
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最近一輪的物價上漲幾乎使吃住行無一漏網﹐先是牛奶價格從本月初上漲了5%﹐之後市府決定7月份起將水費上漲11.5%﹐創下15年來漲幅最高紀錄。愛迪生電力公司也向州府管理部門遞交申請﹐希望明年將電價上漲11.6%﹐如獲批准將成為紐約近期歷史上最高幅度的電價上漲。房屋方面﹐雖然全國範圍內房產市場已經有所降溫﹐而紐約的房價卻絲毫不落。同時﹐在全球大氣候的影響下﹐加油站的價格牌也以令人驚訝的速度不斷上翻。 +*]N
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在物價上漲的同時﹐前(15日)公布的一份報告發現紐約客的賦稅負擔也是全國最高的。該報告指出紐約客人均賦稅為$5770﹐比全國平均高出36%。做出這份報告的紐約公共政策研究會經濟部(Business Council of New York State’s Public Policy Institute) 發言人馬格(Matthew Maguire) 表示﹐近年來研究人員已經發現﹐很多紐約客不堪重負而紛紛遷離紐約﹐使紐約州成為全國僅有的四個人口不斷減少的州之一。fBq
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但「無處可逃」的紐約客只有繼續承受這種經濟壓力﹐在無奈中「哀民生之多艱」。家住華埠的廖太太在德昌食品購物時仔細研究食品價格標籤。她說﹐物價越來越貴其實並不奇怪﹐但紐約的物價上漲尤其快﹐牛奶的價格一兩年前才剛剛漲過﹐現在又漲﹐讓她不得不精打細算。/
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當然對於低收入或無收入者﹐政府提供的補助項目可以起到雪中送炭的作用﹐但這炭是否足夠暖身就另當別論。華人策劃會多元化服務主任梅陳詠嘉說﹐對於一個家庭﹐最多可以得到每月$155的糧食券﹐這樣平均下來一天只有$5.53。雖然對很多人來說﹐糧食券只是補充而並不是全部收入﹐但一些退休的耆老僅靠很少的社會安全金生活﹐付掉房租後就所剩無幾﹐糧食券就成為食物的主要來源。她說﹐每天都會有耆老來到華策會希望多領些糧食券﹐怎奈政府規定的最高限額使該會也愛莫能助。i
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 G
當工薪階層開始為生活發愁時﹐很多其他行業也受到影響﹐華埠的珠寶業就是其中之一。堅尼路麗興珠寶金行經理馮先生表示﹐9/11之後紐約經濟其實已經基本恢復﹐但珠寶業的生意仍然與之前相差至少三成﹐他認為主要原因是因為生活費用增加使普通百姓沒有閒錢在珠寶等奢侈品上消費。 u4+gpd








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i8tO@
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　位於緬街和艾德大道交口處的中國城超級市場舊址，華裔開發商計劃在當地建14層樓商住混合樓宇。【本報記者徐佳攝】 #hqA
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法拉盛將再添高檔公寓j+q
擬建中國城超市舊址 一戶兩千平方呎+
2007-05-31@xlL`
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【本報記者徐佳紐約報導】皇后區法拉盛緬街與艾德大道(Elder Ave.)交口明年將出現一樓一戶的高級商住混合樓宇，開發商、中國城超市負責人鄧龍表示，隨著法拉盛地區居民對生活品質要求的提高，他相信這樣的高級住宅樓宇一定會受歡迎。|Ot
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緬街與艾德大道交口原本是中國城超級市場，為臨時建築，去年8月，樓宇局以該建築非法搭建，結構有問題為由，要求該超市停業進行整修。n
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鄧龍表示，中國城超級市場在2002年購買這塊地時，原本就有打算要建商住樓。但因為這塊地以前是加油站，地底下有不少漏油，直接蓋樓難免危險，所以才決定暫時蓋個臨時建築用作超市。去年樓宇局要求整修，他們在經過慎重考慮之後，決定正好趁這個機會，實現當初的計畫，該一幢高級住宅樓宇。9p!5wb
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目前該樓興建計畫已經得到樓宇局的批准，只等環境部門評估同意之後，就可以開建。順利的話，明年就可以建成。Gsp~
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按照計畫，這棟樓高14層的樓宇，地下室和二樓都將作為停車場，以解決前來購物的民眾以及住戶的停車問題。一樓則仍為超級市場，但配合高級公寓，所售的商品將增加高級用品以及有機蔬菜(Organic Vegetable)等。3樓到14樓將全部是兩千平方呎一套的共有公寓(condominiums)，一共12套。!Y@\~
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對於在法拉盛地區首次推出一樓一戶的高檔公寓，鄧龍表示，新建大樓的地點不僅交通方便，由於一邊是凱辛納走廊公園，一邊是皇后區植物園，景色優美，興建公寓非常合適。他認為法拉盛地區近年來的生活品質不斷提高，高級公寓的買家一定不少，興建大樓應該不愁銷路。,Y








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  A Tale of Two Cities - 華爾街的繁榮 versus ordinary residents who don't work on Wall Street. {9<<Hf
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漢普敦豪宅1億元出售 創全美最貴住宅紀錄 9xG
2007年5月24日Q2b>Tz
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【紐約郵報二十三日訊】位於漢普敦的一處豪宅將成為美國最貴的住宅。a
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金融家巴倫 (Ron Baron) 已經同意支付1億元買下這幢位於他的東漢普敦豪宅邊上的這幢建築。]&H<1
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一位消息人士說：「已經簽署了一份合同，這筆交易將在6月份的第一周完成。」HH"Oc
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這個價格將輕易打破漢普敦此前一幢住宅4,500萬元的紀錄，超過了紐約市上東城一幢5,300萬元的房子創下的紐約州紀錄以及另一位紐約億萬富翁在佛羅里達州棕櫚灘以7,000萬元出售房子的全國紀錄。kot`^/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I
《紐約郵報》曾在2005年報道過一位石油家族的財產繼承人曼尼爾在出售這處40英畝大的臨海房產，當時的售價是9,000萬元。巴倫在2006年夏天就開始認真考慮出價。曼尼爾在2006年末宣布，她打算把這塊地皮上的幾所釀酒屋捐給東漢普敦鎮。這些房子在4月份被運到新址。. ^LNM
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 )
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~xdGy
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 %
長島豪宅交易火爆 新潮房租價達80萬 -i:
2007年5月26日O2
明報©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 f
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 yI)U:6
【紐約州家登城二十五日美聯社電】華爾街經濟節節攀升連創新高，令長島漢普頓的豪宅交易火爆。A&
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　 主持人蓋恩斯在主題有關漢普頓文化的電台節目中說，該地的豪宅售價通常都在1,000萬至1,500萬美元之間，富人們甚至想都不想就豪爽地支付20萬美元，包下從國殤日至勞工節整個夏季的房屋使用權。o*`eE
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XLE9p
龍蝦每磅達100美元8PN
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /1
　 蓋恩斯說，不僅房價高得驚人，就連雜貨店裏出售的龍蝦也貴得出奇，每磅達100美元，成了名副其實的富人區。w
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Q
　 金融家巴龍斥資逾1億美元，大手筆購下東漢普頓一片40公頃土地，大規模興建豪宅。qh
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 g)(&5o
　 蓋恩斯說：「售價在1,000萬至2,000萬美元之間的住宅十分搶手，這反映華爾街近年來的繁榮。」d_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W*8q"
　 據Town & Country地產公司總裁迪西德里奧估計，購買該地房產的顧客有75%是曼哈頓的政治掮客。&K<
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W
　 她說：「當紐約市和華爾街的經濟轉好時，高端房產市場也相應火爆。但全國樓市普遍冷卻降溫時，曼哈頓和漢普頓卻是例外。」B([Hq
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 S@
　 今年夏天，花5萬至20萬美元可在漢普頓租下一棟面積4500平方呎的度假屋，不僅帶遊泳池，還可享受服務生的禮儀招待。MDupW
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 h?][
　 少數造型新潮的房屋租價甚至高達75萬或80萬美元。&v-`e








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  汽油貴 蔬果價扶搖直上7hAQde
民眾憂生活受影響 A
2007年5月27日;
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【明報記者劉真報道】油價飆升，紐約華人社區感同身受，記者近日在採訪中發現，華人超市中蔬菜水果價格有一定程度上揚，消費者的購物熱情被打消不少，經營蔬果的商家在上貨時也趨於謹慎，對價格太高可能銷路不暢的水果乾脆少進貨或不進貨。OH0G
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^5
記者在華埠新美美、海星等超市看到，水果價格升幅較明顯，油價攀升前，1元錢3磅的香蕉目前已經賣到1元錢2磅，蛇果從1元錢4個上升到1元錢3個，增長幅度在20-30％之間。葡萄、沙田柚等水果價格均有小幅增長。增幅最明顯的是草莓，價格暴漲到每盒5元，比去年同期上漲40％。由於草莓的價格過高，許多超市的水果架上都難找其蹤影。f(iZ5$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 kccd
蔬菜的價格則略有增長，芥蘭從每磅8毛錢漲到1元，白菜、黃瓜、空心菜等蔬菜價格也各有不同程度地增長。pez^[6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 e-)Ru`
在華埠海星超市，正在購物的陳太告訴記者，蔬菜水果都是居家過日子必需的。價格上漲後，在購買時挑選得更小心，能暫時不買的就盡量先放一放。張太則表示，有些水果富含營養，是孩子不可缺少的，價格增長後會增加家庭每天的開支。SQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 v@zIhA
據粵華蔬果中心的業者余家梁介紹，油價上升增加了運輸成本，水果的零售價格上揚較明顯，而目前蔬菜大量上市，所以油價增長對蔬菜價格影響不大。業內人士認為，隨著天氣日益趨暖，蔬菜和水果的上市量將逐步增加，未來幾周如果氣候不出現異常，蔬果的整體價格將逐步回落，但是回落的幅度仍要視油價而定。]9h5#








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  亞裔狂購屋 擁房率增最快`!yFy
紐市總體置業比率15年升5% 創歷史新高9p>e
2007年5月28日GG
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;~B&c
【紐約州二十七日美聯社電】據《紐約時報》27日報道﹐紐約市的房屋擁有率15年間增長5%﹐創歷史新高。其中亞裔購房人數的漲幅最明顯﹐從31%躍增至40%﹐成為非西語裔白人外﹐房屋擁有率最高的族裔。a~H
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Qu&{Qr
非西語裔白人的房屋擁有率最高。該族裔中﹐購房者比例 從1990年的38%漲至2005年的44%。亞裔位居第二﹐但漲幅最大。再次為非裔﹐該族裔中的房屋擁有率從21%增至28%。西語裔則從12%漲至16%。o$2{O0
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 X
該報援引皇后學院人口統計學家的分析報告稱﹐紐約市房屋擁有率從1990年28.7%升至2005年33.2%。 w!e|x%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 9H
　紐約大學房地產和城市政策中心主管比恩稱﹐2005年的房屋擁有率創歷史最高紀錄。7X.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {rB
　全市各大種族､族裔和貧困地區房屋擁有率的漲幅均為史上最高﹐其中包括南布朗士和哈林中區。d$io[`
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tbU
從紐約市整體來看﹐2005年在外國出生的購房者佔總數的40%﹐而1990年為30%。購屋者增多的原因包括房屋數量的暴增､租賃式公寓改為可銷售式､一些公寓租賃協議的中止﹐以及近年來有利於買方的貸款政策。F&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Z/j
　不過﹐對於許多紐約居民來說﹐擁有一棟房子或公寓仍不算輕鬆的事情。1990年15%購房者必須將收入的35%用來繳購房款﹐而2005年此類購房者的比例幾乎翻一番﹐達32%。[D9
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 by6Dp7
　房屋的租金也在上漲，同期的中間房租從823元漲至909元，許多房主已從房價的暴漲中獲利。教堂管理員普勞登說﹐她1992年在布碌崙東紐約社區花11萬元購下一棟房子﹐現在的市值已經翻了兩番。她說﹕「擁有房產使我有更多選擇﹐將來我可以賣掉房子養老。」sWv
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <uqZB?
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~I)7ZN\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 v?5PF9
布碌崙人口漲逾1成 華裔增長最快 'w/
州參議員助理籲華人出聲表達訴求 X`mt$W
2007年5月28日=}F^
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^(
【明報記者黃維義報道】布碌崙近數年人口急速膨脹﹐去年增長率高達11.2%﹐其中又以華人增長最快﹐區內無論交通、教育、運輸等都受到不同程度的影響。6:
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~]%
日落公園州參議員奧迪茲(Felix W.Ortiz)的華人助理梁偉柏表示﹐初來美國的新移民﹐也應該多反映區內的種種問題﹐讓政府部門能真正了解社區在變、各項公用資源都呈現緊張的情況。l
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 BbHZ82
梁偉柏以自己居住的賓臣墟為例子﹐單在78街一帶近年來有很多華人遷入﹐不少意裔原居民都將房子賣給了廣東住戶﹐令賓臣墟的華人佔了70%以上﹐數條街道都以廣東恩平人為主﹐顯示了廣東移民喜愛賓臣墟的優靜及安寧。但事實上﹐隨著人口增加﹐地鐵在繁忙時間更擁擠了﹐學校也出現了「人滿為患」的情況。這些與華人生活息息相關的問題﹐華人都應透過不同渠道反映。07a?
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z,
梁偉柏說﹐據一項調查顯示﹐去年布碌崙人口增長了11.2%﹐其中華人的增長最快。&mLiB!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 [$%J
梁偉柏說﹐華人移民遷入新社區﹐應多學習本地主流的文化﹐改掉一些不好的陋習。例如，小巴為求方便﹐在路中央停車上下客人﹐會令人認為華人不守規矩﹐而主流社區也有小巴存在﹐但很守規矩﹐在指定的地點上下客。華人若遇到問題﹐應多與所屬的州眾、參議員陳情﹐令問題得以改善﹐而這些辦公室也是作為政府與民間的溝通橋樑﹐聽取民間對施政不當的聲音。oNY








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  地鐵擬加快車速 改善擁擠@R
紐約捷運局亦考慮加長車廂 設置報告卡讓乘客評分j~
2007-05-26}
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【本報訊】紐約一號頻道網站25日報導，目前地鐵列車一般時速在30至40哩之間，最高超過55哩。紐約捷運局局長羅伯茲(Howard Roberts)正研究方法加快列車速度。o +d
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羅伯茲說：「現正考慮把列車的時速提高至50哩或80哩的可行性。」dKL~
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他說，長遠目標是增加現有地鐵線路的班次，另一項減輕擁擠情況和應付日漸增長的乘客人數的可行性計畫，是使用較長列車，但需要擴展月台。這些計畫可能難以實行，但仍比挖掘新隧道便宜，因挖掘費用每哩達20億。l
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羅伯茲其中一項初步計畫將是設立乘客報告卡，要求乘客就他們的滿意程度計分。他說，是乘客付錢坐車，應由他們決定如何按優先次序分配經費。kS
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羅伯茲的上司，大都會運輸署MTA)主席桑德(Elliot Sander)曾說，明年可能加車費。羅伯茲認為，紐約市民最好還是多付車資，免至運輸系統惡化。JOvJI
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他說：「目前的運輸系統比1980年代初、1983或84年可靠四百倍或更多，我們再不能走回頭路。」Z5S)Rg
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他希望把運輸系統推進到一個光明的前景。gp{NC








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　鄰近上東城的東哈林區沿公園大道路段也有不少昔日產業巨子的豪宅。  (世界日報圖文：吳錫欽) m 93e
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   曼哈坦地產市場暢旺，推動東哈林區多項共有公寓開發計畫。圖為東96街上多家新樓盤正在發售。 (世界日報圖文：吳錫欽)   [a,S2H
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東哈林漸脫惡名 房價飆升-W/{;F
2007-05-272!e{J
世界新聞網?
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五年前，沒有人會預想到東哈林區（East Harlem）的地產市道復甦，或是上東城最北面的這個社區會成為曼哈坦又一新熱點。時至今日，這一位於五大道以東、96街至125街之間的東河沿岸社區卻讓越來越多的本地居民，享受到物業價格飆升所帶來的財富增長。@
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紐約市將一些新建公寓單位專門預留給中、低收入人士。除此之外，東哈林區還擁有多種多樣的租賃公寓、共有公寓以及合作公寓物業。'
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據紐約時報報導，此地公寓配套設施和服務差異很大，有些低價公寓並不提供門衛或是健身房。但像One Carnegie Hill這樣的半共有公寓、半租賃公寓大樓，則附設游泳池、寵物美容院、健身房、戶外燒烤區、屋頂花園以及兒童遊戲室。;#G@
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One Carnegie Hill公寓大樓無疑是當地市場上的頂級新樓盤，兩臥室、兩衛浴的單位售價介於132萬元至149萬5000元之間。當然，該樓盤位於東96街，社區環境相對更接近上東城，而不是典型的東哈林區。^
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在更為偏北的東哈林區，公寓售價則更為合理，從標價40萬元的一臥室共有公寓，到要價69萬9000元的1345平方呎三臥室、三衛浴單位不等。1d!
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房價飆升正在成為當地社區變革的推動力。東哈林區長久以來一直被認為是紐約市最貧窮的社區，時至今日仍缺乏零售商店和餐飲服務。;3l1"
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據當地經紀人多明戈斯介紹，在東哈林區購房的人們更注重增加居住面積，而不是社區服務或是大樓的奢華配套。她表示：「他們願意放棄門衛或健身房等配套設施，而祗是買下公寓單位。人們來這裡購房是為了尋求實際價值。」Q
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公共項目 數量眾多)2
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東哈林區共有13個公共住宅項目，是紐約市最為集中的地區之一。當地居民人口達到3萬5000人。隨著近年來的地產開發逐步升溫，可供興建住宅的空地也在迅速消逝。 4
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東哈林區主要居民為年輕的西裔新移民家庭。得到紐約市部分資助的私人住宅開發商往往提供租賃公寓和共有公寓兩種選擇，其租金也得到嚴格限制。Z'KT
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諸如位於麥迪遜大道和五大道之間、東118街上的Town House項目就提供租售兩便的選擇。由Glenwood Management公司興建的Hampton Court項目擁有230個租賃公寓單位，而由BFC Partners公司和L & M Equity公司興建的Aspen公寓樓群則提供238個租賃公寓。這些租賃公寓有20%的單位專門預留給低收入租戶。作為交換，開發商會從市政府免費獲得地塊，或是由紐約市或紐約州發行低息債券，為其提供低利率開發貸款。0mJ
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當地經紀人斯考特表示，東哈林區的新入住者包括市政府工作人員、法庭警官以及各類藝術家和年輕專業人士。他說：「許多新人都是單身貴族，或是帶著新生兒的年輕夫妻。」%;}e
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位於東119街上的Palm和Rio大樓是兩幢新建的中等收入合作公寓，由Briarwood Organization公司開發。110套公寓單位中有52個單位以抽籤方式售與單身專業女性。|c7um^
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而像Stamford大樓這樣的豪華租賃公寓中也不乏高收入的單身貴族。負責Stamford大樓租賃業務的經紀人多明戈斯介紹說：「我們大樓裡有三位常春藤盟校畢業的律師、一位外科醫生以及一位醫師，都不過二十多歲。」B
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多明戈斯解釋說，許多剛剛從大學或研究院畢業的高收入人士缺乏信用歷史，有些人被下城租賃公寓拒絕之後祗能選擇東哈林區。BR]w1
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普拉雅夫婦在找房一年之後，買下了位於東112街一個1250平方呎的一臥室共有公寓，成交價格為56萬元。他們在附近社區租住了三年，非常喜歡這一地區。之所以決 定在此買房，是因為這裡方便開車上下班。身為健身教練的普拉雅太太可以開車去Scarsdale上班，而普拉雅先生則在長島Manhasset管理一家餐廳。普拉雅太太說：「我回家的時候總能找到車位。」V>b9
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房價不菲 租金適中Lr
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位於二大道和東110街的Crown公寓樓擁有30套共有公寓單位。其中一套2800平方呎的四臥室、四衛浴三層公寓外帶1100平方呎戶外空間以及兩個停車位，開價350萬元。另外一套900平方呎的兩臥室、兩衛浴單位則開價60萬元。市面上掛牌的Town House中則有一幢位於東101街上的四層樓、九個房間的物業，開價130萬元。大多數新公寓樓中的兩臥室、兩衛浴單位每月租金一般為2500元到3000元之間。而新近接受租金管制的Town House兩臥室公寓月租金則介於1700元至2000元之間。z<
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交通方便 四通八達?Y!q.
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便捷的地鐵快線使得東哈林區通勤族可以方便往返曼哈坦所有商業區和布碌崙市中心。2號、3號、4號和5號地鐵快車停靠125街，而6號地鐵則沿Lexington大道提供區間站服務。ayq}m
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城市巴士沿96街、106街、116街和125街停靠，提供南北向通勤服務。捷運局-北方鐵路在125街和公園大道有火車站停靠。一些新的公寓樓提供往返地鐵站的免費巴士接送服務。此地還有M60巴士往返La Guardia機場。v|&!j
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餐飲風格 日趨多樣,5P
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位於麥迪遜大道和118街拐角上的Harlem Tea Room開業才兩年。這是近年來不斷改變東哈林區餐飲風格的許多新餐館之一。先前此地的知名餐館包括Patsy's Pizzeria這樣的義大利餐館以及非名人莫屬的Rao's餐廳。Ms[}6
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Harlem Tea Room提供三文治和麵食。當地的Camarades餐廳則提供瑜珈飲食。Orbit East Harlem餐廳的菜單相對折衷衷。除此之外，東哈林區還有Ricardo牛扒屋，另有Piatto d'Oro餐館提供獨家義大利美食。MoBay餐廳則供應加勒比海菜式。l
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此地購物者不久就可以光顧建築面積達47萬5000平方呎的東河購物廣場，這裡的Target連鎖店將在2008年開張，該店址先前也曾被是Costco看中。Home Depot也將在該購物中心開設分店。這家購物中心是Blumenfeld Development Group和Forest City Ratner的合資開發物業。該公司發言人還透露，在125街和公園大道興建一家220個客房的Marriott Courtyard酒店計畫已經被放棄。G`63fV
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除了鬱鬱蔥蔥的中央公園之外，東哈林區還擁有面積達20畝的Marcus Garvey紀念公園，位於120街至124街之間的麥迪遜大道旁，以及佔地15畝的Thomas Jefferson公園，位於一大道、Franklin Delano Roosevelt Drive、111街和114街之間。vB7T7
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這兩座公園內都有游泳池以及健身中心，提供設備齊全的健身房、舉重室、電腦房，以及籃球場、排球場、田徑場、足球場和舞蹈課程。Marcus Garvey紀念公園裡的Pelham Fritz休閑中心還提供老年活動中心。@x
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高中稀缺 學生不足L
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　　東哈林區的學生家長有許多小學和初中可以選擇，但這裡高中數量較少。大多數學校學生少於五百人，有些甚至不到三百人。{k
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這裡一些新建學校中有些相當專業，諸如位於東109街的TAG Young Scholars School就提供幼兒園至八年級的課程。該校擁有430名學生，其中四年級學生在英文和數學方面百分之百達到或超過年級平均水平。八年級學生在數學方面91%達到或超過年級水平，英文方面73.5%達到或超過年級水平，科學課程則有98.5%達到或超過年級水平。tW
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另外一家專門學校是Pleasant大道上的Manhattan Center for Science and Math學校。該校提供七年級至十二年級課程。2005年SAT平均英文成績為455分，低於紐約州的平均497分；數學部分平均成績為508分，亦低於511分的州平均水平。!H:
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東哈林區有兩家羅馬天主教學校，提供幼兒園至八年級課程。它們是位於東98街的St. Bernard's School以及位於東110街的St. Ann's School。zmhV
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社區變遷 族裔交替W~~
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坊間傳聞將東哈林區與其人口眾多的波多黎各裔相關聯，但根據紐約市百科全書記載，東西哈林區一度是僅次於下東城的猶太裔社區。在1917年，大約有九萬名猶太裔住在上城，與1880年代末開始在此居住的義大利移民為鄰。p&0
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波多黎各裔的影響力在1920年代乃至1950年代迅速膨脹。此地目前擁有大量的墨西哥裔，並正在日益成為一個族裔多元化的社區。r
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展望未來 經濟多元]
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寬敞的街道、開闊的河濱大道以及樓層較低的建築以及許多新建項目，使得東哈林區不像曼哈坦其它地區那樣令人感到擁擠不堪。s]xNc
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假如零售業和餐飲業能夠趕上住宅開發的步伐，這裡將成為一個族裔和經濟更為多元化的宜人居住區。(圖文：吳錫欽)REs








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  月租近2000美元 曼哈頓車位貴過住房~0e
2007年6月3日VPvb
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【紐約郵報二日訊】調查表明，曼哈頓最貴的停車場的月租金幾乎高達2,000美元。比下城一個一居室公寓的租金還貴。 ML@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Z
這項調查指出位於東76街4號的Garage Inc.的停車場租金最貴，每月1,940美元。.97k$M
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !gm
今年中城停車場的平均月租首次達到1,000美元。調查負責人摩爾說，去年的平均水平為887美元。曼哈頓也是北美停車最貴的地區。 -
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {N
東77街帕克和麥迪遜大道之間的Champion Parking對豪華車每月徵收1,049美元的停車費。位於西72街15號的Rapid Park，普通車每月需交822美元。|fl
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 p3
有關人士稱曼哈頓交通擁擠，需要更多的停車位。曼哈頓住宅停車費甚至更高。Imperial 785 Garage Corp. 對單個停車位每月徵收1,104美元的費用。  A`_I<@








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  華埠推出第三豪宅 售價最高500萬元{a
喜士打街209號成「樓王」+
本報記者陳嘉輝紐約報道]
2007-06-05C*S
星島日報E[+
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "9
繼喜士打花園(Hester Garden)和123巴士打街花園(123 Baxter)後，近日再有地產發展商在華埠喜士打街(Hester St.)推出全新豪華住宅樓盤。位於209號的「機器交易坊」(Machinery Exchange)，雖然名字難以令人聯想到住宅大廈，但其14個康斗單位售價由最低的160萬元至最高的500萬元不等，打破華埠歷年來新建住宅單位的開售價格，昂貴程度令人咋舌。nD]n-3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 [|H4w
「交易坊」的地產代理發言人卓曼(Michael Chapman)上周接受訪問時，表示自3星期前正式開售以來，已成功出售其中兩個單位，雖然買方目前尚未簽約，但整體市場反應良好。kS[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 vIMJZ
卓曼表示，發展商的顧客對象主攻較年輕的專業人士，尤其喜歡居住在華埠、蘇豪(Soho)和諾烈特區(Lolita)，同時崇尚交易方便和鄰近食肆的特色。他又指出，華埠更加是新樓盤的主要賣點之一。FTn:K
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據了解，「機器交易坊」在成為豪宅前，自1915年興建以來一直被用作工業倉庫，至2005年現任發展商以1040萬元購下該棟7層高大樓，旋即為它進行大變身，改建為共有14個單位的住宅大廈，當中包括頂層兩個複式(duplex)單位，定價500萬元，打破華埠有史以來，最貴新建住宅單位的售價。H
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 c
根據市財政局最新的樓宇交易記錄顯示，由2006年1月至今年4月為止，成交價界乎50萬元至100萬元的華埠住宅單位高達62個；超過100萬元的單位則有15個。榮登榜首的是位於拉菲逸街129號頂層一個單位，以332萬5000元易手；僅次的是格蘭街161號一個逾1800平方呎的單位，成交242萬5000元。H
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 n`e3-^
業界分析指出，華埠去年錄得較多的豪宅交易量，除了與紐約的房地產市道造好有關，個別原因是158號的喜士打花園自2004年落成後，在市場推出60多個單位，直接刺激中至高價的住宅供應。事實上，當局的資料顯示，由去年至今售出的喜士打花園單位中，面積僅550平方呎的低層單位，最低成交價亦已達50萬1930元。\c;w
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 pk
由於較早前有報道指同樣在喜士打街的123巴士打花園開售反應欠佳，被問到會否擔心全美房產市道下調構成衝擊，卓曼表示，紐約市的房產市道有別於其他地區，其金融中心的地位令市場有大量資金流動，他對未來樓市持續向好表示樂觀。SA@r}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 e!aK
長期爭取可負擔房屋的亞洲人平等會副行政總監陳倩雯昨(4日)直言「交易坊」的售價「好貴」，但強調住宅貴族化的現象不止在華埠才有發生。她引述曼哈頓下城砲台公園(Battery Park City)的租金報道，指出40年前該處的房屋有三分之一單位原為低至中收入人士而設，但近年不少住客也要承受昂貴租金之苦，其中有兩房兩廁的住客，租金由2003年月租3250元，連升三級至今年5200元，升幅令人震驚。p7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 qK5fo
陳倩雯說，單單依賴政府增建可負擔房屋並不足夠，必須配合保存僅餘的可負擔房屋，才可令市民更容易找到自己的安樂窩；否則，不但窮人在紐約市無處容身，連中產階層人士亦會被逼走。!7








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  下城亞裔人口大增=K
華爾街年輕新貴撐起樓市-
星島日報?
2007-06-04z~a-N
本報記者榮筱箐紐約報道qi
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 m3k2|8
紐約下城地區亞裔人口大增﹐速度超過其他族裔﹐在華爾街地區工作的亞裔新貴越來越多選擇居住在公司附近是造成這種增長的主要原因﹐這是最近發表的一份報告指出的。BpJ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 q7
這份由市規劃局作出的報告建立在人口普查數字之上﹐報告顯示在堅尼路以南的曼哈頓下城地區﹐2002到2005年間亞裔人口增長了35%﹐而白人人口只增長了15%。總體來看﹐亞裔人口目前已經佔到這一地區居民的10%。95%的該地區亞裔人口都是美國出生的本土亞裔﹐其中60%是華裔﹐15%為韓裔﹐印裔佔9%。w+
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 %wD
一些地產界人士分析﹐這種增長與下城地區居住房屋增長﹐以及亞裔進入華爾街職場人數增多，而這些具有相當經濟實力的華爾街新貴寧願多花錢而住在公司近旁有關。1995年政府出台了421g等住宅樓開發減稅政策﹐9/11後自由重建債券的發行也為一些地產開發商提供了資金﹐結果是2000年以後﹐曼哈頓下城地區的居住房屋單位大增。到2005年的5年內﹐這一地區的居住單位增長了5200個﹐超過了整個90年代10年的增長速度﹐也是下城地區從之前的純金融區轉化為金融和居住混合區。+
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 BL@>y
下城金融區附近的住房很多是從之前空置的辦公樓改建﹐其中80%是出租房屋。因為地區優勢﹐這些房屋的租金比曼哈頓其他地區高出很多。下城地區單位房中間租金為1775元﹐而此外的曼哈頓其他地區中間租金只有1110元。&%a
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 F
不過，對於在華爾街工作的亞裔年輕人﹐這筆租金花費完全值得。「華爾街的工作幾乎不分晝夜﹐住在公司旁邊可以省出很多時間﹐至少可以讓自己在早上多睡一會。」在一家金融公司工作的Linda Chu說。/oejX,








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  人擠房貴 法拉盛問題1
10年間密度增52% 中低收入難負擔:
2007-06-13Q.
世界新聞網^ ]
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 RCc>.S
【本報記者邱紹璟紐約報導】根據統計，法拉盛地區在十年間人口擁擠程度和房租壓力都有增長，1990年僅5700住宅單位中每個房間住超過1.5人，2006年此數據增加為8700個住宅單位；另外，法拉盛有四分之一的租屋居民，要用一半以上的收入支付房租。XzF
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 H~W<XH
亞洲人平等會12日在皇后區法拉盛辦公室公布「法拉盛的財富：這門戶之地是否將被豪華住宅取代？」(Flushing's Fortune：Will Gateway Give Way to Luxury Development？)最新報告。報告指出，法拉盛像「經濟引擎」一般不斷蓬勃發展，但隨著地產價值、商業及住宅租金的攀升，也讓首次購屋者、領固定薪水者無法負擔。HLfr]W
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 bK%Tw:
亞平會行政總監瞿遠義表示，發布這項報告旨在點出問題，開啟社區和各組織之間的討論空間，亞平會旨在創造社區和政府部門間能達成共識的管道，討論出合理、可行、公平的解決方案。7sk<
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^t
亞平會皇后區計畫經理高娟(Joan Gauer)透過投影片指出，法拉盛現有14萬人口，根據2000年人口普查資料，顯示出法拉盛主要問題是過度擁擠和房租過高。\aUB D
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法拉盛十年來擁擠程度增長52%。1
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 8`lbd{
根據亞平會社區發展基金這項資料，2004至2006年間購買二家庭至四家庭房宅人數下降了23%，越來越多人選擇較能負擔的共有公寓(condo)和合作公寓(co-op)；2006年有超過三分之二的亞平會服務對象購買了共有或合作公寓。vV'U
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報告中提出13項建議，主要包括有：LDQ] r
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保存及增加平價房屋，讓工作階級、中產家庭、耆老、新移民能負擔得起；鼓勵創造混合使用區(mixed-use districts)，以保存特定的輕工業和商業大樓，同時增添適合工作家庭和耆老的新住宅區；創造政府和私人企業合作機會，吸引私人開發商投資；透過政府來降低土地價值；清理荒廢的工業區，用來興建房宅或商業區；保存租金穩定公寓樓，並根據人口變化來制定新的計畫。iYgS5M
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0:
昨日包括皇后區長辦公室代表、市議員劉醇逸辦公室代表、法拉盛第七社區委員會主席凱爾提 (Eugene Kelty)、紐約市大皇后學院亞美研究中心主任康德爾華 (Madhulika Khandelwal)、法拉盛許多金融業、商家代表等約70人與會。J
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~yheO
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +h(Wnh
法拉盛未來10年人口將急升'v $
移民激增居住問題急不容緩   F
2007-06-105
(本報記者陳裕光紐約報道)[P
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Ae}#
亞洲人平等會昨(12日)公布一份有關法拉盛社區未來十年發展調查報告(Flushing’s Fortune)，同時由包括羅格斯大學教授，專家、教會、民意代表及社區人士舉行的座談會，共同為亞裔人口佔52%的皇后區商業重鎮法拉盛至2030年人口激增帶來的危機把脈，集思廣益化解成良機。)lo(
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平等會行政總監瞿遠義強調，如何從法拉盛多元移民聚居面對的衝突中找尋平衡點，資源適當分配，政府與私人構加強合作，善用法拉盛有限的土地建造以老人、勞工階 層和中等收入家庭的平價房屋，是積極解決法拉盛移民大量增加帶來的危機的良方之一。 J[
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瞿遠義指出，社區團體與政府，以及私人發展商加強合作，一起工作是化解法拉盛未來十年面對人口增加，市場需求，造成房地產水漲船高，移民人口付不起貴租，面臨「望樓輕嘆」困境的局面。FxJ+
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政府以積極態度建平價房 /
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瞿遠義同時又指出，平等會與紐約市都市規劃局合作進行對法拉盛未來發展調查報告，最大目的是以調查收集到的數據，掌握社區發展脈搏，提供給市府與發展商，作出未來十年法拉盛平衡發展政策的參考。瞿遠義表示，預計隨著美國移民政策改變，大量的亞裔人聚居，多元民族相處可能產生的問題，特別是房屋問題，從多角度探討，找到資源平衡分配，讓法拉盛居民解決居住問題，同時大小商業健康的成長。Dze6=x
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d
瞿遠義補充說，從法拉盛社區未來十年發展調查報告顯示，法拉盛是紐約市大門之一，優越的地理位置，華、韓、印度等亞裔人口，是法拉盛繁榮的主力，加上不同族裔移民共同努力，未來十年，法拉盛將有一番新景象，但同時，人口密集，高昂的房地產造成負面影響，是法拉盛未來十年到2030年面對的挑戰。 0
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 IYq[v0
法拉盛社區未來十年發展調查報告指出，聯邦商業部人口調查，從1990年到2000年，法拉盛人口增加15%，亞裔人口已超過白人、猶太和西語裔，佔總人口的52%，估計到了2030年，皇后區增加人口約30萬到50萬，選擇在法拉盛落腳的佔多數，因此，居住問題是法拉盛未來十年面最大的挑戰和必須解決的危機。 :1`/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W^y5;
法拉盛90%是豪華公寓 D
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {
調查報告指出，1994年法拉盛的房屋密度，一臥房平均居住1.5人的房屋有5700間，到了2004年，已增至8700間。而法拉盛居民，有50%每月收入的一半用於支付租金，超過可擔的30%界線，反映了法拉盛社區需求平價房屋，比全市任何一區迫切。 ^Ux`4k
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (QU
調查報告又提出，法拉盛佔了90%的房屋，售價平均都在20萬至40萬之間的豪華公寓，與紐約市平價房屋所訂標準平均12萬，多出三分之一以上，因此，現時已難以接受的高價房地產，未來十年將更加高漲，有能力購買房屋的新移民和中產階級，如鳳毛麟角。kzd
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;W&.
調查報告提出建議，政府與私人發展商合作，在法拉盛空置的土地，如法拉盛西南邊工業區，法拉盛河邊，大學點大道夾羅斯福大道空置汽油站等，投資建造供中產階級、老人和勞工家庭居住的平價單位，以紓解高價房產造成的衝擊，讓更多人實現「居者有其屋」的安居夢。GYQX
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 HX
法拉盛社區未來十年發展調查報告又對法拉盛的商業金融前景作了評估，隨著人口增加，帶動零售和各行業的向前，尤其是金融服業最得益，現時法拉盛緬街等銀行林立現象更可觀，紐約州銀行廳數字顯示，法拉盛所有銀行的存款達到30億，龐大的存款數目，與亞裔移民勤儉，良好的儲蓄習慣息息相關。 5#








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  下城復興 精品名店進駐,Ze)*U
BMW早卡位 愛馬仕今開張 第凡內10月重回X0Nk
2007-06-21@I
世界新聞網n
　©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 u!;hF
【美聯社紐約十九日電】170年前發跡於曼哈坦下城的著名珠寶商「第凡內公司」（Tiffany & Co.）將在今年10月重回老家，在華爾街開分店，加入進駐金融區的其他精品店行列。{Iz
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~y"
包括寶馬（BMW）和愛馬仕（Hermes）在內的高級零售商表示，他們想參與曼哈坦下城九一一恐怖攻擊後的復興，同時也想在有錢人聚集區占得一席之地。d
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^n6Eh
過去，華爾街的金融區，從下班後街頭一片死寂轉變為24小時都活力十足的社區的過程，在世貿中心2001年被毀時已展開。下城一從恐怖攻擊開始恢復元氣，商業大樓改建為豪華公寓的步調也再度起飛。根據紐約下城聯盟（Alliance for Downtown New York）本月發表的調查，錢伯斯街（Chambers）以南地區從九一一事件以來增加了1萬7800居民，而且中位家庭年收入高達24萬1967元。該聯盟主管行銷的副主席瓦蕾莉•路易斯說：「這是高級零售商做生意的好地方。」4@~XU
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0K,>5`
總部設在巴黎的高級商店愛馬仕21日在紐約證券交易所對面的Broad街開分店，這是該公司在紐約的第二家分店，與第凡內一樣。寶馬2005年在華爾街推出展示中心，高級男裝店Hickey Freeman和 Thomas Pink最近也在下城開店。高級健康食品超市 Whole Foods 明年初也將在華爾街設立據點。F
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第凡內本周在曼哈坦中城第5大道的總店召開記者會時，宣布發放三百萬元補助金給三個團體，以保存和復原下城的環境。第凡內基金會董事庫沃斯基說：「支持保存下城美景和著名紀念碑的組織，有助在都會環境創造綠地，讓下城居民和訪問這個歷史區的觀光客享用。」6jlW








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  住屋需求龐大 零售市場蓬勃c;zzy
市場報告稱布碌崙前景佳u?6
本報記者陳嘉輝紐約報道lLP
星島日報8%Q
2007-06-21=X ef
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I=}B&
昨(20日)一分最新的市場研究報告指出，正值市場轉型的布碌崙在未來數季甚至數年，將會保持強勁的經濟增長，其中今年內將增加逾3千個工作職位；新增的零售空間將達66萬平方呎，遠超去年的3.3萬平方呎；部分具零售潛力的商業地區，每平方呎的租金將會上升5.5%至36.93元。]N
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 QA4
專門進行市場調查的Marcus & Millichap地產投資服務公司，昨日針對布碌崙發表報告，從經濟、建築、空置率、租金趨勢等8方面分析布碌崙的發展前景。經濟方面，過去12個月內紐約市新增6萬個工作職位，較之前同期的5萬6000個有顯著上升。g`zWm%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 K"DA
布碌崙在整體氣氛的帶動下，教育和保健服務兩個行業增加3400個職位；今年年底前預期將可增加2900個。不過，製造業的職位則繼續萎縮，去年減少1400個，而隨著輝瑞藥廠(Pfizer)關閉位於布碌崙的廠房，在2008年結束前將會減省600名人手。2^,{^/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 V+N
為了追上區內的住屋需求，地產發展商將會加快建築的速度。現時布碌崙約有90萬平方呎的土地正在動工，預計今年完成的零售面積將達66萬平方呎，遠超2006年僅3.3萬平方呎。k:%`
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ]^
雖然空置率連續於2006年和今年上升，但報告指出，情況無損布碌崙的租金上揚。繼去年每平方呎上升5.5%至35元後，估計今年的升幅是3%。而由於租戶對已具規模或具潛力的零售走廊(如下城一帶)趨之若騖，租金查詢價每平方呎將達36.93元。#p%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 XcI<T]
報告認為，布碌崙本地投資者在零售市場將繼續以穩健的步伐前進，而對龐大的住屋需求，其他生活配套包括餐館將如雨後春筍蓬勃發展，亦會刺激混合用途的樓宇在市場的比例。除了商業集中的布碌崙下城地區，投資者對其他次市場(submarket)將表現濃厚興趣，有利全區的整體發展。8VE-








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/06/24 02:53pm 第 1 次編輯]p
華人愛置產 擁屋率最高:nT
2007-06-21Kq{p4
世界新聞網(ykU@z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 f>ZJ
【本報訊】據Eurekalert網站20日公布一份研究顯示，在美國及加拿大地區擁有住宅的比率，華人及白人移民最高，超過同階層本土人士。而所有族裔中，非裔移民擁屋率最低，菲律賓人及南亞人則處於中間水平。q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >
完成該研究的加拿大亞伯達(Aberta)大學社會學家哈安(Michael Haan)，首度依不同族裔，並跨越國界，探討過去30年來美加地區擁屋率模式。這份報告在「國際遷移期刊」(Journal International Migration Review)刊出。W
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 N
哈安說：「想在多元文化的加拿大成為屋主，對移民較為容易。」他並指出，有關美國貸款差別待遇的報導甚多，使人以為美國這方面的問題比較多。雖然該研究缺少加拿大地區住屋歧視資料，但他的研究結果顯示與美國並無大的區別，兩國移民生活均日漸困難。"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7y
哈安表示，其中許多差異可追溯至移民抵達時間的不同，而不是美加現存的趨勢。哈安並指出，移民到新國家的最初幾年，十分關鍵。而為了解美加各地移民發展，必須衡量其財富收入、社會安全網、對房屋看法，以及其對房地產市場的認知，每一項都很重要。>3&r=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7}_b
哈安說，去了解為何移民不再急於購屋，十分重要，這是因為經濟及社會的衝擊效應。舉例說，來自越南或索馬利亞鄉村的移民，如何能很快獲得貸款30萬元的信用，這一點非常重要，必須要做，因為在加拿大擁有房屋可使子女進入好學校，亦可與社區居民增加互動，並且是成功的心理象徵。雖然各族裔擁屋率不同，但美加地區購屋比率卻十分相近，但經過一段時間會漸趨緩和，包括白人在內。 b
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_________________________________________________________4s?]v
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &[
有房標誌成功 孩子可進好學校\> R
美加移民屋主 華裔、白人最多]a^
星島日報l[3>
2007-06-21Te@fs
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 hdTb
( 本報訊)由加拿大艾伯特大學社會學家哈安（Michael Haan）進行的研究發現，在美國和加拿大，華人和白人移民擁有房屋的比率，在所有族裔移民中最高，有時甚至超過本土出生人士。GQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /a
哈安在將美加兩國業主按膚色加以比較後得出上述結論，他的研究也是同類研究中的首個。哈安研究了從1970/1971至2000/2001年30年間，美加兩國移民的房屋擁有模式，著重比較這兩個國家非裔、華裔，菲律賓裔、白人和南亞移民房屋擁有率。該研究結果20日在《國際移民評論》（International Migration Review）雜誌中發表。\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 AsZc
研究發現，黑人移民的房屋擁有率在所有族裔中最低，而菲律賓裔及南亞裔移民的房屋擁有率則處於中間狀態。而大部分那些差異源自在移民抵達時就存在。$ON`QQ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;)
哈安認為，移民在加拿大較容易成為業主，但在美國，由於在房屋貸款方面存在歧視和排斥的文化，移民購買房子相對較困難。但由於未能獲得加拿大移民在購買房屋方面歧視的資料，哈安的研究結論是，現在加拿大移民的生活與美國移民一樣，越來越困難。7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 B]5l
哈安指出，由於經濟和社會的影響，房價大幅度飆升，現在移民不能像以前那樣可以迅速購買住所。他指出，試想如果一個來自越南和索馬里小村莊的難民，很難馬上獲得信用額可以獲得30萬元的房屋貸款。wSrh
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 '
哈安在研究華裔和白人業主比例多的原因時發現，很多移民認為擁有房屋很重要，因為擁有房屋令他們的孩子較容易入讀好學校，更多參與社區活動。此外，擁有房屋從心理上說，也是成功的象徵。kq`'
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 px
研究發現，雖然房屋擁有率因族裔而異，但美加兩國的房屋購買模式類似，而擁有率的增加現正隨著時間放緩，其中包括白人。這說明近年來移民構成的改變不是美加兩國移民業主減少的主要原因。u








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  全國房市跌 曼哈頓樓價升q22iZq
共有公寓平均149萬 漲近3成T6"h9
2007年7月4日+m^
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &ORb9
【紐約時報三日訊】在全國樓價普遍下跌之際﹐曼哈頓公寓的價格卻整體上揚﹐不降反升。一份3日公布的研究顯示﹐相比合作公寓(Co-op)﹐曼哈頓的共有公寓(Condo)更受買家的青睞。&%'`t}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 H5ZF
　根據4家大型地產經紀公司的統計數字﹐曼哈頓共有公寓今年第二季度的房價﹐比去年同期貴28%﹐而合作公寓的價格卻下降10%。買方平均向賣方支付149萬元購買一棟共有公寓﹐而合作公寓的平均成交價格為113萬元。D.h7=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 |1M(
雖然布碌崙一些黃金地段的熱度相比曼哈頓毫不遜色﹐但該地公寓的均價相比去年同期下降4%﹐跌至62萬9,000元。|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 g_{X
地產經紀稱﹐雖然曼哈頓合作公寓均價下滑﹐但上東城地段的合作公寓價格卻沒有變化﹐上西城還上漲了3%。9 BE(A
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 DW8!
地產經紀稱﹐合作公寓也主動降低房屋的售價。公寓委員會嚴格的評估程序﹐使許多海外買家和在金融領域工作的顧客轉而選擇共有公寓。Brown Harris Stevens地產公司總裁威爾奇說﹐外國買家尤其是俄羅斯人﹐紛紛搶購標價數百萬元的共有公寓。購買大面積共有公寓的國外買家與日俱增。{P3%m
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 )
由於外國顧客不在美國長期居住﹐因而得不到合作公寓委員會的批准。這也是他們熱中共有公寓的另一個原因。S
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 B_=E
買家們還很看重新建公寓提供的各種便利服務﹐比如有些公寓的保安能幫助客人代存物品﹐代收戲票和臨時照管愛犬等。*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 < 5
據估價公司Miller Samuel的統計數據﹐這些狂熱的買家使曼哈頓待售公寓的數量大幅降至5,237棟﹐而去年待售的合作公寓和共有公寓總量有7,640棟。i








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  曼哈頓車位價達22萬)^
5年翻倍 呎價與豪宅相若 ;#4]
2007年7月12日+c%%~
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?
【紐約時報十一日訊】在休士頓市﹐22萬5,000元就足以購買一棟3卧，並設有遊戲室､書房､室內游泳池和暖水浴缸的豪宅。但在曼哈頓，同樣的價錢卻只夠買一個停車位。JOD)
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d2kb
在全國大多數地區的房市疲軟的情況下﹐紐約市曼哈頓的房地產﹐包括停車位的價格卻都在瘋狂上漲。因此﹐有些買家即使沒有汽車﹐也作為投資而競相購買停車位﹐以便通過出租賺取真金白銀。$5
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;~
停車位的需求量高，以致於買家需要報名等候。曼哈頓西14街246號的共有公寓將於明年1月竣工﹐而該公寓大樓的地庫卻僅有5個私人停車位﹐停車位價格高達22萬5,000元。目前，已有8人希望能有幸買到其中之一。同時﹐開發商已向市府申請增建4個停車位。.E(T%J
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 D
米勒·塞繆爾房地產經紀行的總裁兼估價人米勒說﹐新建公寓樓的停車位的售價是5年前的一倍。N9IB
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >
且不說曼哈頓黃金地段的停車位最昂貴﹐甚至布碌崙､皇后區､里弗戴爾和哈林區的露天停車位和車庫的售價，都已接近50,000元。而布碌崙新建的一棟公寓樓停車位索價，更高達12萬5,000元。$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 WY6g`N
對於紐約的開發商來說﹐停車位是底層最有價值和最好利用的空間﹐每平方呎的售價與居住空間同價。據米勒·塞繆爾經紀行估算﹐停車位的平均售價為16萬5,019元﹐即每平方呎1,100元﹐接近公寓住房平均每平方呎1,107元的價格。/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 N\l1N
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~A@C
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y
房銷增4.2% 房價漲2.2% 全美房市明年始回春HMbp
2007年7月12日7B2O$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z?>.x
【明報專訊】全美房市在經歷了大幅下滑後，美國房地產經濟產商協會(NAR)周三(11日)表示，今年的房屋銷量和房價下滑幅度，將比較早時的預測還大。但儘管如此，房市將於明年(2008年)開始回升，協會並預測現房銷售增4.2%，售價中值將攀升2.2%。x@d`
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^>-+=u
美國房地產經濟產商協會(NAR)周三表示，2007年美國房屋銷量和房價的下滑幅度，將比較早時的預測還大。該協會連續5個月修正對房屋銷量和現房的價格的預測，確認現房銷量和房價下滑的幅度。6/2t,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /IoJb
報告預計，2007年新屋開建整體數字大幅下降20.6%，而2008年則上升0.6%。2007年一家庭住房的開建量預計下滑23.3%，明年將下降1.3%，並可能跌至110.9萬套，這是該數據自1995年以來的最低水平。而一個月前，該協會預計2008年一家庭住宅開建量將增至1.8%。'hk5
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .?
該協會預測現房和新房的價格，明年將開始回升。C+IQ-
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 6-
該協會的報告還預期，今年全年的現房銷售量預計減少5.6%，至611萬套。明年則增長4.2%至637萬套。今年新屋銷售量預計下跌17.7%，而明年將增加1.4%。今年，住宅建築開支預計減少14.2%，但明年將反彈1%。'R7lc
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /J?w
該協會預測，今年現房銷售售價中值預計下降1.4%，至全國中間價21.88萬元，明年則上漲1.8%。今年新屋售價中值預計下跌2.6%，而明年則攀升2.2%。9
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 s
該機構發佈的報告還特別強調：隨著庫存水平下降，2008年房價預計有所反彈。不過，2008年現房售價中值預期，與上月預計的22.27萬元基本一致。vp'.








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  曼哈坦房租貴 冠全國(:'Et
一臥室2700元 空屋率不到1% 外國人偏愛F
2007-07-14Gm!|
世界新聞網RBa#
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 x"vPR
【美聯社紐約十三日電】曼哈坦的房租貴，許多人都知道，但到底貴到什麼程度，紐約市房屋出租經紀商「都市居民」(Citi Habitats)13日公布報告指出，在曼哈坦一間統艙式公寓(studio)的月租平均近兩千元，一臥室公寓單位的租金超過2700元，為全國之冠。|F"
該公司發言人丹提說：「這些數字顯示，我們是一切的中心，雖然有很多人搬走，但也有數以千計的人來到紐約。」s
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !Y
加州房地產投資經紀商Marcus & Millichap對全國各都市所做的房租調查顯示，舊金山和波士頓的房租雖然也屬全國最貴的，但與紐約相比都是小巫見大巫，2006年底舊金山的平均房租為1685元，紐約市五個區的平均房租是2553元；而「都市居民」的調查僅限於曼哈坦，平均房租更高，為2825元。波士頓的房租次於舊金山，平均為1632元。C
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 @
丹提把曼哈坦的房租高漲歸因於紐約的強勁經濟，以及美元對外幣的貶值，他說：「這裡是非常受外國人歡迎的目的地。」去年曼哈坦統艙式公寓的房租是1995元，而2002 年是1659元；一臥室的公寓去年是2737元，2002年是2227元；兩臥室的公寓是3893元，2002年是3198元。q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 H(c
「都市居民」的數據是該根據公司從2002年至2006年經辦的五萬個出租交易，曼哈坦75% 的住屋是出租產業，該公司並未分析紐約市其他房租較便宜的區。這個研究也未包括至少占10%的曼哈坦租金管制或租金穩定公寓。4HWltZ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 NI
去年曼哈坦出租空房率不到1%，空房率最低(0.5%以下)的是西村、蘇荷和翠貝卡地段，空房率下降最多的東村，空房率從6%下降為不到1%。房地產最值錢的上東城，去年統艙式的公寓房租為1739元，上西城為1872元。漲價最多的是三臥室的曼哈坦公寓單位，從2002年的4059元，大漲為去年的5534 元。.^j!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 $z7?>
「都市居民」營運長馬林說，這個調查是六個月前完成的，曼哈坦的房租又已上漲了4%至8%，他說：「市場大幅緊俏，這是一年中最熱門的季節，不僅是因為夏季，也是因為許多人從大學和研究所畢業後前來紐約，本市的住房需求非常高。」Qx








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  [這篇文章最後由rainbow在 2007/07/29 02:59pm 第 1 次編輯]<9`(@
紐約洛杉磯 房價失控{wp{]
中產家庭負擔不起 舊金山、邁阿密、賭城、西雅圖、波士頓也遭點名?1"4
2007-07-28,#
世界新聞網z=-<
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z
【本報訊】ABC新聞網27日報導，紐約和洛杉磯的房價已漲到匪夷所思的地步，這些地方的百萬住宅，在別的地方可能只要50萬元就可以買到。這種鮮明的差異反映東西兩岸某些城市的房價已經失控。)
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例如，2001年第一季洛杉磯賣出的房子，有42.3%是中間所得家庭負擔得起的，今年第一季這種比率卻銳減至3%。~U
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 qTruB9
美國房屋可負擔能力最低的10個城市是：洛杉磯、舊金山、聖地牙哥、紐約、邁阿密、沙加緬度、拉斯維加斯、西雅圖、波士頓和奧蘭多。衡量可負擔能力的方式是假定付10%頭款、借有利率6.1%的抵押貸款，加上稅捐和保險費，計算要多少年的總收入，才能買到中間價位的房子。數字(所需年份)愈少，中間所得者的負擔能力愈強。W_46c
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 P)
10年前全美只有舊金山這項數據高於4.5，現在則有13個城市上榜。房價與所得差距愈大，就有愈多購屋者被迫仰賴信用貸款彌補不足的負擔能力，而這可能預示日後更容易發生問題。*A}G
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0Dl
金融市場目前緊縮貸款標準的做法，中間所得家庭申請貸款面臨太多障礙，不可能期望有大批新購屋者成群湧入，市場很難成長。房屋上市待售的時間會更長，價格也會被迫降低，低迷的房市也就更難脫出泥淖。.2\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /
紐約房地產顧問Johnthan Miller說，信用貸款障礙影響各所得階層，可是對較低階層關係更重大。他指出次級貸款問題已導致貸款標準更嚴格，可是較低階層的購屋活動對整個市場的復甦至為重要。s-2{
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `99{
地方政策造成建築成本提高，也會讓一個地區的房子更加昂貴。芝加哥伊利諾大學都市計劃教授Robert Bruegmann說，休士頓與洛杉磯的建築成本相去不大，可洛杉磯的房價卻貴得多，而這有部分是管制負擔所致。h.n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !n`')
可負擔能力與城市的成長周期有關。拉斯維加斯五年前到處猛蓋房子，房價也很容易負擔，但現在成長減緩，上一季賣出的房子，只有不到20%是中間所得家庭買得起的。[+uX7[








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  法拉盛新地標 提升商業檔次`q
飛越皇后商場12/8開幕Ld,7
星島日報Y.
2007-09-14(n|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 3<EG
　　(本報記者陳裕光紐約報道)華裔商家富頓大發國際集團投資，有專業辦公室、醫務所與百貨零售業的大型綜合商業大樓「飛越皇后(QueensCrossing Building)」，將在12月8日開幕，嶄新設計，樓高12層大樓，不但是有350年歷史的法拉盛邁向新里程的新地標，同時也是法拉盛商業形態從傳統小店舖家族式經營的較低檔次商業，朝著高檔方向發展，與曼哈頓商業並駕齊驅的象徵。XS5%){
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 2:PO5h
　　 橫跨法拉盛商業心臟區緬街、38大道、39大道與136街的皇后郡銀行及商業停車場原址，兩年前進行改建為綜合商業大樓「飛越皇后」，迄今，工程基本完成。富頓大發集團市場經理劉豫昨(13日)接受訪問時表示，「飛越皇后」最快將在12月8日由州、市政要、商家及社區領袖聯袂主持開幕儀式。p
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 cQ-0
　　「不過，購買了和租用大樓的醫生、專業人士，有部分已在大樓開診和辦公，而商場，社區藝廊等將在正式開幕前開業。」劉豫說，「飛越皇后」商場商業走的方向是所有檔次路線，有高檔百貨公司，歐洲西班牙名牌店「芒果(Mango)等，也有一般的零售店，和價錢便宜的咖啡餅店等，迎合所有到商場購物的消費者的口味。y`9{
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 LJ_y
　　 劉豫表示，「飛越皇后」大樓的含義是提升皇后區地位，越過皇后區與曼哈頓高層次商業看齊，因此，商場的構思，商舖設計，以大型為主，與法拉盛的小商舖為主力的路線不同。她指出，提升法拉盛商業形態，吸引各地遊客消費，是「飛越皇后」的目標。l~B
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　　劉豫介紹了「飛越皇后」大樓的商業與專業辦公室，她說，大樓地下層是康美銀行，一樓是名牌商場，二樓為大型宴會廳，一家中式餐廳和一家韓式餐飲店，以及售賣啡咖、糕餅等的小型Food Court。三樓是會議場地的商務中心，四樓有長島商學院，社區藝廊等。五樓至八樓是醫生診所，九樓至十一樓為保險、會計和各類專業辦公室。十二樓是富頓大發集團專用辦公室。)Otv,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Xm$d
　　據富頓大發國際集團市場主任邱小姐說，「飛越皇后」在開幕前，有一連串的社活動安排在大樓舉行，包括9月22日及23日的兩場佛教祈福法會，10月6日舉行的紐約僑界慶祝雙十節等。V|[3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ECHJz"
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 xba_,
飛越皇后區12月開張wFURp
內部仍裝修 不少醫師已進駐uWS
2007-09-14Zm
世界新聞網5Y|V]
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 wD%
【本報記者徐佳紐約報導】位於法拉盛緬街和39大道交口的「飛越皇后區」（Queens Crossing）大樓，確定將在12月8日正式開張，但目前已有不少醫師診所先行進駐開始營業。XTc@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7*/
規劃耗時五年餘的「飛越皇后區」，曾被紐約時報撰文為勾勒法拉盛遠景的三大主要開發計畫之一，國會議員冉戈（Charles Rangel）並曾要求將這篇文章收錄在國會記錄中。|+QBp3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 obP#4+
占地四萬餘平方呎的「穿越皇后區」樓高12樓，底樓和一樓為商店，包括多家知名品牌的產品，另外還有一個小型的美食廣場；二樓有大宴會廳、中餐館和韓國餐館；三樓為商務中心和辦公室；四樓則是長島商學院和一個社區畫廊。從五樓到八樓都是醫生診所，9樓到11樓是其他各類辦公室，包括會計事務所、旅行社以及律師事務所等，12樓為富頓國際開發集團辦公用房。_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {
「飛越皇后區」開發商富頓國際開發集團（F&T Group）副總裁劉豫13日表示，目前整幢大樓仍處內部裝修階段，不過有些只需簡單裝修的醫師診所已經率先進駐開業。In3{
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (l
從還未裝修的辦公室可以看出，每個面積都很大，有的甚至達到三、四千平方呎，一改法拉盛地區辦公室狹小局促的模式。n{FN
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .FbK
將於9月22日和23日舉行，由紐約菩提基金會、紐約正教中心、正法精舍與姚慶章會館共同主辦的「免災難求福報祝願國泰民安祈禱法會」，將是該場地首個大型活動。G








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  中國城超市 小頸開分店 12日正式營業 瞄準長島、貝賽等地客源  %|`7qD
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世界日報Q3o6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 }D@0
2007-10-05a|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Ae
【本報記者徐佳紐約報導】中國城超市位於皇后區小頸的分店將於12日正式開業，便利的交通位置加上充足的停車位，意在招攬來自長島和貝賽的客源。但法拉盛的華人超市競爭對手多表示，因為各有優勢，所以對此並不緊張。 中國城超市小頸分店位於賀若斯哈汀快速道路（Horace Harding Expressway）和馬拉松公園大道（Marathon Pkwy）交口，無論是走長島快速道路（LIE）還是跨島快速道路(Cross Island Pkwy)，都是一下交流道便可抵達，對於開車族來說非常方便。  1@%~3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !nED-|
該超市還有一個可容納170輛車的停車場，對於經常在法拉盛找不到停車位而感到苦惱的購物者來說，無疑是前往消費的誘因。  X(A
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 i6
中國城超市負責人鄧龍表示，由於超市所在地區的民眾收入普遍較高，分店在設計和商品結構上也針對性的進行了調整。占地1萬3000多平方呎的超市參照Whole Food和Trader Joe's，用原木進行裝修，配合卡通的蔬菜水果壁畫，但價格還是和其他分店一樣。  w
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 n
而為了滿足民眾購物之餘吃飯的需要，中國城超市還頂下了旁邊兩家餐館的店面，裝修成為一家粵菜餐廳，提供一條龍服務。  d|'V/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 MlS^+E
中國城超市小頸分店的開張，對同樣以停車場吸引開車族以及長島客源的大中華超市和金城發超市可能帶來競爭壓力。大中華超市位於北方大道上的分店開張時，目標就是對準了來自長島、貝賽和新鮮草原等地區的客源。  (HC
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 q }
不過，大中華超市負責人張利惠表示，他和金城發超市負責人吳寬和都認為，他們在經營等各方面都各有優勢，不會擔心生意受影響。g
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~}2
大蘋果魅力 不少家庭回流 許多人從郊區搬回都市 脫離孤立 生活更豐富多彩  A.
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世界日報~
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <
2007-10-05r$9%lq
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?)h5sN
【本報訊】都市的受歡迎度和許多流行一樣起起伏伏，現在許多家庭又開始被都市吸引，從郊區回流。amNY.Com新聞網站4日引述房地產雜誌New York Living出版主任布諾列(Brey Brownlie)表示：「大家都在談論都市，甚至公立學校。對於繁忙活躍的家庭，都市生活很棒。」 許多夫妻結婚生子後繼續住在都市，但有些則暫時搬到郊區，之後又搬回都市。房地產部落格curbed.com發行人兼總裁史蒂爾(Lockhart Steele)說：「至少對某些人而言，搬離城市是錯誤的決定。」  6az
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 $&+
葛維茲夫婦2002年因為找不到適合的公寓離開紐約曼哈坦，搬進新澤西州博根郡(Bergen County)一棟獨棟住宅，當地有很多公園和豐富的社區生活，但葛維茲太太說：「拿到鑰匙的一剎那，我們問自己到底做了什麼，我們從來沒住過郊區，也不知道住在這裡是怎麼回事。起初看似美好的事物，很快只剩下熟悉感，我們體認到城市才能給我們活力。」  IkN4
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三年後，葛維茲夫婦決定搬回曼哈坦上西城一間兩房公寓，葛維茲說：「在城裡，我們的生活更豐富，我們更清醒也更有活力。」  )(4X_
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米德夫婦結婚二年後，從曼哈坦搬到適合養育孩子的蒙卓斯郡(Montrose County)。但當他們的雙胞胎三個月大時，米德太太的恬靜美夢破碎了，她說：「我們有很棒的鄰居和漂亮的家，但是很孤立，生活就是汽車。搬到蒙卓斯郡是為了更多空間和新鮮空氣，但我卻要開車到處找小孩，經過一個個空盪盪的遊樂園，實在很令人沮喪。」八年後，米德一家搬回曼哈坦一間兩房公寓，米德太太說，回到曼哈坦就像回到家。Jud
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~-
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 jNCA{7
紐約市地鐵 乘客增3.9% 上半年總人次 超過一億  7=nTvr
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 gjKeS
世界日報?z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /-5h%A
2007-10-05@u,'
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 5VC6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 6
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 YB
【本報記者劉爽紐約報導】全美公共交通協會（American Public Transportation Association）公布2007年上半年的統計報告。報告指出，與去年同期相比，全美搭乘包括地鐵，電車，公車等多種公共交通的人次增加了7800萬。 上半年，全美地鐵搭乘人次增加了2.8%。增加人次最快的四個城市是喬治亞州亞特蘭大市，增加了10.7%；新澤西州的PATH居第二位，增加了7.2%；第三名是紐約市的史泰登島，大都會運輸署（MTA）的史島鐵路（Staten Island Railway）增加6.4%；第四是加州舊金山市，增幅為5.9%。第五位的就是紐約市地鐵，搭乘人數增漲3.9%，總人次超過一億。  ]I
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紐約市交通部門的發展人Paul Fleuranges認為，紐約市地鐵的搭乘人次近年來一直在呈增加趨勢，這要歸功於地鐵卡的折價。紐約每天地鐵卡刷卡人次達720萬次。  e]f
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全美在上半年共有50億人次搭乘公共交通，其中有30%的乘客表示，2007年是第一年開始使用公共交通；大多數乘客使用公共交通的時間超過兩年。]XP
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F!5;}-








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  房價高 住紐約壓力大 市議會少數族裔小組討論 擬立法保障低收入居民權益 x2V
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 @f
2007-11-045ZD[-w
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 '(!P
世界日報Zgt^D
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 B(
【本報記者宋怡幀紐約報導】紐約市議會少數族裔小組(Black, Latino, and Asian caucus)3日在佩斯大學（Pace University）召開第二屆少數族裔小組午餐會，以「房價居高不下：住在紐約市的壓力」（Priced Out of NYC: Addressing the Pressures of Living in NYC）為題，討論如何從立法的角度保障低收入居民利益，同時探討促進平價屋建設和提高社區服務等問題。 市議長柯魁英表示，市議會去年底通過她提出的421-A房地產開發免稅改革法，新法要求開發商必須提供一定數額的平價屋才可獲得免稅優惠，並將華埠列入該法應用範圍內，以鼓勵開發商興建更多平價屋。她並於10月提出「綜合住客騷擾法案」（Comprehensive Tenant Harassment Bill）以期保障更多租戶的利益。  )H\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ZD
柯魁英呼籲所有議員一起努力，爭取在明年讓法案通過成為立法。該法案將賦予房客在房東故意斷電斷水或不修理房間設備的情況下，將房東告上法庭的權利。  ZB"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7[al$B
與會的紐約州眾議員楊愛倫與市議員劉醇逸在會上提出建議，希望獲得資金成立一個針對亞裔自殺案件的社區組織。楊愛倫根據統計指出，15歲至24歲的亞裔女性，和65歲以上的亞裔婦女自殺數字上升速度驚人。  q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 3B{
她表示正在做多方面的努力，為有需要的亞裔提供相關協助，避免自殺悲劇的發生。 :








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  紐約市房價 逆勢漲兩成 J+xu20
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 sHV
世界日報*ImE
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 R-e
2007-11-08XXH
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Z
【美聯社紐約七日電】關於美國房市的任何壞消息似乎沒有影響紐約市房屋和公寓的銷售。紐約房地產委員會（REBNY）7日公布的報告說，在今年第三季度，紐約市房屋的平均售價上漲至78萬2000元，比去年同期上升20% 。 曼哈坦的房價最高，房屋的平均售價為133萬元，或每平方呎1176元。另外三區的房價也在上漲，只有史泰登島的房價下跌2.8%。  Z/FS
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ?tZfG
紐約市房價繼續上漲與美國其他地區，甚至與紐約市大都會地區的房市狀況形成鮮明的對比。  >H.+
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 1n{
由於信用市場波動、對次級房貸拖欠人數增加的擔心，以及某些地區房屋供給量太大，美國的房價一直下跌，成屋成交數也一直在減少。但紐約市的房市基本上沒有受到影響。  [eR]u@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /|
REBNY資深副主席史拉特瑞（Michael Slattery）把紐約市房市的穩定歸因於該市的房屋需求很大，過去破敗的社區已經改造，以及紐約市可買到的房屋的供給量經常不足。他說：「我們紐約市從未充分修建大量新房屋，而我們卻存在巨大的需求。」  tO%trX
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 sU
史拉特瑞還說，一直有人擔心大額房貸（jumbo mortgage）金額的提高，可能導致購房人數減少，但事實證明這些擔憂是短暫的。  7VqNu[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W"
REBNY的房價調查報告是根據其搜集的紐約市7、8、9月銷售的所有共有公寓、合作公寓、一至三家庭住宅的資料而編寫的。o)y)T
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 y;
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~&vTYH_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ].0
紐市房產逆市高漲Mp
平均房價比去年同期升2成 U|*HuY
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 _[!.
2007年11月8日e's40
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 w.X
【紐約七日美聯社電】雖然全國樓市壞消息頻傳，但購房者在紐約市置業的熱度卻絲毫未減。eh4=?#
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ixo
紐約地產委員會7日公布的報告稱，在2007年第三季度，紐約市房屋的平均售價攀升至78萬2000元，比一年前同期上漲20%。u|zH
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "
除史泰登島 4區房價均上調pM*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Ta
曼哈頓的房價最高，均價達133萬元，或每平方呎1176元。除史泰登島外，其他4區的房價都直線上升。a[X/
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紐約市房價不降反升的走勢，與其他地區形成鮮明對比。全國範圍內的房價受次按危機的影響正逐漸回落。一些地區出現房貸拖欠和空置率過高的擔憂，現屋的銷售量也在下滑。~.8r&C
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地產委員會資深副總裁斯拉特里，將紐約市地產市場的繁榮歸因於龐大的購屋需求、中產階層化和待售現屋有限的供應量。)HQJ
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紐市土地資源有限_fMny@
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斯拉特里說：「紐約市土地資源有限，興建大量新屋已不大可能，但人們對房屋的需求量卻相當可觀。」DiBC
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :YA/t
斯拉特里說，有些人一度擔憂，上調鉅額抵押貸款的定價會減少購房人數，不過他們很快打消了這些顧慮。:z
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該委員會的房價調查，基於紐約市政府公布的資料，包括在7、8、9三個月內售出的所有共有公寓(Condo)、合作公寓(Co-op)以及一至三家庭的獨立房屋。aJy








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  紐市人口創新高 破825萬,<gE$e
比普查多逾3萬人 額外獲聯邦撥款7700萬~b[
2007年11月22日Av&gL
【紐約太陽報二十一日訊】紐約市府20日宣布，本市現居人口再創新高，達到825萬零567人，比人口普查局原先估算的年度人口量多出36141人。這一發現將使紐約州在2010年前，額外獲得7700萬元聯邦撥款。au
聯邦政府按人口數量劃撥補助款。因此紐約市的人口愈多，就可獲發愈多的撥款。]>
2005年7月至2006年7月間，紐約州的人口總量呈下降趨勢，減少了9500多人。而紐約市在同期，卻增加約4萬人，從821萬人漲至825萬人。6
市長彭博20日在聲明中稱：「紐約市的人口增長，將使公共安全和教育等政府服務的平均投資額相應減少。通過分析和修改人口普查局的資料，紐約市可獲頒更多聯邦撥款。」彭博說，相當多的撥款將用於新建廉價房屋，以保證廉價待售現房的儲備量。B
紐約市對人口普查局2006年7月的統計數字提出不同意見，其中布朗士區的差異最明顯，少算了近1萬人。E{U/2l
根據人口普查局原先的估算，紐約市僅增加587人，這些人居住在曼哈頓和史泰登島。q/
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  [這篇文章最後由rainbow在 2008/01/07 04:22pm 第 2 次編輯].nzTN+
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布碌崙房價穩步上揚 上季均價小漲8% 遠低曼哈坦的34% 已度過興起階段 lG*^l
世界日報hF-xb`
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2008-01-05<ua
【本報訊】布碌崙房市雖在傳統上被視為曼哈坦火熱房市的減壓閥，但近年來已較多形成具有自身特點的單獨市場。過去一年裡，曼哈坦地產仍居高不下，而布碌崙的房地產到年底已逐步回歸實際。 紐約郵報4日報導，從公園坡(Park Slope)到布碌崙高地的高價位地區，去年第四季平均房價比前年上漲8%，由61萬3000元漲到66萬1000元。但與曼哈坦第四季34%的超熱漲幅相比，依然遜色。  Wnu
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Corcoran集團公司執行長潘蜜拉．李柏曼(Pamela Liebman)說：「去年是布碌崙房市趨於成熟的一年。這些地區曾被認為是新興市場，今年已度過興起階段，並冷卻下來。」 ajtF
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李柏曼說：「布碌崙確已成為首選地區。過去人們付不起曼哈坦的房租才過來，但現在他們先到這裡找。一些年輕人不敢夢想住上東城，但死也不願住威廉斯堡區。」而且「布碌崙不像曼哈坦那樣，有許多外國人來買房子。」 q53B
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儘管次貸危機導致全國房市急劇下跌，但布碌崙房市仍穩步上升。總體看來，布碌崙的合作公寓上升6%，共有公寓樓升3%。 布碌崙高地合作公寓的中位售價上升11%，達49萬5000元，共有公寓升13%，為69萬5000元。一家庭連棟房屋上漲35%，中位售價500萬元。 相鄰的Boerum Hill地區合作公寓的售價提升29%，為61萬2000元，共有公寓下降5%，為63萬9000元。     /G
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$IMMER IN THE CITY By LUKAS I. ALPERT The New York PosthS^L)~
January 4, 2008 -- Manhattan real estate may still be skyrocketing, but Brooklyn came back to earth a bit at the end of 2007 - although it still saw gains in the housing market. Overall, the high-ticket areas stretching from Park Slope to Brooklyn Heights saw average prices shoot up 8 percent in the final quarter of last year - from $613,000 to $661,000 - compared to the same stretch in 2006, according to stats put out by one of the city's largest brokerage firms. But that paled in comparison to Manhattan's superheated fourth-quarter gains of as high as 34 percent in average price.  [d)U4x
"This was the year that Brooklyn showed its maturity," said Pamela Liebman, CEO of the Corcoran Group. "These areas had been seen as emerging markets and it was almost like a boom mentality. But this year they have already emerged and it cooled off." &oc
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Traditionally seen as a pressure valve for the red-hot market across the river in Manhattan, Brooklyn has come into its own in recent years and has become very much its own market, Liebman said. "It's really become a first choice. People used to go there when they couldn't afford Manhattan, but now people look there first. Some young people wouldn't dream of living on the Upper East Side but would kill to live in Williamsburg," she said. Comparisons to the sky-high increases seen in Manhattan hold little water, Liebman said. ;l
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"In Manhattan there is still a huge amount of foreign buyers that you don't have in Brooklyn, and you have a great wealth concentration there that you just don't have anywhere else," she said. /.qz F
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Still, there has been steady growth in Brooklyn despite the steep downturn in a national housing market shaken by the subprime loan crisis. But not all the statistics were trending upwards, according to Corcoran's report. m;0WO:
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While cooperative apartments saw a median price gain of 6 percent, condos gained only 3 percent overall. iPC
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For example, Brooklyn Heights saw an 11 percent boost in the median sales price of co-ops to $495,000, while at the same time experiencing a 13 percent dip in the condominium market to $695,0000. At the same time, one-family townhouse prices raced up 35 percent to a median of $5 million. "0k89
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In nearby Boerum Hill, the median sale price for co-ops went up an impressive 29 percent to $612,000, while condos dipped 5 percent to $639,000. Xt.
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Other areas saw much more modest growth. sz2BHI
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The median sales price of co-ops in Cobble Hill/Carroll Gardens gained just 3 percent in the final three months of last year. But the condo market saw a healthy 10 percent jump and prices for a one-family townhouse shot up 30 percent. Fort Greene/Clinton Hill co-ops made a modest 5 percent gain in median price and condominiums experienced a 4 percent bump. Single-family townhouses, however, shot up an eye-popping 48 percent. V
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發表文章時間2008/01/07 04:20am　IP: 已設定保密[本文共 4648 位元組]　 
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  [這篇文章最後由rainbow在 2008/03/29 04:23pm 第 1 次編輯]Kd3Yi
地價昂貴 賈維茨擬遷皇后區 會議中心計劃擴建 曼哈坦成本太高 地勢平坦空間大 水源地跑馬場受青睞 %Ph
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2008-03-11#A8R9.
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世界日報GIT
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【本報訊】紐約郵報10日報導，就像鄰近的乾洗店或街角餐館，位於曼哈坦西區的賈維茨會議中心（Jacob K. Javits Convention Center）由於地價太貴，將被擠出曼哈坦。最近宣布賈維茨中心擴建計畫的州府官員，看好皇后區的三個可能遷建新址—陽邊鐵路調車場（Sunnyside rail yards）、威利點（Willets Point）附近的工業區和水源地跑馬場（Aqueduct Race Track），因為這裡有曼哈坦極缺的東西：相對便宜的土地、靠近大眾交通工具和高速公路網。 「紐約市夥伴結盟」(Partnership for New York City)總裁凱瑟琳•魏德(Kathryn Wylde)說：「皇后區有兩個機場，具有某些明顯的優勢。由於州府必須支付主要費用，使用曼哈坦的一處昂貴地產，不是對政府資金的最好利用。」  o
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帝國州發展公司主席佛伊耶(Pat Foye)對州參議會的一個委員會說，州府希望全面提升賈維茨中心，中等擴建只是短期解決辦法；州府將成立一個專門小組研究長期解決方案，所有選址都在曼哈坦之外，「紐約市這個會議中心的未來可能會考慮曼哈坦以外的地點」。  8+%
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迄今為止，州府和市府考慮的三個遷建新址皆在皇后區。負責經濟開發事務的副市長李柏(Robert Lieber)表示，由於在曼哈坦擴展的成本太高以及賈維茨中心周圍社區發生的變化（現被規劃為住宅區和辦公樓），這三個建址都將受到仔細研究。他說：「所有三個建址都有有利條件和不利條件。舉行大型會議和貿易展覽，需要有地盤。」  n>BRV|
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李柏還說，在地勢的相對平坦和可利用空間方面，水源地跑馬場條件最好，那裡土地面積較大，貨車卸貨、訪客停車都容易，修建單層的大型會議展覽中心最適合。李柏還說，曼哈坦也需要一個小型會議展中心，可能要利用現有賈維茨中心的一部分來改建。n








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