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tkm
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tkm
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lunalee

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[這篇文章最後由lunalee在 2007/03/15 04:36pm 第 2 次編輯]st/\+I
時事評論 P12 信報財經新聞林行止 2007-03-15 ./
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &V%
林行止專欄次按危機初現滙豐聲譽受損 Br
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 K9|
　　儘管經濟底子仍然甚為健康，但次級按揭貸款公司連續出事，令認為美國經濟大局可以不受這次「次級危機」影響的論者，從本來指美國經濟可以「平安着陸」改說一場金融市場「大屠殺」、「大崩潰」已迫近眉睫，其對經濟及金融市場將有負面衝擊，是難以避免的。 :
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 8
　　據美國按揭銀行協會（ＭＢＡ）十三日公布的資料，逾期未供款的按揭物業去年第四季為百分之四點九五，而次級按揭則高達百分之十三點三；此二項數字俱為ＭＢＡ調查逾期債款三十七年來的最高紀錄。由於次級按揭額去年平均為物業市值百分之八十二（...「按盡」，其危險性不言而喻。擔心次級按揭貸款公司危機可能禍延銀行業、整個金融制度（次按公司把據說值一千五百億〔美元．下同〕的按揭物業包裝成「按揭負債票據」〔ＣＤＯ〕賣給投資銀行及對沖基金，一旦無法支付利息或贖回，肯定有負面連鎖性反應）以至物業市道（按揭出事等於有源源不絕的「銀主盤」應市），相信是華爾街中人的共識，亦是導致美股急速下挫的主因。 ]agFw^
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tbaFb)
　　「次級」（subprime）的意思不是低於優惠利率，而是客戶的信用或還債能力低於一般水平，即這類債務人並非「最佳」客戶；在銀根鬆動及物業價格「升完可以再升」的年代......專為這類客戶服務，而且在一段不短期間內生意興隆。去年底美國共有物業按揭四千三百五十多萬宗（按揭總額六十五萬億，比債券市場還大），其中次按六百多萬宗，比例不算大，但一旦有麻煩，對金融業肯定帶來巨大衝擊。 %ra7>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 %
　　次級按揭令沒有充分財力（即尚未有資格）置業且信用欠佳的人有辦法「供樓」，有關公司的業務遂和物業市道及經濟形成良性循環──愈多人借錢買樓─樓市愈旺─樓價愈高─財富效應愈大─消費者花錢豪氣愈粗，結果是美國經濟長旺不衰....而大做貿易的國家經濟亦蓬勃興旺。 n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;vy!
　　顯而易見，這種情況令次級按揭貸款公司盈利前景璀璨，華爾街大行如美林及摩根士丹利等食指大動，紛紛投下「巨」資（相對於它們的資產，小菜一碟而已），美林牽涉的資金二十多億、大摩近十億，這些資金都可能血本無歸；若干近年在金融界呼風喚雨的對沖基金亦見獵心喜，他們當然曾獲利不菲，但輸掉以億元計的不計其數。值得注意的是，樓價稍稍下挫便有人不願供或供不起樓者，令次級按揭公司相繼出問題，但破產及申請破產保護令的迄今不外三十餘家，真正是冰山一角，稍後...%'[.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +.CY<
　　滙豐銀行便是次級按揭貸款公司風雨飄搖的主要苦主之一！眾所周知，該行二○○三年以高價一百四十二億元收購前稱「美國家庭國際公司」現稱「滙豐融資」（Household International）的財務公司，便是次級按揭的「龍頭」公司，該公司嚴重內傷，令滙豐在剛剛宣布的年度業績中不得不「撥備」一百零六億。滙豐為了在美國拓展投資銀行業務，收購這家貸款額排名第二的次級按揭公司，短短三二年內便引致巨額的「可能損失」。事實上，一、二百億的損失，對滙豐這家世界排名第三大、○六年總資產一萬八千零六十多億的銀行來說，小意思耳，問題是因此令這家在香港投資者心目中信譽最佳盈利最豐的銀行蒙上「天真外國人」（naive foreigner）的惡名，其大號ＨＳＢＣ（香港上海滙豐銀行）則被目為「持有次級物業公司」（Holding Sad Building Corp.）或「那家傻蛋銀行」（Hey Sucker Banking Corp....y
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z1dg]
　　外國投資者在美國遭遇滑鐵盧，是平常事，但滙豐由以精於盤算聞名寰宇的蘇格蘭職業銀行家管理百餘年，其穩重穩健有口皆碑，如今在次級按揭上慘敗，也許會令香港投資者信心動搖。滙豐要急謀補救。　　在美國一敗塗地的外國投資，十九世紀末年便一再出現。於一八六五至一九○○年間，主要是英國、德國和荷蘭的投資者，一共購進約值二十五億（當年的美元）鐵道公司的股票和債券，發行公司因為資金容易籌措，遂大舉興建鐵路，結果是供過於求，加上競爭劇烈，期內約四分之一鐵道公司破產，外國投資者大都血本無歸……；較近的例子是二十世紀九十年代日本風險資金和地產大亨高價搶購美國的科網公司及地標性物業（和高爾夫球場），結果都以全軍盡墨收場。外國投資者投入美國市場的動機和美國本土投資者相同，都是希望趁經濟大旺時大賺一筆。美國政治穩定、地大物博、藏富於民及美國人養成先使未來錢習慣，令美國經濟在繁榮期特別有吸引力，本地投資者固然炒得暈頭轉向，資金充盈的外國投資者圖分杯羹，「財情」之常，但能全身而退的，都是淺嘗即止的小戶；超級大戶尤其是機構投資者用的是他人的金錢（ＯＰＭ），既貪婪又不夠謹慎，鑄成大錯者比比皆是。 pV
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 }8p
從美國次級按揭危機看香港股市．二之一 x+ZoIp
_________________Ux0r
uT
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發表文章時間 2007/03/15 04:30pm　IP: 已設定保密 [本文共 3955 位元組]　

rainbow

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[這篇文章最後由rainbow在 2007/03/18 03:58pm 第 1 次編輯]nA~0
"Unfortunately", most of the affected homes are in California.j.
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 M
If there are Sub-Prime loans in default in the East Coast, especially the metro New York area, lots of people would jump to buy them. eG

發表文章時間 2007/03/18 02:56am　IP: 已設定保密 [本文共 303 位元組]　

rainbow

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[這篇文章最後由rainbow在 2007/08/19 04:01pm 第 1 次編輯]cmZ
巴洛阿圖 = Palo Alto、Ql7
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山景城 = Mountain View、)Bz
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庫比蒂諾 = Cupertino 與H3D&
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洛斯阿圖 = Los Gatos ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~WyZQ
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矽谷房地產走勢兩極化<
Data Quick統計顯示高房價續漲且供不應求低價位續跌賣不掉空屋愈來愈多 \lf<
2007-08-17G
世界新聞網ofo+u>
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 imm(!B
【本報記者王金城聖荷西報導】Data Quick15日所公布的統計資訊顯示，矽谷房地產仍持續朝兩極化發展，高價位住宅區房價持續上揚，而且供不應求，低價位住宅區房價持續下跌，而且賣不出去的空屋愈來愈多。整體而言，聖他克拉拉縣7月份的中間房價高達80萬500元，比上個月上升7.4%，創下歷史新高，然而7月份聖縣單一家庭的銷售量卻下跌了11%之多。90*u
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 (fDR
新上任的華美地產協會理事長李伯江(Karl Lee)表示，矽谷高價位的城市如巴洛阿圖、山景城、庫比蒂諾與洛斯阿圖等地，由於工作機會增加，而且華裔、印度裔家庭喜歡在這些好學區購屋置產，房地產行情將持續看好。李伯江就特別指出，華美地產協會所服務的民眾華裔與印度裔就各占30%，占去大部份，而且這些亞裔居民購屋時傾向於選擇學區好的高價位區。P=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ";X48:
可是在此同時，席捲全美國的次級貸款風暴愈演愈烈，聖他克拉拉縣的情況雖遠比加州大部份地區好，可是今年第二季仍發出1275封拖欠房貸通知書，比去年同期足足高出140 %，也比今年第一季多20.5%。!\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 _)"'
雖然聖他克拉拉縣房地產經紀人協會(Santa Clara County Association of REALTORS) 總裁溫尼斯(Warren Winsness)表示，一般收到拖欠通知書的人都會設法將房子賣出，不一定會惡化成為查封屋(foreclo-sures)。可是這種現象也造成貸款銀行緊收銀根，初次購屋或信用指數不佳人士很難順利借到購屋款。FW9PX
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 J
由於收入高家庭爭著買高價位地區的房子，而較低收入的人又難申請到貸款，造成巴洛阿圖、庫比蒂諾房地產行情看漲，而聖荷西東區、南區等地的房子很難賣出去，房價持續下跌。可是也由於高價位的房子較易脫手，聖他克拉拉縣的中間房價也就不斷上揚。xbc,uU
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 GdU6.
相反情況縣出現在聖荷西部份地區。水星報最近曾指出，聖荷西東區與南區等地的房價近幾年來不斷下跌，如聖荷西Blossom Valley一所3月份推出的房子，面積1143平方呎，標價才58萬元，而屋主2005年9月買下這棟房子的時後共花了62萬5000元。%74Q5
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 =sU.2
巴洛阿圖、洛斯阿圖、山景城等學區好的昂貴住宅區，現存待售屋預計36天之內即可銷售出去，而聖荷西東區、南區與中間地帶的現存待售屋過多，估計要花近四百天才能推銷完畢。待售屋存量過多，也影響到這些地區的房價。El 4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 J
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~eE)
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 PnP]
次貸風波衝擊較小單一住宅銷售微增 e-L'#
2007-08-17\0
世界新聞網Mg#F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 G+3Ga
【本報休士頓訊】受次級房屋貸款風暴影響，全美許多州的房市疲軟，房價下跌，但休士頓地區上月的單一住宅銷售卻微幅增加了1.6%，顯示在某些方面，休士頓所受次級房貸風波的衝擊較小。/J\u
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 &<5
上個月，根據休士頓地區房地產業協會的統計，共賣出了6856棟單一家庭住宅，多數是舊屋，但也有一些是新建的房屋。a
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 yYWuNJ
正如若干華裔房地產經紀所說，休士頓地區房屋銷售不降反增，一方面是因為購屋人在開學前完成交割、上月房貸利率稍微下降，同時也是因為休士頓地區過去的房價上漲幅度不至過大、就業穩定。*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 gu(D
這些現象也反映在價格在15萬元至25萬元的房屋銷售上，價格在50萬元以上的房屋銷售也增加了15%。G;=,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 v/gl
根據休士頓房地產經紀協會(The Houston Association of Realtors)的統計，上月單一家庭房屋的中間價格與去年同月比較，微幅下降不到1%，大約是15萬5100元，而全美的單一房屋中間價位卻下跌了1.5%，為22萬3800元。Djp
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 :eH=
不過由於房貸的審核趨於嚴苛，休士頓地區房價在八萬元至15萬元的單一家庭房屋7月銷售量減少了6.6%。Erkk
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整個地區內的連幢房屋(townhomes)和集合住宅 (condominiums)的銷售也呈現連續第三個月的滑落，經紀只賣出了660個單位，比去年同月減少3.1%。6~.7

發表文章時間 2007/08/19 03:00am　IP: 已設定保密 [本文共 3375 位元組]　

rainbow

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[這篇文章最後由rainbow在 2007/11/24 04:20pm 第 1 次編輯]3r@
在美國一些地點，樓市價格沒有下跌過，或下跌很小，還是很昂貴的。R
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©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ^
46州房銷下挫全美屋價續跌)
2007年11月22日!k$
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 .(
【紐約二十一日綜合外電】全美房地產行業頹勢繼續惡化。今年第三季度中﹐全美現房銷售下跌14%﹐50個州中有46個州銷售下跌﹐僅有兩個州銷量微升。另外﹐全美平均房價下挫2%﹐在所調查的150個大都會地區﹐超過三分之一的地區房價出現滑坡。$}HE
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全國房地產經紀商協會(National Association of Realtors)周三公布調查報告顯示﹐包括一家庭房和共有公寓的現房年銷量從去年的629萬棟下降到542萬棟﹐房價中位值從1年前的22.53萬元下跌至22.08萬元。|ICJ8u
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銷量和價格的下降顯示﹐始於去年的房市滑坡可能會延續至少三年﹐到2009年開始復蘇。這一市況與18年前經濟衰退導致房市疲軟頗有相似之處。M7|e)a
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 #
全國房地產經紀商協會的經濟學家余恩(Lawrence Yun﹐音譯)稱﹐房市滑坡將令07年的國民生產總值增幅減少到2.1%﹐遠低於去年的2.9%。6]O~7O
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不過﹐他強調房地產市場並不是全國一體﹐不同市場的情況會有不同﹐甚至有時差異很大。余恩稱﹕「有些都會地區仍炙手可熱﹐有的則遭受嚴重打擊。」.Q
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加州佛州房價暴跌x_Va
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <N1<
根據報告﹐有93座美國城市的房價獲得增長﹐3座城市的房價與去年同期相比未變。而第二季度﹐149個城市中的50個房價下跌﹐全國中位房價則下降1.5%。H=-|Di
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Y`
第三季度房價跌幅最大的城市是佛羅里達的Palm Bay﹐房價比去年同期下降了12.4%。隨後是加州的Sacramento﹐價格下降了10.5%以及降幅為10.4%的佛羅里達Sarasota。北達科他的Bismarck房價漲幅則最高﹐為15.1%。其次是鹽湖城﹐漲幅為14.1%及華盛頓州的Yakima﹐漲幅13.6%。|$Iv<i
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;%
現房銷量在哥倫比亞特區和美國46個州均呈下降狀態﹐僅北達科他州和佛蒙特州銷量上漲﹐分別上漲2.9%和0.8%。而愛達荷和新罕布什爾缺乏相關數據。內華達房屋銷量降幅最大﹐比去年同期下降了35%。佛羅里達排第二﹐下降了32%，之後是亞利桑那﹐為31%。d!6i J
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 H
次按衝擊房貸商嚴格審批xFqh=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <HuC9
隨著上升的房貸拖欠率壓低的房屋價格並令未售出房屋供應創紀錄﹐美國房市一直處在風雨飄搖中。擁有次級浮動利率房貸的業主現在面對的房產沒收比率已經達到5年新高。a
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7d?[z_
根據聯儲本月5日發佈的調查顯示﹐大約40%的美國房貸借貸商提高了他們針對優級借款人的房貸審批標準﹐而這是信譽最佳的借款人。在7月的調查中﹐只有15%的借貸商提高這一標準。而出借非傳統貸款的借方中有60%宣布了更嚴格的借貸標準﹐高於7月的40%。$hm

發表文章時間 2007/11/24 04:18am　IP: 已設定保密 [本文共 2318 位元組]　

rainbow

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[這篇文章最後由rainbow在 2008/12/03 02:35pm 第 2 次編輯]E?
北京團搶法拍屋中介看衰p2Y7
價格鎖定4至10萬元只能買到河濱或聖伯納汀諾縣公寓且太偏遠出租困難 kBvyvB
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記者王善言CM;#
洛杉磯報導EX^p2Q
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <YAK?{
2008-12-03nh1I
世界日報Mk
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 w[
美國受次級貸款影響出現大批法拍屋，也吸引中國大陸投資者。據「法制晚報」報導，下個月將有首個北京購房團來洛杉磯、舊金山及拉斯維加斯，鎖定價位在4至10萬元的法拍屋。本地房地產業者歡迎外國客來帶動房市，但不諱言，該價位在南加州只能買到較偏遠的河濱及聖伯納汀諾縣，且不可能是獨立屋。 Y0
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地產經紀賴玲瑤指出，想在洛杉磯縣或橙縣買到該價位的法拍屋，恐怕只有橙縣聖塔安那有可能。當地有極高比率的屋主透過次貸買房子，目前受創極深，法拍屋數量偏高。oao@N:
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但買到的只會是公寓或集合住宅，且土地一定是透過租賃，房子更可能有訴訟纏身，一般人都避而遠之。d
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這批外國客若願提高價位，想在洛縣、橙縣買到30萬元上下的獨立屋也不容易。因這類法拍屋若狀況不錯很快就被搶走，偏偏華人不論中外若用現金購屋，都希望將價位壓低，反而沒有競爭力。3
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目前市場上出現一些利用聯邦住宅管理局（FHA）擔保銀行提供房貸的所有人，在出價時願多付錢，讓銀行傾向賣給他們法拍屋，阻擾手上有現金的華人搶購。FHA擔保貸款雖允許當事人只付3%頭期款，但須擁有完整報稅紀錄、工作證明等，且需購買一旦無力清償房貸時由保險公司給付的保險。P+qM
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7"_:
曾帶領「台灣貴婦團」在南加州買房的李秉信說，目前以靠近河濱加大及聖伯納汀諾州大的房市最搶手，前者一棟650至900平方呎公寓，售價7至14萬元間。後者由於更偏遠，5萬元可能買到一棟650平方呎公寓。[F
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0R:
李秉信不諱言，當地法拍屋比比皆是，外國客若手上有現金，是最好的買家。/^
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +.
地產經紀周敏則說，4至10萬元能買到的房子不多，即使是河濱、聖伯納汀諾縣郊區，近千平方呎公寓或聯排式住宅平均售價也要7、8萬元，且「買來租給誰呢？」 D4~mG
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 <,
因為當地房價便宜，就近有工作者通常買屋自住、不會租房子。而房市供過於求，那來那麼多房客。即便買來增值，在她看來也是遙遙無期。Lh
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會計師李新忠則說，不論是否為外國人，若在美購屋且出租有收入，應誠實申報。好處是可抵減相關出租支出，包括房貸利息、保險費、維修費、地價稅等，以淨收入報稅。但如果未申報出租所得被查獲，國稅局將以毛收入來課稅，聯邦稅率最高可達30%，加州稅率為7%，很不划算。$Ecz

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布碌崙房價跌5.6%=q0(
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世界日報p0
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2008-11-11n_;M
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【記者曲怡文紐約報導】華爾街的金融風暴似乎也讓布碌崙的房價市場冷卻不少，根據最新研究發現，布碌崙今年的第3季房市整體下降5.6個百分點，而其中華人聚集的南方多個社區也難逃下滑之勢，房價下跌5.2%。 tj
根據紐約市地產評估公司Miller Samuel Inc.最新公布的研究數據顯示，布碌崙平均房價由去年的54萬下降到51萬，其中布碌崙全區平均共有公寓(condo)的售價下降4.5%，第3季平均售價約為50萬元，另外1家庭到3家庭的住宅則是較去年同期下降3.2%，不過在合作公寓(co-ops)方面則未受太多影響，與去年同期售價相當。 NC
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研究報告也顯示，包含多華人聚居的日落公園、貝瑞吉、班森賀、戴克高地、羊頭灣、波蘿園，以及康尼島、弗萊布許、Canarsie、Midwood、海軍公園等南方社區的平均房價也從49萬元下降5.2%到46萬5千元，而在這些社區內共有公寓售價更是下降6.4%，合作公寓下降2.4%，不過1到3家庭的房價則是稍微上升1.8個百分比。報告也指出，這些南方社區在今年布碌崙第3季的房價市場中占有非常重要的角色，因為這些社區內所售出的1238個住屋單位已經占第3季房市的總銷售比率約54%。 k?z5
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包含布碌崙高地、紅鉤、公園坡、Boerum Hill、Carroll Gardens、Gowanus等社區的布碌崙北區房市則是下降3.9%，但是新興藝術家聚集的威廉斯堡(Williamsburg)與綠點(Greenpoint)兩個社區的房價卻似乎不畏金融風暴的威脅，以逆勢之姿上漲6.9%，第3季平均售價為64萬元。 Xq
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研究報告的結論是今年第3季的房屋單位總銷售量較去年同期下降了13.1%，由去年的2298件下降到2031件。Miller Samuel Inc.公司總裁米勒(Jonathan Miller)指出目前全國的房價市場都已經受到信用緊縮、高額房貸的影響，預估下一波新的房事遠景，恐怕要等到2009年底才可望出現契機。#

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rainbow

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購屋時機？曼哈坦房價跌2成XZHFp
世界日報w}#'^s
2008-12-19th1
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【編譯中心綜合紐約18日電】聯準會褐皮書描述，曼哈坦房地產價格從夏天以來估計下跌了20%，紐約客可能感覺到購屋的機會到了。 amNY.com網站報導，本月稍早公布的聯準會褐皮書(beige book)說：「交易活動顯著減少，待售屋數量大增。」褐皮書的調查結果是根據房地產估價公司Miller Samuel的分析。 -
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該公司總裁米勒(Jonathan Miller)說：「基本上那是我們的觀察，現今賣出的房子比今年夏天少20%。轉捩點是李曼兄弟公司破產，以及房利美、房地美和AIG被聯邦接管的1周期間。那是我們開始看到真正明確改變的時候。」米勒認為，交易減少的原因是信用緊縮，以及導致許多人失去年終紅利的華爾街危機。 tD
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房地產網站curbed.com創辦人史蒂爾(Alex Steele)認為，掉價20%可能還太保守。他說：「仲介們偷偷說的數字更可怕，像30%或40%。」 }T/=Ei
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該公司的第3季數據顯示，曼哈坦公寓的平均價格下滑11%，跌到148萬元。 K_7
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房價下滑可能迫使部分房子進入租屋市場。褐皮書報告說：「許多難以賣出的公寓改為出租，促使待租名單大為增加。平均租金比1年前下跌1%到4%。」聯準會的褐皮書每年公布8次，簡略報告多個地區的經濟狀況。7#[n
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[這篇文章最後由rainbow在 2008/12/28 03:21pm 第 1 次編輯]x&
法拉盛樓房建商紛停工]qb}
世界日報F/p0mp
2008-12-24S^8v
【記者傅家槿紐約報導】經濟不景氣，房地產的開發也受到多方面衝擊，不但法拍屋增加、房市需求緊縮，閒置一半的工程和建築工地也大幅增加，不少建商因為借款困難被迫停工。建築工程師趙洵以華人聚居的皇后法拉盛房地產市場為例指出，法拉盛雖然沒有其他地區蕭條，但也不可避免地受到房貸波及，「尤其是銀行貸款緊縮對建築工程影響最大。」 ='P"
建築業者表示，工程貸款大致分為2種，1種是施工期間向銀行借貸的「建設貸款」（Construction Loan），另1種是建築體已經完成的「商業貸款」（Commercial Loan）。目前大部分工地停頓的原因除了跌跌不休的地價之外，最主要的就是借不到建設貸款。對銀行來說工程建築在尚未完成之前的變動風險較大，所以對於建設貸款的門檻也就相對要求比較高。 l
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一名建築業者以緬街與富蘭克林大道（Franklin Ave）的工地為例說，該工地2年前開始施工，地基工程已完成90%，不過由於銀行貸款的限制趨嚴、原物料上漲、地價下降等原因，讓工地面臨停工的窘境。另外位於友聯街與35大道的工地，也是因為銀行信貸收縮，建商借款困難，讓建築外觀已接近完成階段的工程不得已只好停擺。 W&zE38
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 kky;ew
律師蘭岳表示，因房貸風波造成的法律訴訟時有所聞，尤其是因銀行信貸收縮，建商借不到款就會有停工並取消與買主的合約，讓買主交付的押金遲遲收不回來，造成買賣合約糾紛。蘭岳說，大部分房屋簽約合同會註明若建商在銀行貸款上發生困難，在「有條件下」會退回買主訂金，不過因為經濟不景氣，要找到另一個買主很不容易，所以不少建商在資金困難時也不願意放掉買家退還訂金。 EoZy$V
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ;I$Nsf
徐氏集團總裁徐朱留弟表示，法拉盛近2年大量翻蓋住宅公寓與辦公大樓，光是大學點大道與羅斯福大道交口就正在建設擁有1200個單位的高級住宅公寓，她預計法拉盛的住宅市場將呈飽和狀態，也因此讓她不顧兒子反對，毅然決定取消原本打算將緬街一棟住商混合大樓翻新蓋成38個單位2房1廳高級住宅的計畫。看到現在蕭條的景氣以及低落的房價，她說還好當初沒有將大樓重新翻修，「不然房子不但賣不出去，新蓋樓房空盪盪的，新的也擺成舊的了。」 hKjcA
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不只一般商業住宅受影響，大型企業也受波及。擔任室內設計工程的莊Raymond表示，去年他的公司接到賭場休閒公司巨擘米高梅金殿（MGM Mirage）準備在美東米高梅大賭場（MGM Grand）擴充計畫，整個團隊設計包括飯店大廳、賭博專區、餐廳等，其中的動線規劃、建材、占地尺寸經過多次與對方的討論協商，也都大致完成。 B5
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然而5月米高梅大賭場(MGM Grand)甫舉辦盛大開幕式，卻在今年8月傳來米高梅集團要暫停擴充計畫的消息，於是即將完成的設計草圖只得停擺。原訂2012年開幕的新賭場米高梅金殿(MGM Mirage)50億元擴充計畫，被無限期擱置。 FLZ
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徐朱留弟說，現在雖然不是投資房地產市場的好時機，不過她認為明年至2010年市場會慢慢復甦。也有經濟學專家建議，現在雖然不是做房地產投資的好時機，不過投資與居住不同，若是住家自行居住，則不管什麼時候只要喜歡都可以買樓買房，畢竟長遠來說紐約的房市前景仍是樂觀的。!Ut.
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華埠樓價淡市挺立}wQ{?
世界日報W:
200-12-24I,Sq
【記者朱文漢紐約報導】遭受金融風暴影響最大的莫過於房地產，不過一向「自給自足」的曼哈坦華埠地區，雖然同樣受到衝擊，但比起下城或中城的房地產，華埠只算是「輕災區」。 7
在曼哈坦華埠經營多年的朗展地產公司負責人林嘉華表示，這次金融風暴對紐約房地產來說是很大的打擊，就連一向很少受到波及的曼哈坦地區，其房市如今也陷入低潮。 ;b_e
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他說，曼哈坦地區很多住宅大樓其實都是依靠華爾街金融區內各金融機構的白領階層支撐，這些公寓單位一般來說，1房1廳租金約3000元至3500元不等，中低收入的市民根本租不起，大部分租客都是白領族。 }&Sx/
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不過這次金融風暴嚴重打擊華爾街，很多大公司相繼裁員，有些員工雖然沒有失業但收入減少，許多白領族根本無法繼續負擔昂貴租金，假如市場為了因應經濟不景氣而壓低租金的話，就會直接引發連鎖的樓價下跌情形。林嘉華強調，「華爾街的職員薪水，占了全紐約市民薪水的25%，他們都負擔不起的話，還有誰能？所以市場也就跟著垮。」 @V\Pa
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另一方面，由於次貸問題是這次金融風暴的「元兇」，因此最近銀行在貸款置業方面都變得十分謹慎，也可以說變得百般挑剔，使很多人根本無法向銀行借貸買房子。他舉例，過去購買房子時銀行貸款率可高達80%至90%，但目前就連70%的貸款銀行也不願批准，試問一般中等收入的民眾怎麼會有購屋能力。 &d
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反觀曼哈坦華埠地區，林嘉華坦言華埠受到的影響其實並不大。他說，華埠地區的房價一向都不是很高，因此就算面對這次的金融風暴，華埠的房屋市場仍有足夠的空間和生存能力。他舉例，中城的樓價一向都是維持在市場的最高價，因此一旦經濟不景氣，樓價就會隨之下跌，相反地，華埠的樓價一直沒有達到最高點，加上買賣的流動性不高，所以就算房市不好也不會直接影響華埠，大部分樓價依舊維持不變。 oO'`
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[這篇文章最後由rainbow在 2008/12/28 04:30pm 第 2 次編輯]EJ{
法拍屋價格誘人陷阱多 9:&5iT
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二○○八年紐約華人社區經濟回顧─三（法拍屋篇）　 GRt?
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世界日報OGBLi'
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2008-12-25x}s#
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【記者徐佳紐約報導】房地產市場哀嚎聲一片，看在擅於投資的華人眼中卻是發財的機會：低於市價20%、30%甚至一半價格的法拍屋（Foreclosure）越來越多，正是撿便宜的好時候。不過天下沒有白吃的午餐，其中的機關重重，如果不小心，很可能會花上比市價還要高的成本，結果「偷雞不成蝕把米」。根據紐約市社區鄰里中心針對全市近5年的法拍屋統計，發現近2年的增加幅度最高，紐約市法拍屋在今年初至年中就增加了25%，預計今年的法拍屋將從原本的15000間暴升至20000間，其中又以皇后區東南方以及布碌崙北方的法拍屋增加最多。 ggpm
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3種法拍屋大量上市 YC
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專門收集法拍屋資料的美國致富集團亞洲部經理趙健表示，其實法拍屋不光是在法院被拍賣的房子，還有屋主為降低信用損壞程度，在取得銀行同意後，低價賣出房屋，償還房貸的「低價銷售」（Short Sale），以及銀行在法院標得欠款人的房屋所有權後，再流入市面的「銀行拍賣屋」（REO）。 $.i
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這3種形式在房市紅火的時候都很少見，但因為這次的金融風暴，越來越多的屋主因為付不出房貸，被迫放棄自己的屋子。而且法拍屋的層次也提高，在長島曼哈塞（Manhasset）和Roslyn等高級住宅區都出現了法拍屋。 n9XX
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按照一般的程序，屋主3個月沒有支付房貸後，就會收到銀行通知，這時如果屋主仍然沒有還貸的能力，就要和銀行商量，進行「低價銷售」。屋主在規定時間內賣不出房子，房子就會被放到法院進行拍賣，銀行如果不滿意拍賣價格，則會自己出錢買下，成為「銀行拍賣屋」。趙健表示，加州的法拍屋從屋主收到銀行通知到被法院拍賣只需30天，但在紐約卻需費時約500天，所以加州從去年開始出現法拍屋，而紐約在今年才大量出現。 5l
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根據美國致富集團的統計，皇后區目前有7000多間法拍屋，其中大多集中在牙買加、奧松公園和秋園等地區。華人集中的新鮮草原也有100多間，法拉盛則不到80間，不過這些房子絕大多數來自住在華人區的非華裔。 }spE6M
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華人法拍屋比率很低 P<
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業者分析，華裔購房時一向精打細算，所以房子被法拍的數量極少。華美地產商會副會長司徒豪威估計，華人法拍屋最多只占整體拍賣數量的10%至15%，其中有些是已經美國化的華人第二代，花錢無節制；有些是非法出租被樓宇局發現，減少了收入，也有因不了解貸款知識，貸了「可調整利率抵押貸款」(ARM ，adjustable rate mortgage)，被飛漲利率壓垮的屋主。 b*@
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&G
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在法拍屋上述3個階段中，趙健認為最好的應該是「銀行拍賣屋」。因為在「低價銷售」階段，屋主往往還沒有山窮水盡，在價格方面不肯做很大的讓步，而且即使和屋主談好價格，還是要得到銀行同意，花費的時間很長，其中不確定因素很多。而到了「銀行拍賣屋」階段，產權清楚，買主只需和銀行進行談判，而銀行為了要早日收回資金，往往願意做一些比較大的讓步。 5
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何時宜下手專家難斷 d4
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不過司徒豪威則認為「低價銷售」階段應是買家下手的最佳時機，因為在這個時候出手房子，賣家可以降低信用損害程序，所以願意對買家做出讓步，而且因為還有人住，房子的狀況比較好。這時候所需要的是一個懂得如何與銀行進行討價還價的經紀人。如果法拍屋到了「銀行拍賣屋」階段，往往已經空置了很久，房子的狀況可能變得非常糟糕，而且銀行本身的貸款有一定數額，不可能無限制的降價。在購買的過程中，還有很多規定，程序也非常複雜。 }T
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不過兩人都同意，在法院競標購買法拍屋絕對不是一個好主意。首先是時間非常緊迫，法院在拍賣前24小時才公布被拍賣房子的信息，在這麼短的時間中，有意購買者很難對看中的房子進行全面調查，包括房子的狀況、是否還有其他屋主以及其他貸款等，就算低價買下，風險仍然很大。如果上述幾方面出了問題，最後買家很有可能出了錢，還拿不到房子。 ;{1E|C
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pm#
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在法院競標法拍屋的另一個不方便之處是要在30天內完成貸款等手續。新美貸款銀行總裁陳邁克表示，這在目前的金融形勢下，除非是找他們這樣的專業貸款銀行，一般大銀行根本無法做到在30天內完成所有的手續。而這也意味著購買者手中必須要有大量的現金。 bd}
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另外由於屋主大多是因還不起貸款被迫放棄房子，還損失了大筆的頭期款，心中可能存有怨氣，在離開時對房屋進行破壞，「在馬桶裏灌水泥、在牆上打洞或是剪斷屋裏的電線，都是在法拍屋中常見到的情形。」司徒豪威表示，「我的建議是，永遠不要去買一個沒有人住的空屋子，因為沒有人知道前任屋主對房子做了些什麼，而且長期的斷水斷電斷暖氣，對房子本身損害很大」。 rsX

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中國購房團對房市影響不大 YePQ+
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記者劉庠舊金山14日報導 2009-02-15|>/
世界日報jBrnhM
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北京蒐房網組織40人的「赴美購房團」，未出發前就做足了宣傳工作，引起灣區民眾熱切的關注。在灣區經營房地產多年的邊曉玲博士認為，中國購房團能成交的數量畢竟有限，目前對灣區房屋市場起不了太大的影響。 Pt
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美國房價大跌，中國人到美國置產近年來已經常發生。但像蒐房網這樣大張旗鼓，還是頭一遭。蒐房網是積極擴張的中國房地產仲介公司，採取會員制，為加入者提供購屋諮詢服務和各種優惠折扣，在紐約也有分公司。去年12月蒐房網還在北京舉行慶功宴，慶祝業務擴展到全中國100個城市。 x"TVz
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該公司醞釀多時的赴美購房團不但盛大舉行首發儀式，在網站上也大肆宣傳受世界各國媒體報導的消息。邊曉玲也留意到，日前灣區華語電視報導相關消息時，蒐房網的標誌隨處可見，證明大肆宣傳購房團的廣告意味濃厚，要藉此在美國打響名號。 a:c-@
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美國目前房貸審核嚴厲，就算有美國居留身分，沒有兩年以上的工作經驗也很難辦成。到美國買房子的中國人一般都要以現金交易。邊曉玲分析，中國人到美國購買房地產，拿現金買並不困難，但和本地人最大的差別在於往後賣屋時的稅賦問題。因為賣方沒有美國身分，所以稅務機關在過戶時必須先按最高的可能稅額徵收，以免交易後賣方一走了之，日後再退回多收的款項。因此，想要逢低買進，等房價回升後脫手的投資者必須注意。 eQ>pU
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另外，由於中國人對美國房屋市場不熟悉，必須要慎選在當地有豐富經驗的經紀人。邊曉玲說：「每個行業都會良莠不齊，從國外來購屋如果買錯吃虧，就會投訴無門。」邊曉玲也強調，無論是本地人還是外地人，都應該回歸到買房子的最基本面。現在市場比較混亂，產權一定要清楚，房屋狀況檢查也不能少。 =
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至於現在是否是進場搶購的好時機，邊曉玲回答：「經紀人無法擔保房價的漲跌。但以灣區來說，低價位房子的跌幅將很有限。至於中高價位房產，因為貸款不易，高收入者又精打細算，價錢比較可能再跌。」 中國購房團反應李兆祥：誇大其辭何立然：成交者少 ?
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記者關文傑舊金山14日報導 2009-02-15s5Q"
世界日報Z
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美國是自由市場，外國人有權在美國置業買屋，但是否與最近報導，有一批批的客人從中國組團來美採購查封屋。根據灣區房地產業內人士分析，這是傳媒誇大報導，懷疑到底有多少中國客真正交易成功，而真正大買家都不會四處張揚，尤其是中國的大富翁。 of
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舊金山加省實業公司負責人李兆祥在灣區經營房地產生意三十多年，以前曾協助不少香港人在美國置業投資。他指出，外國人可以在美國買屋，也可以帶巨款入境，但根據美國法例，凡一萬元以上便要向海關申報。估計中國買家大多數以現金交易，如在美國貸款的機會不多，何況現時美國已收緊房屋貸款中申請人的信用背景要求，雖然一些中國買家可能是大企業的總裁，但是若無美國駐華領事館的書面證明，美國的貸款公司不會信相申請人在中國的一切職務、財產信用。 Ah\
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美國人買屋手續，很多文件都要經地保官簽名，外國人買屋需要經過同樣的手續，可在美國委託一公司代辦。外國人擁有物業，與美國人一樣每年要繳付事業稅及其他規定的稅項。美國容許以投資移民身分日後獲得居留權，只要投資100萬元和創造十個以上就業機會，便符合投資移民身分。但單憑一、二幢屋子拿不到綠卡。 0O70R
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李兆祥認為，中國人來美買屋唯一可信的理由，是有子女在美國讀書買房子自住，否則以投資或增值為目的，絕不可行。真正投資的買家衹會針對有數十個單位以上公寓大樓或商業辦公大樓，對象並非一、二幢住宅或豪宅，查封屋雖然便宜，美國房地產的升值，總來不及中國或香港。目前中國的經濟好不到那裡，美國經濟何時好轉還是不明朗，中國人來美置業應會加倍小心慎重考慮，與市菜買菜不一樣。李兆祥懷疑，最近來自香港和中國報導有關組團來美大量採購查封屋的說法，是誇大其辭。 L
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眾所周知，中國近年經濟起飛，不少小生意暴發戶富有起來，但這些財富如何得來，令人懷疑。房屋經紀何立然表示，也聽過有同行招待一些來美看屋的中國客，但這些客人要求低調處哩，甚至要求保密不想張揚，可見當中一定有個中原因。何立然認為，應該是買屋的金錢來源問題。所謂房屋採購團，美國以前也有實行，祗要客人願意參加，免費用直升機載客人到發展中偏遠的地區參觀樓盤，還提供一、二天的住宿和大飲大食，但最後正真成交的少之又少。 3.4

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紐約豪華公寓擬半價拍賣 kZ4/*
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世界日報89[/v
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2009-02-271t-'q@
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【美聯社紐約26日電】全美各地的房價約3年前開始下跌，但紐約的房市當時仍持續上升，而去年才稍呈弱勢。如今，紐約市的房產交易明顯放緩，促使開發商計劃在春季拍賣的一些豪華公寓，定價減至一年前的一半。房屋庫存過多的開發商，把拍賣視為刺激買氣的策略。例如，上東城一個2臥室公寓，售價由220萬元大降至110萬元。 #I(Ws*
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房地產專家說，華爾街2008年的大部分時間持續繁榮，使紐約市的房價未受全美房市下挫的影響。 i Y}
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但如今隨著信貸危機和華爾街崩盤，有能力購房者越來越少。另外，由於全球經濟危機蔓延，也使得更少外國富人在曼哈坦置產。 d4Rb
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紐約市房產評估公司Miller Samuel Inc.董事長米勒(Jonathan J. Miller)說，甚少房地產拍賣的紐約市，有可能藉此振興房市，及向不願意購買的人顯示房屋的真正市價。 !j&J
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由於目前市道不佳，甚至少數拍賣會可能重定全市新公寓的價格。他說，預計拍賣的定價，將比2008年第一季度房市高峰期低40至45%。 ^]q
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今天，許多新建住宅可能賣不出。早已簽約的買家預計多數不會遵守合約。在許多情況下，他們比較過目前的房市價格後，寧可放棄10萬元或更多的訂金，很多買家可能已經失業或擔心失業，而另一些可能沒有足夠的錢。 \E~Z4k
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房地產公司Accelerated Marketing Partners正商討最早於4月初，拍賣曼哈坦和布碌崙地區5個中檔到高檔的公寓。該公司的共同創辦人兼執行長戈寧格(Jon Gollinger)說：「我們正處於通貨緊縮、價格下挫的市場，什麼東西值多少錢都沒有人知道了。」-V{

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[這篇文章最後由rainbow在 2009/03/10 04:51pm 第 1 次編輯]|;N
紐約長島皇后區房價續跌1成R
2009年1月22日I`- Q
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【彭博社二十一日訊】華爾街公司裁員和銀行減少放貸，致使紐約長島和皇后區去年第四季度房價繼續下跌。83zNK
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據專業機構周四公布的資料顯示，在長島，除了漢普頓的度假小鎮以外，房屋價格中位數比一年前下跌10%，達到37.7萬元。在皇后區，房價中位數下跌11%，至一個單位40萬元。美國經濟進入衰退期，曼哈頓上班族居住區的房屋價格一直在下降。據城市獨立預算辦公室預計，到今年3月底，紐約市將有多達24.3萬失業人員。長島1至3家庭的房價中位數下跌9.3%，達到39萬元。康斗公寓價格中位數下跌8.9%，達25.5萬元，豪華住宅下降13%，為94萬。此項調查包括長島納蘇郡和蘇福克郡西部地區。價格下跌幅度最大的地區主要為長島南岸，房價中位數下跌11%，達34萬元。 hd
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皇后區的跌勢主要源於華爾街裁員、次級抵押貸款借款人正在賣房，以及投機商正在大量出售法拍房屋。 3
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在紐約市，中國、拉美、加勒比地區和前蘇聯移民社區的合作公寓比去年同期下降1%，中位數為21萬元。D]A
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這些合作公寓明顯比其他房屋價的格穩定，主要是因為合作公寓必須通過嚴格的買房財力核查。}=Z9
皇后區康斗連跌6個季度 v3~5~6
皇后區康斗公寓價格下跌2.8%，現為38萬元。皇后區房屋銷售量比去年同期也下降了39%，為2737個單元。銷售價格中位數連續6個季度下跌。 8
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--------------------------------------------------------------------------------_O
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法拉盛豪華公寓發售_MC
逆勢操作最高價450萬元$\dn
2009年1月22日2{hO
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【明報記者劉真報道】在房地產市場遭遇寒流之際，紐約華裔開發商卻在華人社區推出數十套豪宅，其中售價最高的一套3居室康斗開出450萬元的天價。據房地產界人士介紹，香港息影豔星葉玉卿的丈夫是這幢豪宅的主要開發商之一。雖然目前房地產市場低迷，但豪宅的銷售人員逆市操作，信心滿滿。fR
位於法拉盛緬街和三福大道路口的維多利亞大廈(Victoria Tower)最近開始公開發售。與法拉盛其他康斗不同的是，維多利亞大廈完全走高檔路線，配有免費的健身房、游泳池和洗衣房。整幢大廈共有21層，90幾個單位，全部採用豪華的歐式裝修，附贈全套家具，室內陳設堪與五星級酒店媲美。最小的單位是一房一廳，面積約800呎，售價80萬元。兩房的單位售價120萬元左右。這樣的售價幾乎相當於曼哈頓中城的豪宅。在第21層，即頂層，只有4個單位，每套售價300萬元以上，最貴的一套有3房3.5浴，售價449萬9000元。n(<Yi=
維多利亞大廈代理經紀公司真善美地產的一位銷售人員表示，維多利亞大廈內的單位售價雖偏高，但卻是實至名歸，日後升值潛力無限。開發商還可以幫助客戶辦理貸款，保證客戶在購買房屋時不存在貸款方面的困難。此外，他們對華人的購買力也充滿信心。z
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被媒體熱炒的「中國首個赴美購房團」，洛杉磯時間25日走訪距離洛杉磯市約80公里的河濱縣科洛娜市一處在建小區的樣板房。許多團員表示此行並沒有打算購房，主要目的是考察和了解美國房地產市場。中新社 U3
富豪購房團美媒嫌非頂級87}]D(
40人縮水至21人年齡約20出頭觀光行程多過看房 S7<LLm
世界日報*
2009-02-272fo(
【大陸新聞組北京27日電】中國民間首個赴美「購房團」24日抵達洛杉磯，洛杉磯當地華文媒體可謂傾巢出動，美國有線電視新聞網、全國廣播公司、CNBC電視台等媒體也聞訊而來。然而據環球網報導，「購房團」成員既不是頂級富豪，行程安排也以「觀光」為主，一些媒體議論「購房團」是在借購房名義來美旅遊。原先預報的40名「富翁」實際到21人，有的成員看起來才20多歲，不像事業有成的樣子。他們持的簽證也是旅遊簽證，而不是商務考察所用的商務簽證。對方接待單位主要是家旅遊公司（新聯華國際集團），洛杉磯的一個華人團體加州商業基金會負責協助有關事務，但在舊金山、拉斯維加斯、波士頓和紐約則沒有房地產專業人士陪同。 |4Y
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「購房團」成員也在媒體見面會上發言低調。報導指出，一名殷姓律師說，團員的想法各不相同，有的是為了工作需要和子女教育，有人是為了投資，但總的目的是加深對美國的了解。但是，他們要在11天內走完5個城市，實難對美國房地產市場產生深入了解。 q;ryh
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由於上述原因，一些媒體記者議論「購房團」是在借購房名義來美旅遊。加州華裔房地產專業協會會長，他所在的著名房地產公司Coldwell Bankers曾經同中國有關機構接觸過，並動員20人準備接待購房團看房，但最後對方表示時間太緊，還要安排一定的旅遊行程，合作沒有繼續下去。 j=,c
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 %eJYt
報導指出，吳程遠表示，等中國有投資者真心實意來美國買房時，他們期待全力合作。 ?Y]
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舊金山紀事報也在24日刊登「有錢的中國人來加州和灣區炒房了」的文章予以關注，但據了解，購房團雖將訪問舊金山，卻主要是觀光，不會去看房。 eO
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 dr{
不過在新聞發布會上，各界人士依舊對「購房團」抱有信心。據報導，加州商業基金會董事會主席方孝偉律師表示，期待團員們走馬看花就做出買房決定是不可能的，因為美國有其獨特的法律制度，購買房地產需要做全方位的考察。不過，作為中國第一個以「看房」為目的的考察團，它也代表一種趨勢︰隨著中國投資者對美國房地產市場的逐步了解，將會有更多的「購房團」來美。 ,,
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4
他透露，本次購房團成員不能算是中國的頂級富翁，他在中國有許多朋友身家都是好幾億美元，那些富豪目前也在關注美國房市。 h(P
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 4fu9)\
DUi

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全美公寓租金 5年來首跌反常改變房市低迷房租上揚市況恐慌空置率升房東被迫降價UI=5C"
世界日報\
2009-01-11jW4b<P
【記者邰彥紐約報導】全美住房租金在2008年第4季呈現5年來首次下跌，一改「房市不景氣時租屋市場堅挺」的常規。經濟蕭條與不斷升高的失業率，是租金市場疲軟的主要原因。據路透引用房地產業研究的瑞斯公司（Reis Inc.）剛剛發表的報告，全美公寓租金在2008年第4季下跌0.4%，是2003年以來首次出現下跌。與此同時，全美出租公寓空置率上升到6.6%，比一年前同期空置率的5.7%還要高。 3*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 V
房地產業者分析，上述報告顯示，房市以外的經濟不景氣導致租金下跌。傳統上來說，房市景氣與租金市場為逆向發展，因為房市不景氣時，買房子的人減少，更多的人要租房子居住，因此租金一般會提高。 U
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `
不過，這個常規在去年第4季出現例外。全美公寓租金水準下降。報告指出，這主要是受經濟衰退、失業率增高的因素所影響，越來越多的人難以支付租金，因此迫使租金水準下滑。報告指出，現在看不出可出租公寓數量減少的證據，但由於人們不願意再按過去的水準支付房租，才導致租金降低。租金下滑現象在本次金融危機打擊嚴重的地區更為明顯。例如紐約的曼哈坦，第4季公寓出租情況不僅比前幾季明顯緩慢，平均租金也比去年同期下降。曼哈坦公寓出租市場研究公司The Real Estate Group執行總裁Daniel Baum表示，雖然第4季公寓出租一般較淡，不過租金與去年同期相比下降的事實，說明租房進入困難期。他指出，失業率將是今年曼哈坦公寓租金的決定性因素。他斷言：「多個因素證明，我們所期待的、消費者有選擇空間的市場已來臨。」該公司統計，一房一廳無門衛公寓租金，去年12月平均為2728元，比2007年同期降低6.53%。 [-a&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 yU
波士頓瑞斯公司負責市場研究的Victor Calanog表示，雖然第4季是租屋市場淡季，但租金下降的事實，說明屋主已被經濟形勢所逼，迅速行動，降價出租。QXB5$b

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[這篇文章最後由rainbow在 2009/06/13 02:23pm 第 1 次編輯]vvv
布碌崙皇冠高地 = Crown Heights, Brooklyn which is located in New York City. ~)1 S
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Z6e|O
豪華公寓變收容所觸怒社區 4c
編譯中心綜合紐約4日電&9xg 0
June 05, 2009 布碌崙皇冠高地的豪華共有公寓變成遊民收容所。市府花數十萬元的月租把它租下，收容遊民，卻觸怒當地居民，他們認為遊民住比他們還好。 qG
「每日新聞報」4日報導，兩周前搬進該處的36歲遊民狄爾加多(Nelson Delgado)說：「它就像一家大飯店，這是我所住過最美好的地方。主臥室的壁櫥很大，足以容納一張雙人床。」他住的是兩臥、兩浴的一戶豪華公寓。狄爾加多是失業的卡車司機，來自邁阿密，與17歲的兒子同住。另名遊民雷蒙德(Raymond)說，他設法習慣這種高級環境，他與妻子和兩女兒一周前搬進來。 5
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ek)
市府官員說，這些共有公寓在房市低迷下找不到買家，市府這樣做是致力幫助經濟衰退下、數目創紀錄的遊民家庭。這棟位於East New York大道的67個單位大廈變成收容所，居民感到極為憤怒，它們原先一戶售價在25萬至35萬元之間。 UuvAl_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ej?~
35歲的約翰(Desmond John)說：「我是個勤勞的納稅人，我認為遊民的生活不應比我好。」想租住這些公寓的一名窗門銷售員說：「他們說這是收容所，不會出租，令我大吃一驚。」住在附近的43歲工程師布朗(Greg Brown)說，他原先想在該處買公寓，但如今擔心收容所會把整個社區的房價拖低。社區領袖也感到不安，要求政府關閉這座收容所。 r
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Y1~om7
每一個公寓單位，市府為之付出日租90元，換算月租金約2700元一個月，向布許維克經濟發展集團(Bushwick Economic Development Group)簽約租來，租金同時包括社會服務、住房幫助和就業輔導，目的是讓遊民家庭重過正常生活。 f4uXW)

發表文章時間 2009/06/14 02:22am　IP: 已設定保密 [本文共 1576 位元組]　

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[這篇文章最後由rainbow在 2009/07/11 00:17pm 第 1 次編輯]ax/Q)V
http://ny.worldjournal.com/pages/full_story_ny/push?article-%E7%B4%90%E7%B4%84%E5%B8%82%E4%BA%94%E5%8D%80%E6%88%BF%E5%83%B9+%E6%8C%81%E7%BA%8C%E4%B8%8B%E8%B7%8C%20&id=2927250-%E7%B4%90%E7%B4%84%E5%B8%82%E4%BA%94%E5%8D%80%E6%88%BF%E5%83%B9+%E6%8C%81%E7%BA%8C%E4%B8%8B%E8%B7%8C&instance=nynews72AX&t

紐約市五區房價持續下跌 X
編譯中心綜合紐約9日電3rSOu$
July 10, 2009V
世界日報%
根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York) 8日發表的報告，紐約市各區房價持續下挫，合作公寓，共有公寓及一至三家庭的房屋的平均價，今年第二季比去年同期下跌22%，降到64萬4000元。qFVh%&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 s]B6
該委員會的資深副主席史拉特里(Michael Slattery)說：「目前的房價是2006年以來所未見。民眾認為這樣較好，但購買房屋仍是一個艱難的決擇。」下挫的數字顯示，失業率上升、經濟低迷和華爾街的弱勢，嚴重打擊紐約市房地產市場。紐約市房價最高的曼哈坦，跌幅最大，房價平均下跌19%至130萬元；其次是皇后區，平均下跌13%至40萬3000元。接著是布碌崙，平均下跌12%至50萬3000元；然後是史泰登島，平均下跌10%至38萬8000元；布朗士跌幅最少，平均下跌9%至35萬6000元。該委員會說，由於曼哈坦的房價在下挫前飆升，所以紐約市的平均跌幅比曼哈坦的更大。開發商過度建築，造成共有公寓的平均價下跌20%至106萬元。由於買家對豪奢的新公寓不感興趣，曼哈坦共有公寓的交易數量下挫逾50%，跌幅為五大區之首。但布朗士的共有公寓卻上升23%至29萬9000元，部分原因是由於新興建的Harbour Pointe公寓，已到了交屋日期。房地產商雖然承認房價下跌，但表示，由於房貸利率低和房價低，近日房市交投活躍。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~$k1
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 hd
http://ny.worldjournal.com/pages/full_story_ny/push?article-%E6%9B%BC%E5%93%88%E5%9D%A6%E7%A7%9F%E9%87%91+%E7%8B%82%E8%B7%8C%E8%BF%91%E5%85%A9%E6%88%90%20&id=2927256-%E6%9B%BC%E5%93%88%E5%9D%A6%E7%A7%9F%E9%87%91+%E7%8B%82%E8%B7%8C%E8%BF%91%E5%85%A9%E6%88%90&instance=nynewsp41Ha

曼哈坦租金狂跌近兩成{
編譯中心綜合紐約9日電Q7[
July 10, 2009 世界日報5Q`y)
根據房地產顧問公司Miller Samuel和房地產經紀公司Prudential Douglas Elliman發表的報告，曼哈坦公寓今年第二季度每平方呎的租金，比去年同期下跌17.5%。eB`Tu4
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曼哈坦平均每平方呎租金44元，350平方呎的套房公寓的大約月租1280元，700平方呎的一臥室公寓大約月租2570元。簽署新租約的數字大幅下挫58.3%，而空置率卻上升28.8%。MillerSamuel的執行長米勒 (Jonathan Miller)說：「租房市場正回應現時失業率上升和經濟衰退的困境。」 Elliman的研究發現，由於春季租出大型公寓的比率較大，所以平均租金微升0.9%至3839元。根據房地產經紀公司CitiHabitats8日發表的另一份報告，曼哈坦租房市場的公寓空置率由去年的1.1%上升1.9%。蘇荷(SoHo)和翠貝卡 (Tribeca)仍是最受歡迎的社區，公寓空置率為1.45%，而上西城的公寓空置率是2.4%，有更多公寓無人問津。雖然如此，CitiHabitats的總裁馬林 (Gary Malin)說，租房市場漸趨穩定。雖然空置率增加，但他說：「曼哈坦租房市場的交投仍然活躍，需求依舊很大。」
z

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哈林區連棟屋降五成 NW3
紐約時報8日電)f
July 10, 2009 世界日報在過去10年房價飆漲的紐約市社區中，很少社區和哈林區一樣熱門，哈林區經歷大幅翻修且愈來愈多元，經濟也大躍進，連棟屋 (townhome)以前所未聞的價格售出。但這番榮景已經結束，哈林區房市陷入蕭條。在Frederick Douglass大道和Adam Clayton Powell Jr.大道間的西134街，開發商正大傷腦筋，想辦法處理在景氣好時購買的至少四棟連棟排屋。開發商兩年前計劃翻修這些房子，再以超過100萬元轉手，但現在有些房子的整修工程停滯，有些被法拍，一棟以低於60萬元的價格售出。房地產網站SreetEasy.com指出，哈林區連棟排屋2004年到2007年的房價中位數，從55萬4250元遽漲到140萬元，激增150%。相較之下，上東城的房價僅上漲38%。而且哈林區連棟排屋的成交量也領先其他社區。但在受到金融危機重創的銀行開始大幅減少借貸後，房市迅速蕭條。房屋仲介指出，兩年前價值超過100萬元的褐石建築，現在售價不到當年的一半，成交量也減少。哈林區今年上半年有11棟連棟排屋以平均110萬元售出，去年同期有27棟售出，平均成交價為130萬元。 Massey Knakal哈林區辦公室的銷售主任索奇歐指出，房屋仲介現在有時候甚至不願代售房地產，因為根本沒有買主。
a

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公寓空置率創22年新高 u.I
編譯中心綜合8日電Sn0Zd
2009-07-09o
世界日報MMr_
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據華爾街日報報導，全國第二季公寓空置率創下22年來新高，由於失業率持續攀升，導致租屋旺季的需求也大為降低。'-Lb
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租金下滑最大的市場，包括白領階級工作裁員最多的地區，例如紐約和加州聖荷西，以及有許多法拍屋和共有公寓轉換成租賃房地產的市場。-WU/
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據紐約賴斯(Reis)房地產研究公司統計，4月至6月全國空置率增至7.5%，而前一年為6.1%。在Reis追蹤的79個市場中，有45個市場顯示空置率增加。H"Y|OY
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租屋市場通常在春季和夏季，會推出較多租屋單位，但租屋下滑對公寓業者盈收的衝擊更大。Reis研究主任卡拉諾格(Victor Calanog)說：「大家期待春季租屋潮能挽救地主，但卻事與願違。」"&H*
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房市剛開始不景氣時，讓地主有機會吸引陷入困境的屋主加入租屋市場，但若失業率不斷上升，也會影響到公寓業者們從中獲利的機會。Gx
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空置率在2007年底開始增加，另外，至少近10年內，租金也以最快速的幅度下滑。全國有效租金(effective rent)在第一季降低1.1%、第二季降低0.9%，目前平均每個月為975元。snU
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紐約市的有效租金則已達到12個月最大幅度下滑，降低5.8%，每月平均租金為2680元。聖荷西的有效租金降低2.9%，為降幅最大的一季，每月平均租金為1430元。#+!@Ek
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在高失業率期間，空置率往往會同步上揚。公寓研究公司Axiometrics Inc.總裁約翰塞(Ron Johnsey)說：「這是我們歷年見到表現最差的第二季。」 v:>lH
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~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~`z
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http://ny.worldjournal.com/pages/full_story_ny/push?article-%E7%B4%90%E7%B4%84%E6%BB%AF%E9%8A%B7%E5%85%AC%E5%AF%93%E6%94%B9%E7%82%BA%E5%B9%B3%E5%83%B9%E5%B1%8B%20&id=2916248-%E7%B4%90%E7%B4%84%E6%BB%AF%E9%8A%B7%E5%85%AC%E5%AF%93%E6%94%B9%E7%82%BA%E5%B9%B3%E5%83%B9%E5%B1%8B&instance=nynewsD&kPZ
紐約滯銷公寓改為平價屋 7H'g
美聯社紐約8日電:7s
July 09, 2009 世界日報f]]a&L
紐約市將進行一項試驗性計畫，把未出售和未出租的公寓改為平價屋。[O^9
這項建議最初由市議長柯魁英(Christine Quinn)提出，如今她和彭博市長宣布，市府已撥出2000萬元來試驗其成效。市府表示，這項計畫將會創造多至400間平價屋。`{V!n
v^qLo*

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http://dailynews.sina.com/bg/news/usa/uslocal/singtao/20090710/0929462957.htmlK^
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華埠諸氏家族入紙樓宇局拆金橋改建27層商住樓 NY@
本報記者王鏑紐約報道 2009-07-10y9
星島日報F$@-Jb
華埠主要業主之一諸氏家族打算把包厘街50號拆卸改建成為一座樓高27層的商住物業，目前樓宇局正在審批此案。但這個計劃須時多久則不得而知，不過峻工後可為華埠帶來額外63個康斗。樓宇局資料顯示，包厘街50號業主諸立山與旗下包厘控股公司（Bowery Holding LLC）於6月29日向政府入紙，申請把這塊地皮改建成為樓高27層的酒店、康斗與社區設施混合用途樓宇，目前整個計劃由建築師Peter Poon在處理。 iFA
諸立山是諸氏家族諸兆申的兒子，目前也是大東銀行的主席。據樓宇局資料顯示，這塊地皮目前的面積是14,996平方呎，而這個方案的總建築面積173,026平方呎，最高11層住宅 68,657作住宅物業，提供合63公寓單位；其下12層97,545平方呎提供99個酒店房間；還有四層是商業與社區設施空間，合共6,824平方呎。包厘街50號位於曼哈頓橋橋頭對面，目前的租客包括金樓大酒家、歷史悠久的逵記酒家、還有Duane Reade等。預料這會是當前華埠最大型的地產發展項目，就此昨天記者致電向諸立山、Peter Poon查詢，但是在截稿前未有得到回覆。華埠任何的大型地產發展項目經常都帶出兩種看法：一種是擔心加速貴族化，新的設施普羅民眾無法負擔；但是另一種聲音是指華埠土地匱乏，空間不夠，如果不蓋高又怎能滿足住宅與商業發展需求。 Z6d
另一方面，制定華埠公共房屋政策的單位過往一面倒把華埠居民當成「低收入」處理只提供廉租屋，分別只是住在環境較好的孔子大廈或者環境較差的舊式公寓。但是實情是幾乎每個華埠家庭都是「低收入」與「中產」並存：第一代移民雖然收入不高但卻都有很高積蓄，華埠的儲蓄額冠絕全市，而第二代子弟因為獲得良好教育大多具專業能力晉身中產，而且兩代居民都崇尚置業興家，但是政府與相關機構未願在華埠推動適合普羅大眾的「可負擔置業」（Affordable Ownership）政策，結果把很多華裔家庭推到皇后區與布碌崙買屋，這種政策除了令到資金流到別區，也帶起華埠方方面面的社會民生問題。 `yI
D(H{

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曼哈坦辦公室租金慘跌44%Oyb6dz
編譯中心綜合紐約14日電@ z
July 15, 2009`S<
世界日報z
曼哈坦辦公室的租金已下降，但租客仍躊躇未決。kc
根據房地產服務公司Cushman & Wakefield 14日發表的年中報告，目前的平均實際租金比2008年第一季經濟衰退前下降44%。與此同時，今年上半年共有630萬平方呎空間的租約簽署，是20年來交投最緩慢的一年。報告指出，這現象大部分是因為需求量減少造成。經濟衰退以來，紐約市已失去11萬7400個職位，占全部就業機會的3%。但Cushman的調查主管麥卡錫 (Kenneth McCarthy)說，紐約市就業流失遠比全國平均的4.7%嚴重，但也比包括市政府官員在內的許多人預測的少。他說：「1月時，紐約市在景氣低迷下，被廣泛預測會失去30萬個或以上的職位，但如今很大程度維持在25萬個範圍以內。」曼哈坦辦公室的平均空置率6月上升至10.5%，幾乎兩倍於2007年低位時的5.5%。 Cushman預測，當公司裁減約6萬5000個職位，及時報廣場11號和新高盛總部大樓在未來12個月啟用後，空位率可能上升至14.3%。報告說：「中城的A級房產市場預計空置率最高，這些地區多數是由金融和專業服務公司租賃。」中城是曼哈坦最大的辦公室市場，6月的空置率由去年的7.1%上升至11.7%，創1994年以來的最高紀錄。今年年中，曼哈坦辦公室每平方呎租金平均開價是60.23元，比去年年中下降15.9%，而中城則下降20.4%至66.82元。
TuPa>

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加州公寓租金大幅下挫 t,L1"6
編譯組綜合17日電&
July 19, 2009 世界日報t&ww
經濟不景氣，沙加緬度地區的房屋價格大幅下跌，與房市高峰期相比，一些房屋跌價超過50%，而大沙地區大型公寓社區的租金也大受影響。dmr_t
一個房地產報告顯示，大沙地區近400個大型出租公寓社區的租金再度下跌，在4月、5月和6月已連續三季出現跌勢，目前平均租金要價949元，是近三年來最低。 8-FM7^
一些正在尋找出租房子的租客表示，他們留意到租金下跌。居住在納托瑪斯市、就讀於環球科技學院的學生皮亞斯‧艾薩克表示，當他去年夏季搬進阿科體育館附近的公寓時獲得優惠，免付租金一個月。儘管如此，與目前的情況相比，他認為現在的優惠更多，租金也更便宜。他說：「一個兩臥兩衛浴的公寓，在這裡每月租金1325元，並且不連車庫。」 g5tK1]
他指著80號公路南行方向表示，人們可以在公路附近以800元租到一個兩臥一衛浴的公寓。總部設在北灣諾瓦度市的房地產資訊公司RealFacts的數據顯示，在艾爾杜拉多、普萊賽、沙加緬度與宇洛縣，每10個公寓單位就有一個空置，從上述趨勢看來，大沙地區的租金可能持續下跌。該公司顧問莎拉‧布列茲14日說：「當你看到這樣低的入住率，租金很快便應聲下跌。」直至2008年稍後，大沙地區的平均租金已連續13季上升緩慢。現在連續三季的下跌情況，正好反映房市衝擊帶來的影響。 I\+B
RealFacts調查了大沙地區7萬6000棟出租公寓，平均入住率為91.6%，較去年下跌了2.1%。莎拉表示，加州失業率攀升至11.5%，大沙地區的失業率也達11.1%，那是導致公寓入住率下跌的原因。她說：「很多人失去工作，或減少了收入，這是導致公寓入住率下跌的主因。」整體而言，大沙地區12個城市中就有九個的入住率出現跌勢，只有鹿林、菲爾奧克斯和塢蘭德市輕微上升。而每個城市的租金均下跌，除了戴維斯市，因為著名的戴維斯加大就在那裡，所以不愁沒有學生租客。納托瑪斯市「特斯卡羅公寓」助理經理艾琳‧維特說：「我們看到很多人仍然提供諸如豁免租金一個月或直至明年1月的優惠，但我們只降低租金來吸引租客，成績看來還不錯。」一年前，在該公寓租住一臥一衛浴的單位，每月租金由1025元至1140元，視乎室內設備而定，但目前每月的基本租金已降至895元。
2~ey&

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布碌崙皇后區房市成交回暖房價跌^W\
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編譯中心綜合紐約16日電;e!..
世界日報Xr,J$
July 17, 2009a}%
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 6?_Z1
雖然房屋的潛在需求和利率降至歷史新低，吸引更多買家在今年春季到皇后區和布碌崙置業，但房價持續下挫。E
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根據房地產公司Prudential Douglas Elliman於16日發表的報告，布碌崙房屋今年第二季的銷售量比第一季躍升20.4%，皇后區也上升18.2%。JC\'K
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 73wv0
雖然春季一般是房屋銷售上升的季節，但這兩區的銷售上升比率高於平均。\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `$
主編這份報告的由房地產估價公司Miller Samuel執行長米勒(Jonathan Miller)說：「房市過去不尋常的淡靜，造成現今的潛在需求。」>HOt|
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 8-I
但當更多尋求廉價房屋的買家在第二季湧現後，皇后區的銷售量卻比去年同期下跌45.1%，而布碌崙下跌29.7%，所以說房市復甦未免言之過早。"
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 tk
布碌崙的合作公寓、共有公寓或一到三家庭房屋的平均售價下跌15.9%至49萬5120元，皇后區下跌11.5%至39萬6756元。7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 -/mt
米勒說：「失業率持續攀升，信貸並未放寬，目前經濟環境仍十分疲弱。」N|n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 -IH
雖然這兩區的房價普遍下跌，但皇后區中部的森林小丘(Forest Hills)、新鮮草原(Fresh Meadows)和秋園(Kew Gardens)等地帶，卻是異數。其房價中位數比去年上升7.1%至32萬9950元。mnfDkB
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 uC@
東布碌崙的貝德福史岱文森、布許維克和皇冠高地，及布碌崙西北區的布碌崙高地、公園坡和Boerum Hill，房屋銷售量和房價比去年同期大幅下挫。[.\n
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 jo165<
根據房產資料公司RealtyTrac於16日發表的法拍名單，布碌崙和皇后區今年4月、5月和6月的法拍申請，領先市內其他地區。~
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "^QWI
皇后區房主共接獲2092宗法拍通知，比年初上升19.7%，但比去年同期下降22.3%。8u+'u
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 m
布碌崙房主共接獲1579宗法拍通知，比第一季上升37.3%，但比去年同期下降20.3%。w:AXd
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 nu~6NP
這項最新研究也顯示，布碌崙區的公寓房市已有回暖跡象。+pJ;M
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 0~MGoW
該報告指出，雖然整個布碌崙區的房屋銷售價格和紐約市其他地區一樣，仍比前一年差。不過，該地區共有公寓(condos)和合作公寓 (co-ops)的價格，已在今年第一季至第二季出現微幅增加。Id])vU
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ',zggZ
共有公寓銷售的中間價格已增加2.6%，達到47萬5283元，合作公寓的銷售價格則增加4%，達到24萬9500元。,\
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 9M
米勒把這波房價的增加，歸功於「歷史性新低」的房貸利率，以及首次購屋的屋主善用歐巴馬政府提供的減稅新措施。r'$b[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 J
他說：「首次購屋者具有不同的觀點，他們把經濟不景氣視為房價折扣的大好時機。 x>pgX-

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房市回溫華人裝修業忙翻 Drn$
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記者曹健紐約報導7AB
July 27, 2009 世界日報va>vC
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Dn5
紐約市和長島部分地區的房屋市場回溫，帶動了華人裝修業的生意。自次級貸款危機以來便陷入不景氣、在經濟衰退中艱難維持的裝修業者，最近兩個月來客戶猛增，有的公司甚至因人手不足而同時多頭作業。c
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 fCyM%
工作地點多在皇后區的華人裝修業者劉敬復26日表示，在金融危機之前的房地產市場大熱時，購屋的華人家庭眾多，裝修業者幾乎從不缺少客戶。但是經濟萎靡一年來，購屋的華人減少，連累裝修業的生意驟減。:D"Y
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劉敬復說，其手下的多名閩籍裝修工人，因公司生意少導致他們的收入下降，半年多前陸續轉行，不過隨著今年春天以來房地產市場有所好轉，他又逐漸聘回工人。 O_
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ~
上月在長島大頸買了一棟70餘萬元獨立屋的華人楊利表示，附近的街區最近還有三家華人家庭購屋，都聘請了華人裝修公司，每天都有華人裝修工人將裝修材料拉進社區，工期都在一個月左右。%-
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裝修業者表示，雖然生意回升，但裝修市場還是發生了一些變化。首當其衝的，就是屋主比從前更加精打細算了，盡力壓低價格和縮短工期。從前選擇裝修公司包工包料的屋主大為減少，許多屋主自費買材料，時常跟著裝修公司業者到家庭站(Home Depot)採購。YBl
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 A"
業者說，還有的屋主為了節省裝修費用，自行承擔一些簡單的裝修項目，例如粉刷牆壁和地板，而將自己無法勝任的一些技術性強的項目交給裝修公司。%&
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 \
不過隨著生意的增加，一些華人裝修公司又故態復萌，在人手不足的情況下，為了留住手上的訂單，常常讓工人上午在一個家庭裝修，下午又將工人派到另外一棟房屋裝修。這樣業者同時照顧到兩家客戶，但是兩項工程的工期都被拖長。/
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {ep
還有的華人裝修公司因訂單太多，收了客戶的定金後遲遲沒有足夠人手開工，引起屋主不滿，又無法更換裝修公司，也索不回定金，引起糾紛。mnVMm
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ,
紐約皇輝裝修公司的王姓業者表示，近兩個月來的生意比去年同期多了近四成，要是與去年底的淡季相比，則增加了近一倍，而且絕大多數客戶都是華人。Gi)

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07620 房價最昂貴郵遞區 i@1"w
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編譯中心綜合28日電n+8][
世界日報R#VW=
August 29, 20091()l0~
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「富比世」雜誌發表最新的美國500個房價最昂貴郵遞區，新澤西州的Alpine(郵遞區號07620)高居榜首，求售房屋的中間要價為414萬元，第二名是加州Atherton(94027)，中間要價385萬元，都比一年前降低23%。(OrkM
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 z
紐約市曼哈坦的西村(West Village，10014)排名第三，房屋中間要價350萬元，比一年前降低24%。8
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今年上榜的500個地區，平均房價降低7%，只有五分之一地區房價提高。y
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加州的房屋投機和後來的房市崩盤都來得很猛。去年美國50個房價最昂貴郵遞區，96%集中在加州，今年這個比率降到50%以下。今年上榜的加州郵遞區，有83%房價下降或維持不變。=:
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 vt
但是，少數高級地段房價還是很硬。排名第四的加州Duarte(91008)，過去一年房價即大漲18%。紐約市上西城(Upper West Side，10023)房價也提高4%。e1
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房價最貴的10個郵遞區都集中在紐約、新澤西或加州。著名的比佛利山(90210)排名第五，科羅拉多州亞斯平(81611)排名20。b'`%
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這項研究顯示郊區的高級社區房價與市區一樣低迷，可是與許多平價社區不同的是，這些地區並未出現法拍屋充斥或大肆拋棄投機產業的現象，只是房屋乏人問津。P*]\
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經濟情況使有意購屋者保持觀望，加上高額房貸放款緊縮，因此豪華住宅價格可能繼續下跌。這些買主也日益分成兩類：因金融危機而身價嚴重縮水，或是認定再等一年可以買到更便宜的房子。`
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例如，受到華爾街風暴直接衝擊的紐約州東漢普頓(East Hampton，11937)，現有765棟房子求售(中間價131萬元)，可是過去兩個月只成交五棟。vl!]+W

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數十名保護華埠／下東城聯盟和華人職工會成員29日冒著大雨在大東銀行門外示威，抗議該行董事長諸立山家族推動華埠貴族化。（記者朱文漢／攝影） B
反華埠貴族化民眾冒雨示威 k;r<
記者朱文漢紐約報導HTH
July 30, 2009 世界日報UFv
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保護華埠／下東城聯盟（The Coalition to Protect Chinatown／LES）29日聯合華人職工會數十名會員，冒著大雨在曼哈坦華埠大東銀行門外示威，抗議諸立山家族推動華埠貴族化，計畫將「金橋大酒樓」原址重建為27層高的豪華大樓。.+
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本報昨日就此事試圖致電大東銀行董事長諸立山，但直至截稿前仍未獲得其回覆。"f
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此事引發主因是稍早有其他中文媒體報導指出，諸立山家族聯合其他財團，有意將目前的金橋大酒樓重建為一棟27層高的商住豪華大廈。雖然具體細節並未落實，但此消息傳出後，即引起社區關注，保護華埠／下東城聯盟和華人職工會更因而舉行大型示威抗議，成員昨在狂風暴雨下，站在諸氏家族擁有、位於中央街（Centre St.）的大東銀行門前舉牌示威，期間更大呼「杯葛諸立山和大東銀行」的口號，引起不少路人止步圍觀。MgD
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >)'EK
華人職工會幹事李華昨日嗆聲，自市府的下東城土地使用變更計畫（Rezoning）通過後，華埠的「大地主」諸氏家族便馬上向樓宇局申請重建「金橋大酒樓」，企圖將現有的低收入社區貴族化，這個行為直接摧毀了華埠低收入居民、小商戶及工人家庭，無疑要迫使他們離開華埠，「這種行為是不能接受的」！lHolC
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 zQ
保護華埠／下東城聯盟成員蔡豐駿則說，諸氏家族這項計畫不單會將華埠貴族化，甚至直接影響工人未來，將他們的工人「飯碗」打破，沒有為華人社區帶來任何好處，只會推高地價，使租金上漲，使得居民及小商戶無力承擔，他敦促諸氏家族馬上停止這項貴族化的計畫。$

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rainbow

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租屋殺價、撿便宜好時機 k-F'
記者邰彥、胡清揚紐約/洛杉磯29日連線報導s%
August 30, 2009 世界日報b`yV)7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 18 e
經濟衰退使租房市場出現新生態，「房客市場」在房市開始觸底回暖的情況下仍繼續發酵。從美東到美西，不論是租公寓還是商用承租，現在都是殺價、撿便宜的好時機。o
深受金融危機影響的紐約，租金降價極為明顯。 /]6t
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 K#en.
過去在曼哈坦中城租公寓，華爾街高薪族把極普通的一房一廳公寓月租推到四千元以上，但大批失業或降薪水的人搬離紐約，竟然出現50多街黃金地段一房一廳公寓月租1500元的情形。有華人表示，前幾年不敢夢想住曼哈坦的年輕人，現在是晉升為曼哈坦族的好機會，尤其是願意分租的年輕人，每月800元就可住豪華區公寓。 P=
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `
商業租金也持續下降。目前，曼哈坦中城A級寫字樓租金下跌近半，每平方呎40元到80元不等，下城空置樓宇更降至30元左右。 NK
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 2t}^
CB Richard Ellis地產公司經紀人羅丁（Ellen Rudin）表示，近來商業租賃變得較熱絡，但多數是續約，而且優惠條件一大堆，包括幾個月的免房租等。 6IS~
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 P
洛杉磯華人聚集區商業房地產市場不振，業主對新租客提供遠低於現有租客租金的優惠條件，已引起租客不滿，甚至集體上街抗爭。華裔人口逾半數的蒙特利公園市，月前兩度發生租客集體抗議商場業主事件。 5_l!
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Dr
租客指責業主對老租客調漲租金，卻對新租客提供優惠。 RxE0z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 $f
負擔不起長期賠本又看不到希望的商業租戶，有的乾脆一走了之，甚至有的把餐館免費送人，只要對方肯承接租約。 Ht

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曼哈坦公寓租金上季跌8% _Jy8y3
編譯中心綜合紐約24日電3
September 25, 2009 世界日報zn`"t
曼哈坦房屋仲介商Citi Habitats指出，紐約經濟衰退和工作機會縮減使得曼哈坦公寓上一季租金下跌8%。dF}{
該仲介商23日表示，5月到8月的資料顯示，和去年同期相比，紐約統倉式公寓租金平均下跌11%，到達1763元。而一臥房公寓租金平均2425元，下跌8%。彭博新聞報導，兩臥房公寓租金平均3421元，下跌11%；三臥房公寓租金平均4633元，下跌8%。 Citi Habitats表示，持續上升的失業率導致租金下跌，一反過去四年一再上漲的趨勢。 qE&
州勞工廳本周稍早公布的資料顯示，紐約市失業率從去年8月的5.9%，攀升到上個月的10.3%。根據人口普查局，曼哈坦160萬居民中，約三分之二人口租屋居住。 Citi Habitats總經理Gary Malin表示：「我們知道租金會調整，但許多在曼哈坦工作的人已經搬回來(但租金仍漲不上來)。」 ,lza
曼哈坦蘇荷和翠貝卡(Tribeca)是紐約市租金最昂貴的區域，該區統倉式公寓租金平均2157元，三臥房公寓租金平均7286元。 5到8月間因為學校畢業和工作轉換，公寓轉租率升高。 d

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豪華出租公寓湧現布碌崙 tr9Xj
編譯中心綜合紐約14日電S
October 15, 20097cO(]
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +z4
布碌崙市中心一直充斥著速食餐廳、鞋店、地鐵站和先進文化事業，但如今卻出現了幾年前根本無法想像的情況：大量豪華出租公寓湧現。V
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 U
下個月，房地產開發商Clarett Group將為布碌崙有史以來最高的建築「The Brooklyner」公寓大廈，開設租賃辦公室。這棟大廈樓高54層，共有490個單位。同一時間，另一家開發商Forest City Ratner Cos.將開始推出其在DeKalb Ave. 80號的365個出租單位。附近Avalon FortGreene公寓大廈，9月已開始積極為其650個單位招租。三棟大廈合計有1505個單位招租。TW O
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 lBvJ
房地產公司Urban Sanctuary的經紀考克斯(Joy Cox)說：「我以往在這個社區從未見過那麼多出租單位，真是太多和太密，我認為大量單位短期內不能租出。」他在這一區長大。x3
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 g6
這三棟新豪華公寓大廈的推出時機並不恰當，因附近幾個共有公寓樓的業主忙於出租未能售出的單位，被債權銀行沒收的一些公寓樓也可能跟隨出租。另外，曼哈坦同類公寓的租金，過去一年下降多達10%，增加了競爭力。PI
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 pz1S
當供應飆升而需求因經濟衰退受到抑制時，有些事情必然發生。最可能的是業主寧可減租，也不願大量單位空置。@K1
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 "qE
房地產公司Citi Habitats的新開發部門主管芬恩(Clifford Finn)估計，DeKalb Ave. 80號的套房月租約由1700元起，而一臥室公寓由2200元起，但業主未作最後決定。Avalon Fort Greene的套房月租約由1699元起，一臥室公寓由1801元起。The Brooklyner雖未公布租金，但預計在同一範圍。)
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 cY_iE2
這些新豪華出租公寓不僅在彼此競爭，同時也跟市內其他地方的大型住宅競爭，尤其是曼哈坦下城的公寓充斥市場。<osFG%

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高檔公寓拍賣布碌崙首見 D1z
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 1<{
編譯中心綜合紐約14日電Tr
October 15, 2009Hh@MM
世界日報JGP7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 E`AU
房地產拍賣公司Sheldon Good & Company於13日公布，豪華公寓The Locale全部16個單位，下月將進行拍賣。這是房市疲弱的另一個跡象。}}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 FB9"
房產經紀公司Aptsandlofts.com的總裁蒙德雷爾(David Maundrell)透露，開發商TreeTop Development今年1月在綠點(Greenpoint)推出面積由600平方呎到1000平方呎的這些單位，但受到市道低迷打擊。他說，拍賣將於下月11日舉行，由該公司跟Sheldon Good合作，起標價是15萬元，折扣高達75%，而公寓原價是由44萬5000到59萬9000元不等。除了法拍外，這次是布碌崙的首次公寓拍賣。4
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 dbn:EI
蒙德雷爾說：「開發商希望公寓盡早售出，所以選擇拍賣，他們需要還債，因此必須出售套現。」:BoFdu
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 {
這棟四層高的公寓樓位於Kingsland Ave.267至269號，有興趣參加競投的人，可在本月和下月的七個特定日子前往參觀，首個預展日期定於18日。拍賣活動將於布碌崙大橋旁邊的馬里奧(Marriott)旅館進行。5iv9@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 d=
TreeTop的合夥人梅米施坦(Adam Mermelstein)在聲明中說：「透過拍賣可加速銷售庫存，而且減少傳統售賣方式的開支，讓買家節省金錢。」>ET3jr
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 5e
布碌崙第三季的共有公寓銷售業績預計將於本周稍後公布，第二季的銷售額比2008年同期下降29.7%，而中間售價下跌16%為44萬1090元。U*J#1

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曼哈坦樓宇銷售慘跌82% R
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 7%T#|
by 編譯中心綜合紐約13日電~z]/
October 14, 2009>?jVV
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 UJu+
根據房地產公司Massey Knakal Realty Services的一項新報告，由於信貸緊縮和樓宇賣家缺乏，曼哈坦樓宇銷售活動預計將跌至26年新低。-s_$K
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 >
該公司預測，曼哈坦大約有2萬7650棟大廈，當中僅約1.2%在今年易手，與過去25年的2.6%平均交易比率比較，還不到一半。今年直至9月底的交易比率是1%。先前最低的比率是1992年和2003年的1.6%。*$'@
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 !O
在今年頭九個月，共有209棟樓宇售出，比去年同期下跌60%，及比2007年下跌75%。CJ
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 O\l
樓宇的售價也同樣下降，今年的總銷售額是32億元，比去年同期下跌82%。而售出的大廈，25%的價錢不到2500萬元。%S
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 A}m
該公司的創� ��人之一馬西(Paul Massey)說：「沒有跡象顯示高價樓宇的信貸將放鬆，只有成交價低於2500萬元的樓宇才獲得信貸。」)]2y>b
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馬西說，預計越來越多被債權人沒收的樓宇進入市場，業主知道他們的樓宇有買家，所以交投量將回升。[
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ra
但現在，買家的選擇比過去少。Massey Knakal公司今年列出500棟求售樓宇，比去年少17%。bT7

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曼哈坦房租 5年來最低 k^Lc}
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Q.gm0
編譯中心紐約綜合6日電ei5O
October 07, 2009 世界日報c&j`
房地產經紀公司Citi Habitats一項新研究報告發現，曼哈坦今夏的公寓租金降至2004年以來的最低水平，使更多人在該區租得起公寓。'
「每日新聞報」6日報導，報告指出，曼哈坦第三季的租金比去年同期下降8%，而公寓空置率上升至1.7%。 k0o
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 @]
Citi Habitats的總裁馬林(Gary Malin)說：「這對租客來說是個好消息。」 G]sc
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I2z`:
業主除了降低租金，還提供優惠措施，有時甚至免收租金一段時間及支付經紀佣金。這有助Citi Habitats的租房交易增至3800宗，比去年同期上升11%。 41
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 r8V-K
一臥室公寓的平均租金是2423元，比去年下降8.8%。兩臥室是3381元，下降8.9%。 wC'R
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 nZ6
上東城最便宜的一臥室公寓，月租是2133元，而哈林的一臥室公寓平均月租是1534元。 <S{
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蘇荷和翠貝卡仍是紐約市最昂貴的小區，一臥室公寓月租3276元。 5&v
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馬林說：「曼哈坦下城一直很受歡迎。」曼哈坦辦公樓租金跌45%%;E
編譯中心綜合紐約6日電<y3
October 07, 2009 根據房地產公司Cushman & Wakefield最新季度的市場報告，雖然曼哈坦今年第三季度的租賃活動有所增加，但辦公室空置率仍上升至11.1%，達五年來最高紀錄。同時，把業主提供優惠的因素計算在內，淨有效租金(Net Effective Rent)與經濟衰退前的高峰相比，下跌45%。 d
Cushman紐約都會區的營運長哈伯特(Joseph Harbert)說，今年迄今，曼哈坦共租出1130萬平方呎辦公室空間，比去年同期下降27.8%，是過去13年最差的一年。全年的出租面積預計將是1500萬至1600萬平方呎，遠低於2500萬平方呎的健康市場水平。 9l
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 +q
儘管市道不景，但第三季租出的面積比上季增加50%，達490萬平方呎。 2(D7
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Y|
哈伯特說，雖然整體空置率仍低於去年經濟衰退時高峰的12.5%，但預計明年大部分時間，空置率將持續上升，並達到13%至14%的高峰。 .
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 I
報告指出，供過於求造成租金下跌，市場提供的面積比租出的面積，在第三季多出1080萬平方呎，創11年以來的紀錄。 ~fgk
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ibe$
Cushman紐約都會區的研究主管麥卡錫(Kenneth McCarthy)說，預料紐約市政府公布失業率增加後，將有更多辦公室空置。過去18個月，紐約已失去8萬個辦公室工作。 sK=9
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 @I1
哈伯特指出，自2007年中以來，轉租面積首次減至1110萬平方呎，比第二季下降2.7%，這是一個正面跡象。 "E
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 /"r]
大量轉租面積的租金比業主所定的低許多，是近幾季租金下跌的主因。第三季度每平方呎轉租租金索價49.54元，比較早前下降27.7%。 tt.+
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 `U
曼哈坦辦公室第三季的租金索價比去年同期下降21.8%，每平方呎57.08元。 kd/

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曼哈坦房價上季跌勢趨緩 Rc-;w
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 Mf?gO
編譯中心綜合紐約2日電Imo&L
October 3, 2009zM}?Xj
世界日報L
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 pQZ.d
經濟持續不景氣和信用危機使曼哈坦第三季房價繼續下跌，但根據市場報告，房價下跌的速度已經減緩，使一些專家相信，房市危機已結束。ze3Ab
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 JC1/v+
根據米勒山繆 (Miller Samuel)和仲介巨擘普天壽道格拉斯艾利曼(Prudential Douglas Elliman)報告，曼哈坦公寓中間價格第三季跌到75萬元，比2008年第三季低8%，上述數字比今年第二季數字大為改善。今年第二季曼哈坦公寓中間價格跌到72萬5000元，比一年前同期價格下跌26%。今年第三季房價比第二季上漲3.4%。MB&!>0
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 ema&d2
新建公寓的中間價格目前約120萬元，但因此類交易過程約需兩年，所以新建公寓價格趨勢無法反� �目前市場狀況。ws!mH
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 PfZ
公寓價格下跌、股市改善、和較低的利率使購屋者伺機進場，第三季房屋成交率比第二季成長46%，成交數達2230戶；雖然第三季房屋成交數比2008年第三季仍低16%。KEd[*
©緣生術數研究社 -- 術數研究　　 W
根據Brown Harris Stevens房屋仲介公司，今年第三季售屋者較願以稍低的價格售出房屋。售屋者願意以出價的95%賣出房屋，而去年此時，售屋者僅願以出價的97%售出房屋。-hnpR
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專家說，目前失業率仍高，取得貸款困難，房價不可能急速上漲，讓房屋投資人有時間精挑細選。M-
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PropertyShark.com公司執行長史丹尼佛 (Bill Staniford)說：「我認為房屋市場會像這樣維持一段時間。」Y
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房屋仲介公司Corcoran Group執行長潘蜜拉‧李伯曼 (Pam Liebman)表示：「購屋者有機會碰到很好的機會，自去年9月起，有一些房屋投資人開始尋找有價值的房屋投資機會。」 N2 CE

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